看了標題以後，不知道讀者大人們腦海中浮現出來的是魔都還是帝都呢？
逗你們玩啦，答案必須是香港。香港目的的平均房價大概是15萬左右，大約是北京或者上海的2.5倍，不僅是天朝最貴，而且很可能是全球最貴。
很多北京、上海、深圳的中介都會告訴別人：我們這裡的房價遲早會和香港一樣。就像我在杭州買房的時候，中介都告訴我：杭州房價遲早和上海一樣。
這裡普及一下“錨定”這個概念。很多東西應該值多少錢沒有一個標準，就必須找一個參照物，也就是錨。舉例來說，劉備去請龐統來當軍師但不知道該給多少工資，談來談去可能就會按照諸葛亮的標準來。在這裡諸葛亮就是龐統的錨。
很久以來，香港房價就是內地房價的一個錨，通俗來說就是帶頭大哥。每當各地房價漲到自己都不敢相信的時候，深呼吸看一眼大哥，就又敢漲了。
帶頭大哥不是隨便當的，香港房價的特點就是不死鳥。98年亞洲金融危機後腳踝斬，2003年跌倒了1998年峰值的三分之一，但此後穩穩走高一路新高。
香港房價為毛貴不討論了，但如果從價值投資角度來看香港房價是很合理的。
香港租售比大概是4%左右，按揭利率大概是2%。這就意味著出租收益大於按揭利率，可以提供正向現金流。
假設1000萬的房子，首付1成100萬，按揭900萬30年，每年要還30萬本金和（900-30N）*2%的利息，第一年是18萬，最後一年是0，平均下來是每年9萬。也就是平均每年39萬，比房租40萬還少1萬。
歸納：首付100萬後，每年賺1萬塊錢，30年後白拿一個價值1000萬的房子。
這麼好的現金流，傻子才不買香港的房子。目前香港的泡沫程度全球第一，普通人20年才能買的起一個60平米的房子。排第二的倫敦和巴黎就只需要15和14年，驚訝的是波士頓和洛杉磯都只需要4年——亮瞎我的狗眼。當然這個表沒把魔都、帝都什麼的排進來，否則更誇張。估計在房價這個問題上，全球都默認把大天朝內地算成火星城市了。
不難發現，低息是香港高房價的核心因素。只要利率稍微一變動，平衡就打破了。按揭利率每增長0.5%，1000萬的房子每年平均就需要多還2.25萬。千萬別小看這個2.25萬，很多人是拿不出來的。
而現在，這個0.5%來了。今天港府宣佈跟隨美帝加些0.25%，加上前段時間主動加的0.25%，目前香港最優惠利率也即按揭利率達到了2.5%。
關鍵問題是，美帝還會繼續加息，港府必然繼續跟，未來到3-3.5%幾乎是必然的。這就意味著，未來香港房奴買1000萬的房子每年要多出6萬左右——真是要了卿命了，關鍵是前面分析的那個正向現金流基本沒有了。
目前關於香港房價會跌多少有爭議。有些機構認為今年就會跌7%，有些認為要到明年才會跌10%。但關於跌不跌這個問題已經沒人爭了。7月開始香港一二手房銷量都下降，違約也紛紛出現。好在港人比較講契約，沒有房鬧。
想想還是補充一句。叨叨了一大堆香港房價，千萬別以為和我們無關。 香港房價是大陸房價的帶頭大哥，是錨，是旗幟。帶頭大哥如果倒下，小弟會怎樣你猜？
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