房地產看起來似乎很複雜，實際上，就是一個金融遊戲。自按揭買賣制度普及以來，房地產市場規模已擴大到十萬億元以上，這與“用未來的錢買金條的房”和“寅吃卯糧”的理念息息相關。
因此，我們看到房地產企業從銀行貸款，然後在土地市場上購買土地，房子可能剛打好地基，就已經被售空。購房者的購房款變成了寶貴的銷售還款，然後開發商拿著這筆錢繼續夠地建房，生生不息，循環不止。
這是一個非常清晰的資金轉移過程，不難發現，開發商和購房者都是在利用未來的資金做現在的事情，在這個過程中，“期房”起著至關重要的作用。
在房價高漲的時候，這種模式屢試不爽。在擊鼓傳花的遊戲中，每個人都是贏家。然而，當今年房地產市場出現大的分歧時，三年前，埋在房地產市場的種子已經結出了苦果。
4月19日，中信建設投資宏觀整合研究組組長髮布研究報告，指出房地產建設領域增速高於上月和去年第一季度。據估計，未來房屋銷售增速比建成區增速提前3年左右。
因此，2016年的期房銷售高峰，對應的正是今年的交房壓力會是近幾年最大的一次，而2018年以來竣工面積和速度的負增長則加強了這種壓力。
這是什麼意思？2016年，賣出大量期房，房地產公司爭先恐後地拍地。每個城市都湧現出地王。三年後，由於許多城市的限價政策或著整個市場比較清淡，導致有些樓盤的地價甚至比房價還貴，這就導致開發商不願建房，大量地塊被開發商捏在手裡，準備等市場過熱再進行開發。
按照期房交付週期一般為三年來看，專家預測，2019年必然會有大量房屋交付，但事實上，我們已經看到竣工面積出現負增長，也就是說，三年前和三年內買房的許多人，今年可能都看不到自己的房子，或者開發商加快施工進度如期交房，但是這樣的房子你敢住嗎。
不要低估這現象，這一現象也是為什麼說它是房地產市場“苦果”的原因。因為過去三年買房子的人，看到火爆的市場，都想盡快買房，選擇承受了更高的房貸利率和不合理的裝修及停車位捆綁，現在大量的房子可能不能按時交付，換誰都無法接受這種情況。
數據顯示，前三個月，新建房屋建築面積同比增長11.9%，土地購置面積同比下降33.1%。顯然，這意味著，在住房交付的巨大壓力下，開發商必須努力工作，加大馬力去建房，再也不敢大量拿地了。這些補救措施能否奏效，只能聽天由命了。
但是對於那些還沒有買房的人來說，這是個好消息，甚至可以說“逃過了一劫”。一方面，它避免了過去三年買房高位接盤的風險。另一方面，房地產企業手中握有大量的地塊，如果不能產生收益，這些土地儲備將不起作用，最終難免會以較低的價格出售。從這個角度看，未來剛需們，還有更多的選擇空間。
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