看了标题以后，不知道读者大人们脑海中浮现出来的是魔都还是帝都呢？
逗你们玩啦，答案必须是香港。香港目的的平均房价大概是15万左右，大约是北京或者上海的2.5倍，不仅是天朝最贵，而且很可能是全球最贵。
很多北京、上海、深圳的中介都会告诉别人：我们这里的房价迟早会和香港一样。就像我在杭州买房的时候，中介都告诉我：杭州房价迟早和上海一样。
这里普及一下“锚定”这个概念。很多东西应该值多少钱没有一个标准，就必须找一个参照物，也就是锚。举例来说，刘备去请庞统来当军师但不知道该给多少工资，谈来谈去可能就会按照诸葛亮的标准来。在这里诸葛亮就是庞统的锚。
很久以来，香港房价就是内地房价的一个锚，通俗来说就是带头大哥。每当各地房价涨到自己都不敢相信的时候，深呼吸看一眼大哥，就又敢涨了。
带头大哥不是随便当的，香港房价的特点就是不死鸟。98年亚洲金融危机后脚踝斩，2003年跌倒了1998年峰值的三分之一，但此后稳稳走高一路新高。
香港房价为毛贵不讨论了，但如果从价值投资角度来看香港房价是很合理的。
香港租售比大概是4%左右，按揭利率大概是2%。这就意味着出租收益大于按揭利率，可以提供正向现金流。
假设1000万的房子，首付1成100万，按揭900万30年，每年要还30万本金和（900-30N）*2%的利息，第一年是18万，最后一年是0，平均下来是每年9万。也就是平均每年39万，比房租40万还少1万。
归纳：首付100万后，每年赚1万块钱，30年后白拿一个价值1000万的房子。
这么好的现金流，傻子才不买香港的房子。目前香港的泡沫程度全球第一，普通人20年才能买的起一个60平米的房子。排第二的伦敦和巴黎就只需要15和14年，惊讶的是波士顿和洛杉矶都只需要4年——亮瞎我的狗眼。当然这个表没把魔都、帝都什么的排进来，否则更夸张。估计在房价这个问题上，全球都默认把大天朝内地算成火星城市了。
不难发现，低息是香港高房价的核心因素。只要利率稍微一变动，平衡就打破了。按揭利率每增长0.5%，1000万的房子每年平均就需要多还2.25万。千万别小看这个2.25万，很多人是拿不出来的。
而现在，这个0.5%来了。今天港府宣布跟随美帝加些0.25%，加上前段时间主动加的0.25%，目前香港最优惠利率也即按揭利率达到了2.5%。
关键问题是，美帝还会继续加息，港府必然继续跟，未来到3-3.5%几乎是必然的。这就意味着，未来香港房奴买1000万的房子每年要多出6万左右——真是要了卿命了，关键是前面分析的那个正向现金流基本没有了。
目前关于香港房价会跌多少有争议。有些机构认为今年就会跌7%，有些认为要到明年才会跌10%。但关于跌不跌这个问题已经没人争了。7月开始香港一二手房销量都下降，违约也纷纷出现。好在港人比较讲契约，没有房闹。
想想还是补充一句。叨叨了一大堆香港房价，千万别以为和我们无关。 香港房价是大陆房价的带头大哥，是锚，是旗帜。带头大哥如果倒下，小弟会怎样你猜？
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