種種跡象顯示中國房市已進入多事之秋，地產大佬們斷言房市面臨拐點。中國房價，這次到底會不會跌？
9月21日廣東省房地產協會發緊急通函，徵求對取消商品房預售許可的意見。當晚住房城鄉建設部稱徵詢意見情況並不屬實。
不過住建部並未說明未來是否會取消預售。《時代週報》隨後從廣東住建廳瞭解到，現售（現房銷售）是趨勢。
市場成驚弓之鳥，港股內房股週一（24日）大跌3.78%。週二A股開市，房地產板塊再次領跌，A股地產板塊一日蒸發616.38億元人民幣。
取消預售，到底是市場虛驚一場，還是政府放風試水？
業界專家們對此是見仁見智，但地產大佬們心中可能早有謀斷。
中國地產業領頭羊之一的萬科公司董事會主席鬱亮，最近做出了充滿危機感的判斷：轉折點實實在在到來了，以“活下去”為最終目標。
各大地產商則興起了改名風潮，紛紛從公司名字上去掉“房地產”。資金雄厚的房企，例如恆大、碧桂園，甚至進軍汽車、機器人等全新領域，賭上身家未來。
而更早時網絡流傳的地產商給出的價格折扣、清倉甚至一成首付，似乎顯示中國房地產市場已經迎來“拐點”。
這一次，中國房價真的會降下來嗎？
房價這次是真跌 還是假摔
在中國房地產行業，秋天通常意味著收穫的季節，也就是所謂的“金九銀十”。然而今年市場卻釋放出詭異的信號：官方和民間公佈的房地產數據嚴重背離。
官方數據顯示房市一片紅火。8月份70座大中城市呈現“量價兩旺”，67個城市新房售價環比（同前月相比）上漲，上漲城市數量創下近年新高。今年1-8月份商品房銷售面積突破10億平方米，創下歷史同期記錄；銷售額8.9萬億元，比去年同期多出了逾萬億。
但業界數據透露房市開始降溫。貝殼研究院8月份監測的重點13城二手房市場，除成都成交低位小幅修復外，其餘城市均環比下滑，且7城降幅環比擴大。
易居研究院楊紅旭認為九、十月份就是市場衰落的拐點，包括碧桂園、萬科、保利、恆大、金地都在全國多城市多盤聯動促銷，就是市場明顯降溫的跡象和信號。
不過，中國房市經常出現數據矛盾和房價真跌假摔的爭論。
例如2014年70城房價半數環比下跌的數據，令不少專家相信中國樓市全面出現拐點，但地產業知名人士任志強說必會反彈、該買就買。
2015年再次出臺去庫存政策，房價引爆了新一波翻倍漲幅。
那麼這一次，房價是不是真的要下跌？
中國房價誰說了算
在中國民間有“信志強、住洋房”之稱的地產名人任志強，多年來一直預測中國房價長期看漲，他認為只要城市化完成率沒達到70%，房價就不會真的下跌。
任志強表示其觀點是基於供求關係，政府要提高城市化率，人口流向城市，住房自然稀缺，房價就會看漲。
易居研究院報告顯示，截至2018年7月底全國100個城市新房庫存去化週期（銷售週期）僅為9.6個月，明顯低於12-16個月的合理區間。
另據官方數據，中國2017年住宅新開工面積12.8億平米，明顯小於14.4億平米的銷售面積。也就是說，中國樓市已經進入了供不應求的“缺貨”時代。
依據供求關係，提高城市化率意味著住房剛性需求看漲，同時新房庫存呈減少趨勢，一增一減，理應推高房價，形勢大好。為何地產大佬們如臨大敵，掙扎求生？
任志強道出了關鍵：市場沒法決定房價，“政策決定了房價”。
房市“拐點”真面目
中國房地產拐點的到來以及背後的深意，敏銳的地產大佬們感受尤為深刻。
萬科董事會主席鬱亮在9月例會講話中暗批中國經濟改革大倒退：“在轉折點上，我們曾經相信不會出現的東西都在出現”，“買房憑票、賣房限制”。
他認為“轉折點”超出了行業和經濟，是全方位的；明星被查的現象反映出全社會所有行業無一倖免。
鬱亮暗指房市和全社會的“轉折點”其實源自當局的政策改變。
體現在中國房市，國家的政策佈局正在將地產商打入凜冬，令房價漲跌莫測。
房市政策背後的秘密
今年以來國家迫於中美貿易戰和經濟下滑的壓力，雖然減輕了去槓桿力度並放寬了貨幣，但加強調控以及收緊房貸的房市政策並未改變。
前所未有的嚴厲調控和收緊房貸的結果，就是房屋銷售放緩。“活下去”已經成為房企眼下最主要的訴求。
開發商開始重視現金迴流和負債比率，體現在房市上，就是促銷行為增多，甚至不惜降價。
預售是中國商品房銷售最主要的方式，據統計局數據，中國40大中城市期房銷售（預售）面積佔比始終維持在80%以上。
近年來定金和預收款在房企開發資金中佔比更超過3成，已成為房企開發主要資金來源。預售對房企而言相當於借錢開發，提高了槓桿率，加大了債務風險。
今年以來京鵬地產、恆盛地產等多家房企債務違約；上海寶龍、龍湖地產、富力地產等十幾家房企的債券發行中止；上市房企中弘股份“爆雷”（特指無力償債或破產倒閉）；這一切都顯示房企融資日益艱難，資金鍊緊張。
如果現在就取消預售，地產業中佔多數的中小型房企可能大規模倒閉，會引爆銀行風險。
所以住建部立即“闢謠”，說明短期內不會取消預售。
中原地產首席分析師張大偉認為“取消預售有利於資金寬裕的國企、大企業，對小企業來說是滅頂之災”。
對多數房企而言，取消預售的風聲無異於催命號角。
取消預售對房價的影響
如果真的取消了商品房預售，不但會阻擋沒有資金實力的房企入市，同時還會增大房企資金成本，意味著實際上減少了新房供應，從而推高房價。
不過預料在地產業完成洗牌之前，不會取消預售。因此現階段房價可能會被暫時“凍住”：即明顯上漲可能性很低，但房價和銷量顯著下滑的可能性更低。因為中國房市是“政策市”
對於民營房企而言，熬下來、活下去，就是勝利。
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