房價拐了嗎？房價跌了嗎？國家統計局的數據告訴你，這個期望要落空。因為個別城市的個別樓盤價格調整，二手房價13個城市回調，不代表房價真正意義上的下跌，或者不是意味著房價拐點的到來。果不其然！老謝判斷沒錯，房價只是漲幅回落，漲速放緩，已經下調到個位數，呈現小幅度平穩上漲形勢。2018年12月15日，國家統計局的數據顯示，11月70城房價環比上漲0.97%、10月1%，9月1%、8月1.49、7月1.2%，表明房價穩漲，呈現漲勢放緩，漲速下降，漲幅小幅度回落的穩中放緩走勢。
注：自2018年1月起，國家統計局取消保障性住房銷售價格統計指標，只編發新建商品住宅銷售價格指數，不再編髮新建住宅銷售價格指數。
一手二房價由於受限價、限籤及雙合同的手段、網籤數據滯後性、區域與產品結構性的因素干預，當前的房價統計數據與實際房價差別大，說明房價失去市場拐點信號，成為假信號。截至到2018年11月，全國70城市房價連續上漲3年8個月，穩定的上漲趨勢不變，釋放出最佳抄底買房信號，背後的邏輯就是樓市政策見底。房價上漲的背後主要原因，本質上在於貨幣放水、貨幣超發、人才分房化、棚改貨幣化、企業買房保值化、供應緊缺化、需求膨脹化、溢出效應、投資渠道狹窄、人民幣貶值、抗通貨膨脹。
2018年11月，多達17個城市的二手房價格環比下調，其中廈門、北京、無錫環比跌幅排在前三，分別下跌0.7%、0.6%和0.6%。此外，杭州、寧波、福州、鄭州、天津、廣州、溫州、金華、石家莊、深圳、泉州、上海、合肥、海口的二手房價格也有不同程度的下跌。從二手房價格來看，房價沒有出現拐點，僅僅是漲幅回調，或者說是結構性、限價、雙合同的因素影響結果。不過，連續兩個月有超過10個熱點城市二手房價格下調，這是最近4年來首次出現。因此，房價離拐點還早，樓市沒有房價數據表現的那麼糟糕。
第一是國家統計局數據顯示，11月70城新建商品住宅銷售房價環比、同比是上漲的。其一是70城房價環比上漲拐點，自2015年4月環比首次上漲0.3%，到2018年2月環比上漲0.25%、3月上漲0.42%、4月0.59%、5月0.8%、6月1.1%，7月1.2%、8月1.49%、9月1.0%、10月1.0%、11月0.97%，已經連續上漲了44個月，時間達到3年8個月。其二是70城房價同比上漲拐點，自2015年8月首次上漲1.7%，到2018年2月上漲5.77%、3月5.48%、4月5.3%、5月5.35%、6月5.8%、7月6.61%、8月8.01%、9月8.9%，10月9.6%、11月10.24%，已經連續上漲了40個月，時間達到3年4個月。
如此密集、多輪的出臺調控政策，為什麼70城房價依然上漲，沒有出現大跌？原因有七：其一是人才分房化。多個城市發佈人才新政吸引人才，刺激併產生新的住房需求。其二是一二手價格倒掛市場出現“買到即是賺到”心理，人人搶房。其三是新房上市供不應求，多個城市住宅庫存告急。其四是貨幣放水，貨幣超發、棚改貨幣化，大量資金進場。其五是企業買房保值。其六是限價、限籤政策放鬆，網籤滯後性、產品與供應及區域結構性的因素。其七是二三線熱點城市房價大漲。
2018年12月15日，國家統計局發佈了11月份全國70城房價數據顯示，結果是調控未讓房價下降，房價繼續上漲，不過漲幅回落。11月70城房價出現高位上漲。其一是11月環比上漲0.97%、10月1.0%、9月1%、8月1.49%，7月1.2%，6月1.1%，5月0.8%、4月0.59%，依然保持著1%左右的上漲趨勢，10月成為本輪房價上漲的第七高峰。好不容易得來的調控成果，房價面臨失去的風險。其二是11月同比上漲10.24%，10月9.6%、8月8.9%、8月8.01%，7月6.61%，6月5.8%，5月5.35%、4月5.3%、3月5.48%，連續6月漲幅擴大。
第一高峰是2016年9月房價平均上漲1.8%。第二高峰是2018年8月平均房價環比上漲1.49%。第三高峰是2016年8月平均房價環比上漲1.26%。第四高峰是2018年7月房價平均環比上漲1.2%。第五高峰是2018年6月房價平均環比上漲1.1%，第六高峰是2016年10月房價平均環比上漲1.07%。第七高峰是10月房價平均環比上漲1.0%。而同比則由2018年1月5.39%，反彈回9.6%，足足擴大了4.21%。
第二是2018年11月70城房價趨勢信號看：釋放出六個信號。其一是房價漲幅回落，大多數城市房價上漲，總體上漲趨勢不變。房價環比上漲反彈由3月0.42%到4月0.59%，5月0.8%，6月1.1%，7月1.2%，8月1.49%，到9月1%、10月1%，11月0.97%。房價環比上漲城市由3月55個擴大到4月58城上漲到5月61城上漲，6月66城上漲，7月65城上漲、2城持平、3成下降，8月67城上漲，2城持平，1城微降，9月64城上漲，3城持平、3城下跌。10月65城上漲，4個下跌，1個持平。11月63城上漲，4城下跌，3城持平。
其二是同比房價小幅度反彈，漲幅擴大，大部分城市全面上漲。房價同比增幅回落由3月5.48%到4月5.3%，到5月5.35%反彈，6月5.8%，7月6.61%，8月8.01%，9月8.9%，10月9.6%，11月10.24%。8月68城上漲、2城下降，9月67城上漲、2城下跌、1城持平，10月3個下降，66城上漲，1個持平。11月2城下跌，68城上漲。其三是調控效果逐漸顯現，但是不明顯。其四是二三線熱點城市領漲全國70城房價。其五是城市直接分化明顯。其六是新房市場佔主角。11月一二手房價分化嚴重，一手房比二手房更加活躍，以一手為主的市場機制不變。
第三是2018年11月70城房價環比變化看（計算辦法，所有指數相加除以70）。2018年11月房價環比上漲0.97%、10月1.0%、9月1.0%、8月1.49%、7月1.2%、6月1.1%、5月0.8%、4月0.59%、3月0.42%、2月0.25%，1月0.34%、2017年12月0.48%，11月0.42%，10月0.28%，9月0.19%，8月0.24%，7月0.49%，6月0.70%，5月0.75%，4月0.73%、3月0.71%，2月0.33%，1月0.24%。房價漲幅回落，漲速下降，漲勢放緩，呈現穩漲的走勢不變，已經連續上漲44個月，即3年8個月。
2018年房價總體一條水平線上保持著小幅度穩定上漲的波動走勢。按當前的形勢，基本上可以確認2018年房價平穩的走勢，不存在20%-40%單邊上漲的現象，也不存在直線下跌或房子降價都賣出的“拐點”現象。
第四是2018年11月70城房價同比變化看（計算辦法，所有指數相加除以70）。2018年11月房價同比上漲10.24%、10月9.6%、9月8.9%、8月8.01%、7月6.61%、6月5.8%，5月5.35%、4月5.3%、3月5.48%、2月5.77%，1月5.39%，2017年12月6.76%，11月5.53%，10月5.72%，9月6.52%，8月8.2%，7月9.50%，6月9.60%、5月9.68%、4月9.86%、3月10.3%，2月10.6%，1月10.7%。房價漲幅不斷擴大，漲速加快，漲勢兇猛，房價上漲的形勢不變。
已經連續上漲了40個月，就是說房價上漲時間達到3年4個月。說明房價呈現加速上漲，漲幅擴大的形勢，總體一條平穩線上保持高位上漲的趨勢。
按當前的形勢，基本上可以確認2018年房價呈現穩中上漲的趨勢。當前房價失去市場拐點信號，缺乏真實性與客觀性，只可參考。由於高價盤、高價房、豪宅項目無法取得商品房預售許可證，無法通過網籤備案，導致房價統計數據失去真實性，無法體現房價實際變化，形成所謂的城市房價假摔現象，說明房價下跌的拐點信號都是假的。
老謝特別需要提醒的是國家統計局的數據並未真實反映出2018年11月70城一二手房價實際漲幅，受限制的行政政策、結構性、區域性、雙合同、網籤數據滯後性的因素影響，樓盤實際的成交價高出網籤價、統計數據價太多，無法掩蓋房價最真實的上漲。因為限購、限貸、限價、限售、限籤、限商、限企業買房、限搖號買房等限制政策干預之下，一定程度上在掩蓋了房價統計真實性的事實。
上面這二組國家統計局的環比、同比數據分析，可以徹底擊穿房價拐點論、房價下跌的謊言，說明房價呈現逐漸見第的信號，預計12月的房價依然保持著平穩小幅度的上漲。提出房價拐點論的理由，主要為調控收緊，貨幣緊縮，利率上調，融資渠道打壓，租賃住房供應、個別城市房價下跌、房企謹慎拿地、土地流拍、個別房企售樓部被砸。按照國家統計局的數據顯示，這輪70城房價漲幅見頂時間是2016年9月環比上漲1.8%，1.8%成為過去連續上漲44個月之中最高月均漲幅。
說明調控的目的與意圖是穩定房價，不是下降過快也不是上漲過快，是保持平穩合理的上漲。房價不是直接下跌或者是直線下降，是漲幅收窄回落到緩緩上漲的波動過程，這輪房價上漲成為史上最長，達到3年8個月，10月房價上漲幅度創2015年4月份以來歷史第七高。2016年9月後調控的再次高點（2016年8月房價環比上漲1.26%，9月房價環比上漲1.8%，10月房價環比上漲1.07%，2018年6月1.1%、7月1.2%，8月1.49%，9月1%，10月1%，成為本輪持續3年8個月房價上漲第七高峰）。
第五是2018年11月70城房價漲跌城市個數看。其一是11月房價環比上漲城市。由3月55個擴大到4月58城上漲到5月61城上漲，6月63城上漲、7月65城上漲、2城持平、3城下降（上海、南京、泉州）。8月67城上漲，下調城市僅1個（廈門下降0.1%），2城持平（北京、南京）。9月64城上漲，下調城市僅3個（深圳、金華、上海），3城持平（泉州、廈門、北京）。10月65城上漲，4個下降（廈門-0.1%、溫州-0.1%、三亞-0.1%、深圳-0.5%），1個持平。11月63城上漲，5個下降（天津-0.3%、廈門-0.5%、深圳-0.2%、溫州-0.3%、金華-0.3%），2個持平。
刷新了70城房價統計數據第四最低記錄。之前最低（2016年8月上漲64城市，下調4城市，2016年4月上漲65城市下調5城市），說明11月房價呈現普漲現象，創造新的紀錄。
其二是11月房價同比上漲城市。由4月60城到5月62城，8城下跌，到6月61城上漲，9城下降。7月65個城市上漲，4個城市下跌（上海下降0.2%、深圳下降0.7%、無錫下降0.8%、南京下降1.9%），泉州持平，其他65個城市上漲。8月66個城市上漲，2個城市下跌（上海下降0.2%，南京0.6%）、2個平持。9月67城上漲、2城下跌（上海下降0.2%，南京下降0.3%）、1城持平（深圳）。10月66城，3城下跌（上海-0.4%、南京-0.1%、深圳-0.4%），1城持平。11月68城上漲，2城下降（廈門-0.1%、深圳-0.4%）
上面這二組國家統計局的房價城市個數的數據，說明四件事，一個規律。其一是中國樓市是非市場化的政策市。其二是政策決定房價，決定供需，控制著土地、信貸、稅收、網籤、價格等一切有關房地產市場的因素。其三是調控的目標不是讓房價下跌，維持著平穩才是目的，樓市十年十調，房價屢調屢高。其四是政策是壞時救好時壓。一個規律就是中國房價永遠是一條平穩線上震盪波動上漲，上漲的時間大於下跌的時間，上漲的幅度大於下跌的幅度。
老謝曾說過，樓市調控每18個月調整一次，這是中國樓市政策最大的特徵。實際上在2017年11月以來，不少的城市限價、限售政策就放鬆了，而限購、限貸、限商住的政策被2017年以來的人才、戶籍政策曲線突破，城市更新釋放大量的改善需求，所以熱點城市與二線城市出現搶房，房價上漲幅度擴大的現象。2018年11月全國房價、288城房價、100城房價、70城房價都呈現反彈上漲趨勢，也可能是結構性與限價限籤政策放鬆的結果，至少可以證明中國房地產市場是非市場化的，房價易漲難跌魔咒30年以來無法破解。
第六是2018年11月70城一線房價變化看（計算辦法，所有指數相加除以70）。其一是初步測算，11月上漲0.3%，10月持平，9月一線城市新建商品住宅價格環比下降0.1%，8月上漲0.3%，比7月0.2%，漲幅擴大0.1%。6月0.6%、5月上漲0.3%，4月下跌0.1%，3月上漲0.1%、2月微跌0.2%、1月微跌0.1%。其二是11月一線城市新建商品住宅同比平均上漲1.5%，10月1.2%、9月0.9%，回落4.1%。1-8月平均，同比下降0.1%，7月同比上漲0.2%，6月持平，5月下跌幅擴大0.6%、4月0.4%、3月0.6%、2月0.1%、1月0.3%。
說明一線城市房價最抗跌，最不害怕調控，房價已經逐漸的穩定，轉到上漲的形勢。由於供應端的下降，需求端的抑制作用逐漸喪失，未來供需矛盾突出。如果不及時增加供應，政策一放鬆，肯定是新又輪房價大漲。
其三是廣州來看，11月房價環比上漲0.0%、10月0.2%、9月0.4%，同比上漲4.3%；8月0.9%，同上漲3.3%，8個月以來連續5個月齊漲。廣州房價環比自2015年4月止跌上漲，截止2017年7月 ，已連續28個月上漲。2017年8月開始下跌，到2018年4月已經連續8個月下跌，3月上漲，4月下降，5月上漲，6月上漲1.9%，7月上漲0.6%、8月上漲0.9%、9月上漲0.4%、10月0.2%。廣州房價同比自2015年8月止跌上漲，截止2018年3月已連續32個月上漲，但增幅由2月3.1%回落到3月0.8%，4月下跌0.8%，5月上漲0.1%，6月上漲1.5%，7月上漲1.6%，8月上漲3.3%，9月上漲4.3%、10月4.7%、10月4.9%。
從廣州的未來新建商品住宅用地與新房住宅供應與人口增長看，根本無法滿足住房需求，特別是交通基礎設施的完善與戶口的放鬆及吸引人才的政策實施，未來住房需求巨大，供應缺乏亦巨大。
其四是深圳來看，11月房價下降0.2%、10月房價下降0.5%、9月下降0.2%，8月上漲0.5、7月0.5%、6月0.3%、5月下降0.1%、4月上漲0.1%、3月下降0.1%。深圳房價環比自2014年12月止跌上漲 ，截止2016年9月，已連續22個月上漲。到2016年10月開始止漲下跌，一直到2017年12月，其中4月、6月、9月，三次持平，其餘12個月下跌。到2018年1月持平，停止下跌，2月下跌0.4%、3月下跌0.1%、4月上漲0.1%，5月下降0.1%，6月上漲0.3%，7月上漲0.5%、8月上漲0.5%、9月下降0.2%、10月下降0.5%。
深圳房價同比自2015年4月止跌上漲，截止2017年8月，已連續29個月上漲。2017年9月開始止漲下跌，一直2017年12月，連續下跌4個月，不過跌幅不斷的收窄。到2018年1月下跌3.4%，2月下跌2.5%，3月下跌2.3%，4月下跌2.2%，5月下降1.7%、6月下降1.3%，7月下降0.7%，8月下降0.3%，9月持平0.0%、10月下降0.4%，11月下降0.4%，連續下跌13個月，不過跌幅不斷的收窄。說明深圳的過去幾年房價漲多跌少，未來上漲是趨勢不變。
其五是北京來看，11月房價上漲0.6%、10月0.2%、9月持平，8月0.0%，7月上漲0.2%，6月0.0%、5月0.2%，3月上漲0.1%，4月反彈上漲0.2%。北京房價環比自2015年3月止跌上漲，截止2016年10月，已連續20個月上漲。11月持平，12月下跌0.1%。2017年1月持平，2月下跌0.1%，3月上漲0.4%，4月上漲0.2%，5月持平%，6月下跌0.4%，7月下跌0.1%，8月持平，9月下跌0.2%，10月下跌0.2%，11月-12月持平，終於完美的收官。到2018年1月上漲0.2%、2月下跌0.3%、3月上漲0.1%、4月上漲0.2%，5月上漲0.2%，6月0.0%，7月上漲0.2%，8月0.0%，9月0.0%。
北京房價同比自2015年7月止跌上漲，截止2017年9月 ，已連續27個月上漲。2017年10月開始下跌，到2018年1月下跌0.2%，2月下跌0.3%、3月下跌0.6%、4月下跌0.7%，5月下降0.5%，6月下降0.1%，連續下跌9個月。7月上漲0.2%，8月上漲0.2%，9月上漲0.4%、10月上漲0.8%、11月1.4%，連續下跌9個月之後連續5個月上漲，說明北京房價非常抗跌、抗調控。
其六是上海來看，11月房價上漲0.5%、10月0.1%、9月下降0.1%，8月上漲0.1%，7月下降0.1%，6月0.0%，上海房價環比自2015年4月止跌上漲，截止2016年10月 ，已連續19個月上漲。11月持平，12月下跌0.1%。2017年1月下跌0.1%，2月上漲0.2%，3月下跌0.1%，4月下跌0.2%，5月持平%，6月下跌0.2%，7月持平，8月持平，9月下跌0.1%，10月上漲0.3%，11月持平，12月上漲0.3%。2018年1月下跌0.4%，2月下跌0.2%、3月上漲0.2%、4月下跌0.1%，5月下降0.2%、6月0.0%，7月下降0.1%，8月上漲0.1%，9月下降0.1%。
上海房價同比自2015年6月止跌上漲，截止2017年8月已連續27個月上漲。2017年9月開始下跌，到11月連續下跌3個月，12月上漲0.2%，正式由下跌完成逆轉上漲。到2018年1月下跌0.2%，2月下跌0.6%、3月下跌0.3%、4月下跌0.2%，5月下降0.4%，6月下降0.2%，7月下降0.2%，8月下降0.2%，9月下降0.2%、10月下降0.4%，11月上漲0.1%，連續下降10個月後首次上漲。
第七是2018年11月15城熱點城市房價看（計算辦法，所有指數相加除以70）。11月份，15個熱點城市房價出現分化，環比下降的城市有3個，比上月增加1個（天津-0.3%、廈門-0.5%、深圳-0.2%），最大降幅為0.5%（廈門）；持平的1個（廣州），增加1個；上漲的11個，減少 2個，最高漲幅為2.0%。其中有5個城市環比漲幅超過1.5%，漲幅依然較高，分別是福州（2.0%）、成都（1.8%）、濟南（1.7%）、武漢（1.6%）、南京（1.5%）。 同比下降的城市有2個（廈門-0.1%、深圳-0.4%），比上月減少1個，最大降幅為0.4%。上漲的13個，增加1個，最高漲幅為15.4%。
老謝可以責任的講，11月70城市熱點城市的房價假摔大於真跌，這是因為15個熱點城市幾乎實施了嚴重影響房價統計的限價、限籤政策，導致房價失去最真實的市場反應，市場的樓盤基本上沒有出現房價下降。
這就是老謝一直強調的，除限購、限貸、限商以外，限價、限售、限籤政策與“雙合同”、三合同的因素，已經掩蓋房價上漲的真實性，暫時讓房價呈現下降的情景。同時，15個熱點城市因區域性及住宅供應與產品的結構性因素，導致房價統計數據失去真實性，一定程度上人為的讓房價下降。換句話說，當統計數據來源不真實時，即使是房價表明上看起來是下降的，事實上這是典型的假摔，是上漲。這就是老謝懷疑11月部分70城市房價下降的假摔還是真跌的根據。不為別的，只求站在市場角度說說心裡話。
第八是2018年11月70城一二三線房價來看（計算辦法，所有指數相加除以70）。據初步測算，從環比看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲，二線城市環比漲幅均與上月相同，三線城市環比漲幅均回落。4個一線城市新建商品住宅銷售價格微漲0.3%。其中：北京和上海分別上漲0.6%和0.5%，廣州持平，深圳下降0.2%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格分別上漲1.0%，漲幅均與上月相同。35個三線城市新建商品住宅銷售價格分別上漲0.9%，漲幅比上月分別回落0.2個百分點。
一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比累計平均漲幅比去年同期回落。11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.5%，漲幅比去年同月擴大0.8個百分點；1-11月平均，同比上漲0.3%，漲幅比去年同期回落10.6個百分點。二三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲11.1%和10.5%，漲幅比去年同月分別擴大6.4和3.6個百分點；1-11月平均，同比分別上漲7.2%和7.6%，漲幅比去年同期分別回落2.2和0.3個百分點。說明二三線城市房價上漲進口，上漲幅度擴大。
第九是政策看。2018年是歷史房地產調控政策次數最多的一年，各地樓市政策力度從執行情況看，已經最嚴格。中原地產研究中心統計數據顯示，年內疊加10月份的24次樓市調控，房地產合計調控次數高達410次，同比上漲超過80%。樓市政策雖然在10-11月發佈次數逐漸減少，11月基本沒有加碼收緊政策。但整體看，從多家媒體的表述看，調控力度將依然維持之前的高溫狀態。雖然調控政策已經見底，但依然將運行在底部一段時間。
2018年是史上房地產調控政策最密集的年份。中原地產研究中心統計數據顯示，前10個月，房地產合計各類調控次數高達410次，同比上漲超過80%。樓市繼續降溫的同時，11月份全國範圍來看樓市調控政策明顯減少。中原地產研究中心統計數據顯示，11月來樓市政策明顯減少，只有蘇州、承德兩地針對限購政策有所升級。其他城市基本無收緊約束性的調控政策發佈。大部分調控都是重申之前的調控政策，針對房地產調控內容基本以落實之前政策為主。
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