上週日，發表了一篇文章，很明確的說了，目前這波市場，給我的感覺就像回到了15~16年。
這波市場遠比想象的火爆，很多評論是託，如果你考慮買房那可以去房管局見識下，這裡不會請託。
先回顧一下過去一個月中單價2萬以內房源的開盤情況:
3月18日，三千邑開盤296套房源，去化率95%！均價1.6萬。
3月29日，科技城綠地開盤，236套房源，售罄！均價1.9萬。
4月1日，南山維拉586套房源，3秒售罄！均價1.5萬。
4月6日，萬科翡翠公園開盤，408套房源，售罄！均價1.8萬。
4月13日，綠地蘇州one開盤，252套房源，去化率98%！均價1.85萬。
4月17日，四季春曉首次開盤198套房源，售罄!均價2.1萬。
太湖邊上的蔚藍四季花園，1.8萬+的單價，比去年同時期開盤的
太湖匯景貴了5K一平，然而也一直是吳中區網籤銷冠。 目前均價2萬左右，總價180萬以內的剛需產品，不用糾結配套、學校、地段等問題，把銷售週期拉的稍微長點，總會有剛需來買單。
2年前， 尹山湖、滸關、木瀆、元和等區域還是剛需的首選，160萬足夠挑到很合適的三室。如今這幾個區域200萬加的房源，屈指可數。
上週末，滸關大潤發周邊蘇悅灣10套特價房源，當天推出，當天全部售罄。當200萬在這些區域已經成了搶手房源，剛需不得不再一次把眼光投入到更偏的區域。
吳江運東代替尹山湖，成了園區剛需的首選。
通安代替滸關，成了新區剛需的首選。
漕湖代替元和，成了相城剛需的首選。
胥口、香山代替木瀆，成了吳中剛需的首選。
這是近兩年我看到的變化，也是為什麼一直勸剛需趁早買房的原因。如果僅僅是剛需，不會形成這麼大的競爭力，也沒有那麼大需求足以買斷200萬階層的房源。這其中很大一部分購買人群是想要改善，而無力核心位置一步置換到位的投資客。
和剛需相比，改善投資客更清楚，未來想要換房，一定是房換房來的最容易。在自住一套不動的基礎，需要另外一套房做未來改善換房的籌碼，減輕自身壓力。他們比剛需的資本更充足些，而且也更果斷些。
剛需和改善很大的一點區別是：改善可以投資剛需產品，等漲價後再賣給剛需客群，但剛需幾乎沒機會去插足改善產品，和他們形成競爭。
這也是為什麼剛需產品比改善產品競爭更激烈。把房產購買群劃分為三類：頂層購買群、改善購買群、剛需購買群。在限購的基礎下，頂層購買群基本全部被限購，想買沒法買。改善購買群一般都會持有1~2套剛需產品+1~2套改善產品。剛需購買群一般持有0~1套剛需產品。
也就是改善投資客的購買力會和剛需形成最直接的競爭，而且還佔有資本的優勢，換句話說直白一點，大部分改善客群需要投資剛需產品，達到未來能夠收割剛需完成自己置換改善的目的。
在這樣的市場下，給剛需的建議還是那樣，看中合適的就買，趁早買，果斷買。還有另外一個建議就是，預算適當拔高一些，從200萬提高到250萬左右，不用擔心壓力太大，當你體驗到房價上漲的“泡沫”時，你會不由自主的愛上這一切。
個人觀點，不喜來辯！
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