一、環境劇變
得益於中國的經濟的快速增長和城鎮化的發展，中國的房地產業在過去的20年裡實現了快速發展，前幾大開發企業年銷售收入均突破了5000億元，對於實體企業來說，這是一個不敢想象的數據。
在過去的20年，中國的房地產業與中國的經濟發展相生相融，互相促進，儼然成為國家的支柱產業。房地產業本身創造大量的產值、稅收；同時其很長的產業鏈條，更是創造大量的產值、稅收和就業。房地產業快速發展另一個重要的作用是造就了“土地財政”，政府有了錢，才能不斷加大基礎設施和公共配套，城市環境的改善從而又在不斷提高房價，可謂是形成了一個良性循環。
當然，房地產的快速發展，尤其是房價的快速增長，已經開始遠遠超過正常需求的購買能力，房子本身也已經由單純的居住屬性逐漸變得更具有金融屬性，房價繼續上漲不再是依託居民收入的增長，而是依靠金融槓桿的擊鼓傳花，泡沫越吹越大，具有一發不可收拾的態勢。
本屆政府上臺後，給房地產定了基調——“房子是用來住，不是用來炒的”。於是，短期、長期政策都陸續出臺。短期政策來看，像“限購、限貸”這些常規的政策繼續蔓延，從一線蔓延到二線甚至三線；同時新增更具殺傷力的“限貸”和“限售”政策，“限貸”就是基本上封死了投資性需求的按揭貸款，而“限售”讓你買了房子幾年內是不允許賣的。與此同時，致力於建立長效機制的長期政策也在不斷出臺，諸如像“租售同權”、“發展租賃用房”、“建立住房雙軌制，發展保障性住房”等。除了房產稅外，新一屆政府上臺後承諾的長效機制的政策基本上都出臺了，房地產長效機制初見雛形。
二、如何影響
以上環境的變化，必將對房地產市場產生深遠的影響，主要有以下幾個方面：
1.改變供需結構
建立住房供應雙軌制，將在根本上改變住房的供應體系，普通居住需求將以政府和國企建設的保障性住房供應為主，而改善性和高端居住需求將以開發企業供應為主。目前中國的住房供應體系內，政府供應一直缺位，導致大量的基本居住需求不得不高負債去購買昂貴的房產。一旦隨著政府的保障房建設跟上來了，很大一部分需求就會轉移，目前的商品住房市場將會喪失這部分需求的支撐。
顯而易見，基本需求被轉移後，住房的銷售必將受到很大的衝擊。對於開發企業來說，未來開發的樓盤將不再好賣，很難再出現“日光盤”之類的情況，甚至一個項目去化週期需要好幾年都有可能。這樣就會嚴重影響開發商的資金使用效率，目前的高週轉的模式將會被顛覆。
2.住房去金融化
住房去金融化，不是地產去金融化，作為資金密集型的行業必須與金融結合起來。住房去金融化，主要是指住房需要去金融屬性。目前，國內的住房，很多時候不像是一個居住的場所，而像是一個金融投資產品，一直在升值，變現能力很強，未來肯定會改變這樣的局面。
由於之前房價一直在快速上漲，很多人買了很多套作為投資品，隨著各項政策效力的產生，房價不漲甚至下跌將會打破這部分人的預期。同時對住房信貸的控制以及對住房抵押貸款的限制，最終會讓住房逐漸喪失金融屬性。去金融屬性後，對房價將會產生較大的影響，因為房子僅作為一種居住的商品，它價格就完全由供需情況來決定了。
3.售價趨穩、租金上漲
上文也談到過，受到供應機制和去金融屬性的影響，未來住房售價不會再像過去幾年那樣快速上漲，一二線城市趨穩，三四線及以下城市有可能會出現下跌。
目前中國住房的租金回報率嚴重不合理，一線城市毛租金彙報均在2%以內。由於國內住房投資者主要通過資產升值來實現投資回報，所以投資者可以容忍租金回報的持續低下；而未來房價不會持續上漲的前提下，投資者投資房產的主要回報來源就變成了租金，這就會促使租金回報開始走向合理水平，所以未來中國一線城市租金可能回迎來一個上漲期。
三、如何轉型
1.發展租賃市場，與金融結合
目前房地產市場是以銷售物業為主的，但未來的導向是發展租賃用房。目前政府已經開始供應只能建設租賃用房的用地，而且保障房中很大一部分是公租房，租賃物業需要很高的運營能力。作為開發企業，應該提前做好轉型的準備，提升自身的租賃物業運營能力，在未來的租賃市場之中分一杯羹。
當然，租賃用房需要開發企業持有很大的資產，這對於開發企業來說會有很大的資金壓力，這就需要開發企業積極擁抱金融，拓展融資渠道，同時積極發展資產證券化業務，比如說ABS、REITs等。發展租賃物業市場必須與金融進行很好的結合。
2.投資多樣化
房地產行業經過高速發展後，積累大量的資金，開發企業可以利用資金優勢，積極尋求多樣化的投資。多樣化投資可以完全分散化的，也可以是沿著本行業橫向投資。
對於行業橫向投資，目前已經有很多開發企業開始進軍產業園、物流園、購物中心、寫字樓等領域。不同類型的物業盈利模式有差別，能在一定程度分散未來可能來臨的風險。
另外有一部分，完全是很分散化的投資，有部分開發企業投資一些完全與房地產業關係不大的行業，比如有些投資了體育、娛樂、餐飲、教育等行業，甚至有些企業已經將部分新的業務培育成了公司的新利潤增長點。
總之，多樣化投資是房地產開發企業未來發展中一個不錯的選擇。
3.建立學習型組織，提升創新能力
過去10來年，房地產企業的快速發展大多是得益於市場的快速增長，很少依賴於組織的學習和創新能力的，所以基本上所有的房企都是千篇一律的組織架構，然後服務於高週轉的業務模式。
其實不管是要轉型，還是要發展租賃市場，做資產證券化；或是從事多樣化的投資，以房企目前的組織結構和管理水平，顯然是很難成功的。過去的增長是依賴於市場需求的增長，而未來的轉型是需要依賴於組織的創新能力。
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