銀行貸款的利率都是根據基準利率來定的，而基準利率是央行根據經濟情況進行調整的，會有降息和加息兩種方式。 基準利率是金融市場上具有普遍參照作用的利率，其他利率水平或金融資產價格均可根據這一基準利率水平來確定。
在中國，以中國人民銀行對國家專業銀行和其他金融機構規定的存貸款利率為基準利率。 基準利率必須具備以下幾個基本特徵：
（1）市場化。這是顯而易見的，基準利率必須是由市場供求關係決定，而且不僅反映實際市場供求狀況，還要反映市場對未來的預期；
（2）基礎性。基準利率在利率體系、金融產品價格體系中處於基礎性地位，它與其他金融市場的利率或金融資產的價格具有較強的關聯性；
（3）傳遞性。基準利率所反映的市場信號，或者中央銀行通過基準利率所發出的調控信號，能有效地傳遞到其他金融市場和金融產品價格上。
目前我國的商業銀行辦理的住房貸款99%都是等額本息或者等額本金兩種方式，固定貸款利率的比重可以忽略不計，基本沒有。
國家利率調整，個人房貸一般有兩種調整方案，一種是自然年調整，比如今天央行宣佈調息，則每月按揭仍然會按照原利率執行一直到明年1月1日開始執行新利率；另外一種是還款整年調息，即每還款一個週年調息一次，比如今天放款，則銀行會以今天的利率執行到明年的今天，再看明年今天利率是多少再執行一年，以此類推，因此如果今天放款明天央行宣佈降息，需要明年的今天才會享受到降息的政策，反過來如果明天國家宣佈加息，那麼會享受低息還款一整年。
國家基準利率的調整是針對全社會有效，一旦調整幾乎全國所有的相應貸款都會隨之調整的。而不同的貸款會針對具體的項目有一個優惠幅度的。
比如我們通常聽說，利率是上浮1.1，利率上浮1.2，目前主流利率則是上浮10%，一般來說，基準利率調整後，次年的元旦，已經放款的都會根據最後一次調整後的利率執行，而優惠幅度則是不會變化的。
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