前段时间，有人邀请笔者回答"文旅项目如何炼成"？这的确是一个很大的话题，笔者做了一个"很难"的回答，分析了文旅项目之所以难做、且难长期存活的根本原因，最后归纳为两点，一是怎么做好"整合"，二是怎么制造"人流量"。这两点说起来很容易，但是，真正要做到高段位，那是很难的。
文旅地产的发展背景
有业内专家提出，房地产行业即将触顶，为了拓展生存空间，许多大型房企把目光投向了文旅地产，预计在2019年将兴起一股"文旅地产"的热潮。事实上，有关数据也表明了这一点，据了解，近期有调查机构数据显示，中国百强房企中已经有57家房企涉足文旅地产领域。其中，包含许多大名鼎鼎的企业，如万达、恒大、融创、金科、雅居乐等等，这些房企的杀入和搅局，可能会让"文旅地产"成为2019年房地产业最热门的主题之一。
由于文旅地产的运作难度极大，考验着房企的运营能力。这些年，大部分投资文旅地产的房企都没有好收益，赔本赚吆喝是常有的事情，用"横尸遍野"来形容也并不为过。目前，国内文旅项目做得最好的，当属华侨城，早年华侨城成功打造的欢乐谷、世界之窗等著名文旅IP，使其知名度迅速崛起，但是，近两年来，华侨城文旅项目的发展并不如意，业绩增长开始减缓，有统计数据，在盈利方面，华侨城的增速已从2017年的42.4%将至了2018年的23.29%。
2019年4月8日，国家发改委颁布的 《2019年新型城镇化建设重点任务》，其中专门提到这几年过多过热的"特色小镇"问题，要求对一些滥用概念的虚拟小镇，虚假小镇进行"打假"。可见对于这一领域存在的问题，已经引起高层的极大关注。一边是大肆涌入该领域，一边是要求有序建设、规范发展，文旅地产是一门很大的学问，数不胜数的文旅地产能否运营成功，正在全面检验中国房企的运营管控能力，考验开发商长跑的耐力。
上海"世外桃源"面世
在此背景下，自2018年以来，在上海奉贤区一个叫"青村"的地方，迎来一次文旅项目的试水，在各级主管部门合力、内外资源整合的框架下，一个"世外桃源"正在悄悄崛起，成为一个引人入胜的地方，这个地方的名字叫"吴房村"。
吴房村，坐落在上海南郊区域，位于上海奉贤区青村镇浦星公路、平庄公路口西北角，这里被誉为"中国黄桃之乡"。 多年前，吴房村大量房屋空置、年轻人离家外走，整个村子土地板结、河道黑臭、电线密布。为了改变村貌、改善村民生活，吴房村开始一系列房屋改造、环境整治措施，以农业为基础，发展文旅休闲产业，打造新时代“都市田园生活”示范区，面貌发生天翻地覆的变化。
2018年7月，吴房村被上海市列为首批9个乡村振兴示范村试点之一。该村依托黄桃+产业特色，融合一二三产共同发展，在中央美院、上海美院等名师设计下，吴房被改造成一幅"3D"国画，农、林、水、田、路、桥、房等全新规划、设计、布局、施工，一个集创意、文化、旅游、休闲为一体的"文旅地产项目"脱胎换骨，现出卓越身姿。远远眺望，一幢幢粉墙黛瓦的水乡建筑掩在连片的桃林里，仿佛桃源仙境，诗意黯然。
吴房村"文旅项目"好在哪里
对于一个文旅项目而言，吴房村的诞生具有非常典型的意义，鉴于近年来文旅项目屡屡败笔不断，失败项目横尸遍野，这个项目的出现，显然对于目前正在开发、运营文旅项目的房企有很大的借鉴作用，也对那些投资置业文旅地产项目的广大投资者具有较大参考价值。为此，笔者对吴房村文旅项目进行了浅析分析和总结，在此以飨读者。
01 定位准确
生活在大城市的人，都希望有一个放松休闲的环境，吴房村背靠上海这棵大树，提出"大都市田园生活"的理念，定位准确，切中消费市场痛点，且地理位置离市区并不远，方便消费人群抵达。
02 消费市场有足够支撑力
对于一个人口2000多万，并且作为全国中心城市的上海而言，只要有需求，人口就是最大的消费支撑，不仅是市区人口，全国乃至世界各地商务、旅游、休假人群，都可能成为目标客群。这个问题，正是
解决了文旅地产中最难的"人流量"如何制作的问题。
03 资源整合到位
吴房村的改造，首期是一种自发的改造行为，为了改变村貌、整治环境，对村里的土地流转进行了创新，坚守"农民离地不失地、离房不失房"底线，从而为整体规划扫清了障碍。在此基础上，被上海列为首批9个乡村振兴示范村试点之一，这个对吴房"文旅"的带动是非常厉害的，上下齐心，其力断金。这也体现出建制村的优势，很多房企是无力整合到这种资源的。
04 有文化内核
吴房村，并非随随便便规划"文旅"，它是基于农业为基础，以"中国黄桃之乡"的美誉，把"黄桃文化"作为内核，去发展自己的文旅地产的，这种资源，不是靠人为可以创造出来，而是需要一定的时间和历史演化而来。这也是房企所开发的"文旅项目"所不能比，文化内核在哪里？不是靠凭空捏造，而是有历史由来。
05 有历史积淀
这个更为重要，目前在全国各地开发的"特色小镇"也好，文旅项目也罢，最缺乏的就是历史积淀，想想，一个新开发的"小镇"，哪来的历史？没有历史的东西，就没有文化、缺乏内涵，这个需要时间去培育，一旦培育不成功，文旅项目便宣告失败。而吴房村，是有历史的，这些历史，就写在村的路上、房子内、小河边，和每户人家的生活里。
06 规划布局的上上之作
经过精心规划、设计、布局过的吴房村，旧貌换新颜，既有对内在整体布局思考，又有对外的整体互动思维，使人在这里，可耕可钓，宜居宜作，既能够从内部很好地安置工作与生活空间布局，又能够满足外来旅游人群的休闲度假，打造了一个上海"小江南"、一个可以暂时避世的"世外桃源"，从而获得"3D国画"美誉。对于许多文旅地产项目而言，规划、布局这一块的败笔太多，往往在第一关，很多搞文旅的房企就没通过，失败那是自然免不了。
07 腾笼换鸟，筑巢引凤
经过整治环境，改造房屋，把原来那些乱糟糟的环境变得风景宜人，然后，再把原来空置的那些老房子，通过各种创意设计，打造成各种各样风格的工作室、办公场所，环境幽静、离市区不到1小时的车程，租金低廉，等等这些优势，吸引来了大批创意产业工作者，这些文创工作者的到来，既增添了文化艺术氛围，又增加了外来消费者的观赏、娱乐、休闲去处，丰富了内涵。最重要的是，由此增加了村民的收入，改善了老百姓的生活，可谓一举三得。
结语
目前，全国各地的文旅项目数不胜数，一个项目能不能成功，能成功多久，这就要求每个文旅项目对其"文化内核"的锻造是否成功，文化积淀是否足够，资源整合是否到位，内外互动是否同频。
通过以上分析，可以知道，吴房村这个上海新出现的"世外桃源""小江南"，聚集了千万宠爱于一身，可以说，文旅项目中最稀缺、最关键的商业要素 基本集齐了，因此，成为了上海热门的"网红村"，当然，这个项目能红多久，还要看后续运营能力，以及与外界接轨的能力，但就目前来讲，堪称"文旅项目"杰作不为过，有机会，建议搞文旅开发、投资的朋友们去考察看看。
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