日照，名字響亮，能讓人第一眼就記住，以“日出初光先照”得名。
體量尚可，屬於山東地級市，全域建成區面積大概200多平方公里，是青島的1/3，濟南的1/4。
但在核心指標上，人口和經濟卻不如人意，是標配的四線城市。
日照人口不多，根據2018年的統計，常住人口為287.05萬人，低於全市戶籍總人口306.65萬人。這說明日照內地人口外流打工的不少，對人口的吸引力有限。
其次是經濟。
日照樓市房價的起因大概可以分為三點：
- 棚改貨幣化大潮
- 周邊人口集中流入的炒作
- 開發商和當地媒體的合縱
1、日照一直都是山東省的棚改大戶。
2016年26761套，2017年57724套，2018年更是高達86000套，涉及人口至少50萬，這對於300萬人口的日照來說，無疑是重磅炸彈。
棚改貨幣化這種“把錢塞給你，讓你買房”，對樓市的刺激是野蠻的，會造成房價脫離實際的瘋漲。所以2018年時，日照的房價是飆升最快的時期。
那時候千人搶房，排隊購房，售罄秒光等樓市怪象在這個小城市各家售樓處均有上演，也就是在那時，日照原本5800元/平米均價的新房徹底淪為笑談。
2、周邊人口集中流入的炒作。
其實在2018年之後，PSL（棚改貨幣化）權限被收回後，日照房價的增速就開始放緩了。但第二波春風又來了，周邊人口開始集中流入炒作，這也是2019年日照房價在全國調控局勢下，依然不降反漲的原因。
為了能趕上百年難得的房價機遇，周邊很多人口在追求教育和醫療資源的基礎上，都選擇在日照投資房產。
從一個日照中介口中得知，日照周邊縣市人買房比市內更瘋狂，甚至把日照有一套房奉為人生成功的標誌，連新開發的商鋪也被搶購一空。
說實話，日照這幾年房價的上漲是非常有問題的，基本把日照居民這麼多年積累的底子都交出去了，而且還背上了高槓杆，從長遠發展來看，有些傷及根本。
3、開發商和當地媒體的合縱。
日照房價為什麼還在漲？到底能漲多少？我敢保證，這個問題的答案，你坐在家裡這輩子都不會得到真相。
日照的房地產體量很小，是明明白白的新房市場。所以市場信息主控力必然是由開發商和靠開發商吃飯的媒體把持著。不信你去翻當地發過開發商廣告的媒體，有幾個會承認日照房價未來會走下坡路的？
大家都是靠賣房吃飯的，講出真相無疑是砸自己的飯碗。所以在這個小市場中，即使沒人買房了，行情冷到冰點，但開發商還會營造出一種熱熱鬧鬧的局面。畢竟購房者永遠都是“買漲不買跌“的。
這些年來，日照樓市的發展也是水漲船高，無數的高樓大廈拔地而起，房價也一直向上攀升。 當前距離樓市復工已經過去了近一個月的時間，日照樓市近況如何？
近日，【日照置業網】走訪日照探盤，瞭解最新的一手樓市行情。
實探售樓部
探訪日照房價現狀
走訪了新市區、老城區、石臼等多個樓盤發現，當前各個售樓部案場人氣差異較大，剛需盤的人氣相對比較高，價格偏高的樓盤人氣略顯“冷清”。
針對購房者最為關注的房價是否真的下降問題，我們進行了重點考察，以在開發區、高新區板塊探訪的幾個樓盤為例，樓盤的價格沒有下調幅度，但優惠力度足夠誘人。另外，還綜合整理了當前日照在售的熱門樓盤價格（見下圖）：
對比上月各大樓盤的房價，可以發現，幾乎沒有出現真正的房價下跌現象，絕大多數的樓盤價格巍然不動。（以上房價僅參考，具體以售樓部實際為準）
日照房價依舊“堅挺”
樓盤底氣何在？
日照房價沒有明顯下降，這個結果，是否有些出乎意料？
根據文件顯示，3月份日照樓市基本全面復工。為了促進銷量，除了以“75折”火爆出圈的恆大，還有不少樓盤打出了“低首付”字頭的噱頭，樓市“冷場”，本以為即將迎來“降價狂歡”，沒想到就現場探訪樓盤的情況來看，雖然各大樓盤也出臺了一些優惠措施招攬顧客，不過開發商們並沒有一味降價，可以說日照房價依然“堅挺”。
在研究日照商品房市場供需關係之前，先帶大家初步瞭解下日照城區近幾年的房價走勢。
（以安居客房價數據為原型繪製）
1、在2015-2017年期間，日照房價基本穩定在7000元以下呈小幅波動；
2、2018年初拐點出現，全年房價呈大幅上升態勢到年底結束；
3、2019年上半年價格穩定、略漲，年中第二個拐點出現，短期內價格大幅調整直至穩定。
再看簽約量的數據，
（以房管局簽約數據為原型繪製）
不難發現：
1、2012年日照房地產銷售量在低位態勢；
2、在經歷2013年銷量大幅上漲後，14、15年下跌至正常這狀態並開始穩定；
3、2016年開始有大量需求進入市場，導致銷大幅上漲後呈高位穩定狀態；
4、2019年開始出現銷售量疲軟態勢，銷量小幅下跌。
01
在尋找2016年成交背後原因之初，也是一隻摸不到門路，直到在統計日照市人口數據變化的時候，算是功夫不負有心人。
（以統計局各年度統計報告為數據原型繪製）
日照市自2013年開始，總人口數穩步上升，但隨著城市化進程加快，2015年城鎮人口大量增加，由2014年的106萬增加到135萬，漲幅接近30%，共計有接近30萬人口進入城市，從而導致2016年住房需求上升。據統計數據，2016年日照市完成商品房銷售面積209.71萬平方米，增長41.9%，位列全省第一。
需求增加，直接帶來了銷售量的提升。進而刺激開發企業投資熱情，開足馬力增加供應。
（以統計局各年度統計報告為數據原型繪製）
2016年全年日照市房地產開發投資158.50億元，環比增長45.6%，增速比全省高38.3個百分點，位列全省第二。
需求的增加同時帶來了價格的變化，2016年下半年價格開始逐步抬頭。
02
按照正常的量價規律，在需求穩定的情況下，供應量在上升到一定數值後，價格會回落，日照非但為出現這種情況，2018年初價格開始一路狂飆，螞蟻君又是一度迷茫。
直到,他的出現
納尼，2018年日照新開工安置房86000套，有安置就有拆遷，有拆遷就有錢。
PS：有錢人的感覺是真的好，螞蟻君何時能嘗試一下。
棚改，中國人合法一夜暴富的唯一途徑，
棚改貨幣化無異於“把錢塞給你，讓你去買房”，對樓市刺激肯定足夠奔放，無形中給房價加上了助推器，2018年後日照房價一路升空。
另一方面，“咱有梧桐樹，咋還能引來金鳳凰”。房價的飆升，大量的投資客嗅到了金錢的味道，周邊區縣、外地投資客紛紛進入日照市場。一路火花帶閃電，從此日照房價在上漲的路上一去不回頭。
遙想當年，晝夜排隊、千人搶房、開盤即清盤的怪相在日照各大售樓處也是屢屢上演。
3
日照房地產這個池子有多大？
都說池子能裝多少水，主要看最低的那塊在哪裡？
擋在日照房價繼續上漲路上的最大的絆腳石是什麼？
帶你繼續看人口
日照市總人口數從2013年的290萬漲到308萬，整整用了6年，每年增加3萬人。城鎮人口在2019年出現了下降的勢頭。
加之目前中國老齡化嚴重的情況，雖然國家已經放開了二胎政策，但現在的年輕人在巨大的生活壓力之下，二胎成了奢望。
從日照市人口遷入情況看，從05年開始遷入人數基本在比較低的狀態
這說明，日照是一個人口吸附力很弱的城市，一個旅遊大市並沒有帶來外地人口的遷入，又從另一層面解釋了人口上升的困難的原因。
日照市總人口308萬，實際城區人口也就不到30萬，人口基數的增長，已經完全不能支撐需求的增長。
人上不來沒關係，還有棚改嘛
但實際情況是，隨著國家對棚改制度的要求，各地對棚改的政策也在逐步減緩當中。日照當然也不例外，在2020年日照市政府工作安排當中提到，2020年日照新建安置房5290套。從2019年的86000套，到5290套，這可不是“腰斬”，這是一刀切在了腳脖子上。
棚改的“冰斬”將進一步惡化需求市場。
日照房地產的池子到底有多大，本質上我們已經從2016-2019年穩定的簽約量上摸到了天花板。25000套已接近銷售極限，未來需求市場極大可能大幅下探。
說完了需求，我們再說說供應情況
日照對土地財政的依賴度是非常高，對賣地這回事是一往情深。2019年在全國大調控的重拳下，土地市場依然能火熱如初。
從2015年開始，日照土拍兩個高點在2016年、2019年，環比分別上漲63%、102%，2019年直接翻番，達到353萬平米。我們做個假設其中60%的住宅比例，用地容積率按2.5，平均110平米/套估算，大約近5萬套。
於此同時，庫存高飆，數據顯示，日照在2019年年尾新房庫存量已經達到12397套，去化週期達到8個月。
同時根據日照市統計局統計數據，2019年全市房屋開工面積1706.9萬平方米，按照大眾市場75%的住宅投資比例，平均110平米/套估算，大約有11萬套，減去已經出售2.5萬套，建的住宅項目估計還有8.5萬多套。
未來即使沒有新增的項目的情況下，未來2-3年市場上增加接近10萬套的，按照現有2.5萬套每年的消化速度，需要4年，導致的結果只有庫存逐年拉大。
總結
1、日照人口吸附力弱，基礎需求很難大幅提升；
2、棚改末期，不會再創造額外需求以支撐房價上漲；
3、隨著價格高位穩定，投資/投機需求撤離，加之疫情影響，消費緊縮，投資需求再降低；
4、日照市整體供應量大，庫存逐年拉大；
從供需關係上，2020年日照房價下行的可能性極大，經過上半年的博弈，拐點或出現在6、7月份。
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