2020年，各行各業的開局在疫情影響下都脫離了原有的軌道。擁有廣闊上下游產業鏈的房地產行業，也陷入了“冬眠”狀態。隨著售樓部逐步開放，數據顯示近期成交量明顯恢復，土地市場逐漸活躍，樓市“回暖”似乎已然來到。
樓市“回暖”？
——與“斷崖式”下跌的距離
3月16日，國家統計局發佈的數據顯示，1-2月份，商品房銷售面積為8475萬㎡，同比下降了39.9%。從成交金額上來看，商品房的銷售額為8203億元，下降了35.9%。
回顧2019年的成交數據，銷售面積全年均處於上漲狀態，且增速在2.8%-8.1%的區間內。2020開局與之相比，則呈現出了斷崖式的下跌。同時，3月本屬於歷年樓市的“小陽春”，但在疫情影響下並沒有呈現。
如此市場狀態下，“回暖”之態又如何呈現的呢？3月16日晚8點，萬科通過線上賣房的方式推出深圳的“萬科星城”項目，當晚推出的288套房源，在7分鐘全部賣完，銷售額2.99億。3月20日，蘇州的三個房地產項目同時開盤，共推出近900套房源。無論是線上銷售還是線下選房的項目，幾乎都是“秒光”.
在這些堪稱“搶房”的個案促進下，多個城市一二手房的成交數據也很直觀的反應出了樓市“回暖”的狀態。據統計，全國43個重點監測城市（3.9-3.15）商品住宅成交面積達到259萬㎡，環比上週增長7%，相較（2.17-2.23）這一週增長159%，基本恢復至去年四季度周均成交量的6成水平。深圳、成都、福州、蘇州、杭州、淮安、揚州、嘉興、汕頭等城市成交表現，已達到甚至超過2019年4季度的平均水平。
政策鬆動持續？
——底線以上的微調
疫情對於購房需求的影響，短期抑制作用是要大於“取消”的作用的。因此在疫情逐漸消退之後，購房需求會再度活躍起來。不過“等”政策紅利的觀望情緒依舊會有延續，因此樓市“回暖”之後，政策方向是否會有改變呢？
2月以來，樓市政策可謂一路“綠燈”，多個省市出臺了公積金貸款、首付、購房補貼等方面的樓市新政，助力樓市復甦。同時央行降準、2月LPR下調，都給了購房者合適的置業信號。
不過，政策紅利的背後，是一直都不能觸碰的“房住不炒”底線。據傳3月25日至4月24日海寧雲上房博會期間，“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行，意味著暫時放鬆限購。但很快相關發佈消息的稿子就撤了，今天海寧出了最新通知要求，核心是——貫徹房住不炒。再加上此前駐馬店和廣州利好政策被撤回，海南現房銷售制度等，讓整個疫情下的樓市政策呈現出了兩極分化。
在此背景下，近期樓市政策出臺的頻次和政策的力度都有所降低。樓市政策更多是不觸碰底線的微調，主要突破口集中在“人才”上面。同時，金融政策方面，雖有3月開始利率轉換以及央行降準，但3月20日最新LPR公佈，貸款利率並沒有如願“繼續下降”。
房價下跌成常態？
——穩房價才是常態
作為購房者置業考量的決定性因素，房價可謂是牽一髮而動全身。疫情影響下的房價在售樓部暫停，房企營銷最甚的2月呈現出了穩中回落的態勢。國家統計局公佈的，2月份70個城市房價，上漲城市和下跌城市分別呈現出了近一年最少和最多的形勢。因此，在樓市“回暖”的消息傳來的時候，這種狀態會不會持續，成為了不少購房者關注的焦點。
58安居客房產研究院重點監控的20城中，50%以上的城市（3.9-3.15）房價均出現了不同程度的上漲，其中南京和潮州周度成交均價環比上漲幅度較高，達到了14%。伴隨著房價回升的同時，是不斷上漲的預售房源量以及開盤房源量。市場供應充足、購房需求釋放，房企優惠會隨之收尾，3月和4月或許房企會持續實行優惠，房價同比去年可能仍然會一定回落，但在環比上會進入平穩回升狀態。
樓市“圈”
——政策、房價、成交等相互影響
對於疫情結束後，樓市在政策、房價和成交等方面的走勢，58安居客房產研究院西部分院分析師葉子認為，這幾者之間本就是相互影響的關係，單拎一方面來看走勢，就要先理清另一方面的狀態。
以蘇州近期呈現出的“回暖”狀態為例，和其3月19日出臺的人才新政有莫大的關係，雖然該政策執行時間為5月1日，但從某種程度上而言刺激了已有的購房需求從觀望轉化為行動，從而促進了成交的上漲。畢竟，人才新政執行後，蘇州的購房需求會相應增加，長期來看購買力旺盛，在一定的供應量下，就算“搶房潮”不出現，房價也會呈現出一定的上漲空間。
因此，如果要了解一個城市未來的政策、房價走勢，不妨從已知的政策和房價入手。比如，已知政策可能會促進購房需求增加，那麼長期來看，該城市成交量和房價的上漲概率就會增大；同理，如果已知某城市成交量大幅降低，去庫存壓力較大，政府出臺相應的利好政策或者房企出臺優惠政策的概率就會增加。
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