夏治斌，劉頌輝
近期，被稱為“房價四小龍”之一的合肥土地拍賣呈現回暖跡象，幾宗地引發開發商積極競買並以較高價格成交，樓盤積極打出促銷口號，引發人們對合肥樓市回暖反彈的猜想。
連日來，《中國經營報》記者在合肥走訪調查發現，具有代表性的廬陽區兩大地王項目和順葉語溪、海亮唐寧府，均推出不同形式的優惠措施。其中，和順葉語溪項目推出“特價房源”，相比前期的備案價下降了4695元/平方米；海亮唐寧府此前是30770元/平方米精裝交付，改為毛坯交付，每平方米均價直降5000元，同時，置業顧問表示可以提供“解決購房資格”的服務，幫忙補交社保金。
儘管市場表現積極，但對於個別樓盤涉嫌炒作房價的行為，合肥市住房保障和房產管理局（以下簡稱“合肥市房管局”）並沒有放鬆監管。
4月11日，合肥市房管局發佈《進一步規範商品房銷售行為》的公告，要求開發企業嚴格執行商品房銷售信息公示制度、銷售明碼標價規定和價格備案調價程序。
針對推出的特價房源和精裝改毛坯等問題，記者聯繫安徽文一投資控股集團（以下簡稱“文一控股”）、安徽水利和順地產有限公司（以下簡稱“和順地產”）、 合肥包河房地產開發有限責任公司（以下簡稱“合肥包河”）以及合肥海亮置業有限公司（以下簡稱“海亮置業”）。文一控股方面負責人以集團規定不能隨便接受採訪為由婉拒了採訪。和順地產工作人員在收到採訪函後，表示會轉交相關負責人，但截至發稿未有回覆。此外，記者多次聯繫合肥包河和海亮置業，公司電話始終無人接聽。
降價推盤
據新安大數據研究院統計，2019年3月，合肥市新建住宅網籤成交5116套，環比上漲68.0%，同比上漲73.4%；成交面積57.78萬平方米，環比上漲65.8%；均價16124.3元/平方米，環比上漲1.2%，同比上漲15.3%，這一均價不含廬江和巢湖。
業內人士向記者介紹，從樓市價格看，合肥樓市回暖或有兩個因素，第一是觀望的市場需求重新入市；第二是預售證管控的力度是有所減弱的。
4月10日，記者來到合肥市北一環與肥西路交叉口向南150米的和順葉語溪項目所在地。該項目此前公佈出一部分特價房源，最低均價為1.8萬元/平方米，與該樓盤前期的備案價22695元/平方米相比，降價4695元/平方米，記者以132平方米的房源計算，一套最多可省下近62萬元。
據合肥物價局備案顯示，和順葉語溪首次備案1#、2#、3#、4#，毛坯高層，共計225套房源，備案均價22695.87元/平方米。
一名置業顧問介紹，和順葉語溪項目的特價房源自開盤的時候就一併推出，本來只針對內部員工，目前也對外銷售，剩下約三十餘套。“不過特價房源只是一種促銷手段，作為噱頭引起關注，就相當於做廣告。”該置業顧問直言。
對於高價地項目推出特價房源的舉動，同策諮詢研究院總監張宏偉分析表示，限價樓盤在銷售的時候可能都是虧損的，尤其高價地項目，由於之前的拿地成本高，限價首開房源有可能就是虧本銷售，至今沒有解決方案。如果要加速去化，只能虧本賣，價格再漲一點也賣不動。目前來講，市場表現就是如此。
記者隨後來到廬陽區另一處地王項目海亮唐寧府，前來接待的置業顧問說，項目去年8月份開盤，共有6棟326套房源，戶型均是158平方米，總價在400萬元左右。
記者瞭解到，該幅地塊由海亮集團以單價2420萬元/畝，總價9.42348億元，樓面價18149.91元/平方米競得，溢價率達到266.67%，彼時一舉刷新廬陽區的最高地價。
據合肥市物價局的備案信息顯示，海亮唐寧府此前毛坯銷售均價25770元/平方米、裝修費5032.21元/平方米，實際備案價是30802.21元/平方米。但最新數據顯示，該項目的均價是25770/平方米。
記者走訪文一豪門金地和藍光半島公館項目，銷售人員也表達出優惠促銷的方案。
對於合肥的樓市現狀，張宏偉認為，3月份市場有一些復甦跡象，在土拍市場的推動下，預期發生變化，但市場復甦的趨勢仍不能百分之百確定，不能說徹底地回暖，從表現來看仍有分化。而且限價盤成交量好，性價比高，是因為其符合政府的限價審批條件，能夠進行網籤備案。在這種情況下，所謂樓市的回暖，一些樓盤為了銷量表現，解決資金壓力而推貨市場，更多是因為價格原因而導致的目前市場交易的表現結果。
整治違規
近日，合肥市房管局再發公告，進一步規範商品房銷售行為，要求房地產開發企業嚴格按照備案價格明碼標價銷售商品房。
事實上，記者在走訪合肥市內多個樓盤注意到，除了精裝修改毛坯降價出售，房企對於購房門檻逐漸設置要求，在得知購房者資金盈餘的情況下，個別樓盤“鋌而走險”解決購房者的社保問題，試圖繞開限購政策。
在合肥濱湖龍川裡的售樓中心，一位置業顧問說道，“現在已經告知客戶，首付低於六成的不給認籌了。”
該項目於2018年8月開盤，有92平方米和127平方米兩種戶型，共計有近1200套房源。“均價15999元/平方米的戶型全部賣完了，現在全款可以優先選房，但也不一定能買到，得看全款人數的佔比”。濱湖龍川裡的置業顧問介紹。
海亮唐寧府項目的戶型均為158平方米，由此前提出的精裝修交付改為毛坯房。置業顧問解釋稱，“戶型是兩層鏤空，如果要做精裝的話，需要幫客戶隔好樓板，驗收的時候得房面積會超過158平方米，但是不好通過驗收。所以公司就取消精裝修，改成毛坯出售，業主自己來裝修。”
此外，對於如何繞開合肥市對於外地戶口購房限購限貸的政策，該置業顧問告訴記者，可以通過人才引薦政策，交一個月社保或者找公司交夠一年社保解決，不想通過人才引薦政策，可以找人補交一年社保，兩個月內就能解決購房資格。 “現在政策鬆了，可以出2萬元找人補交一年社保，兩個月內就能解決購房資格，其他不需要擔心。”海亮唐寧府的置業顧問表示。
“合肥市不存在此類交納1個月，之後再一次性交納11個月的政策，外地戶口在合肥購房，一年的社保只能連續12個月交納，而且必須是逐月交納。”合肥市房管局相關負責人表示，若上述違規行為已經發生，將會責令開發商改正，將錢退還給消費者。
值得一提的是，就在記者走訪期間，合肥市房管局發佈公告，進一步規範商品房銷售行為，要求房地產開發企業嚴格按照備案價格明碼標價銷售商品房，不得在備案價之外隨意調價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用，不得使用虛假或者不規範的價格標示誤導購房者，不得利用虛假或者使人誤解的標價方式進行價格欺詐，不得通過捏造、散佈虛假信息等各種不正當手段哄抬價格和串通漲價。並嚴肅查處“哄抬房價”“價外加價”“捂盤惜售”“虛假宣傳”“強制搭售”等違法違規行為。
對此，記者數次致電海亮集團並致函合肥海亮置業，截至發稿，均未有人作出回應。
土拍回暖
市場機構的數據顯示，截至3月31日，合肥全市（不含肥東、巢湖和廬江）新房庫存量為59387套，環比下跌3.8%，根據前3月平均成交6711.4套計算，去化週期需8.8個月，去化週期縮短。
其中，市區新房庫存為50518套，環比下跌4.4%，根據前3月平均成交4346.0套計算，去化週期需11.6個月。
3月份，合肥土拍共出讓6宗地，約935.69畝，總計出讓金為124.47億元。此前在2月份，合肥土拍共成交3宗地，總面積293.65畝，累計攬金16.98億元。
在張宏偉看來，對於其他城市來講，土拍市場已經回暖，如果現在再不拿地，土地市場的價格會越來越貴，加之三、四月份合肥推出大量土地，房企已經在積極佈局。從策略角度而言，這是房企迴歸二線城市一個比較好的機會，開發商可以把握合肥推地的契機。
與此同時，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也指出，合肥土地市場交易開始活躍，說明房企認為合肥去房價和地價泡沫的工作基本結束，或者說此類市場的泡沫相對比較少，這個時候會有積極拿地等動作。對於此類房企來說，後續只要資金到位，對於類似合肥等重點省會城市來說，後續拿地動作依然會強化。
合肥學院房地產研究所副所長凌斌認為，無論是合肥市的土拍市場還是樓市的價格，目前均處在理性、正常的範圍內，未來也將繼續朝著該趨勢發展。
“近期房屋交易秩序的管控工作繼續強化，這利好此類市場的平穩健康發展。實際上也說明一點，近期各類干擾市場的動作又開始增加，因此房住不炒的調控邏輯會繼續強化。”嚴躍進置評稱。
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