買過二手房的朋友都知道，你看好了一個房子，會和房主先簽一個定金協議，就是先交一筆小錢鎖定房源和房價，之後再籤正式的合同。
你以為定金協議就是交個預付款，之後籤合同就行了，那你就想的太簡單了。這等於舉著火把穿過火藥庫，不被炸死是僥倖，被炸得粉身碎骨也正常。
其實，定金協議有很多坑，裡面內容寫不清楚，事後就可能發生諸多扯皮。
一、定金的性質是擔保
1.定金是擔保性質，訂金是優先購買權
在合約簽訂時，一定要注意“定金”和“訂金”的區別，定金與訂金雖然僅一字之差，但是其法律性質卻不同。
定金是履行合同的一種擔保形式，如果一方違約，就要適用定金罰則。如果交定金的一方違約，那麼違約方就無權要回定金；如果是收定金的一方違約，那麼違約方就要雙倍返還定金。定金罰則，其實是定金擔保作用的體現。
訂金（有的叫認購金或者預付款）是購房人擔心看中的房子買不到，而預先交的訂錢，實際上是在一定期限內的優先購買權，它不是合同的擔保形式。對方違約，也不適用雙倍罰金了。
所以籤合同時，一定要看清楚是“定金協議”再籤。否則，籤個錯別字版的協議，對方違約，你的權益就不受保護了。
2.罰金性質要寫在合同中
定金罰金性質，一定要在合同中體現。即“交定金的一方違約，無權要回定金；收定金的一方違約，支付雙倍定金。”否則，定金懲罰的原則不寫在合同中，也不能產生雙倍賠償的法律效力。
比如說，前一陣熱炒的話題，說法律要規定大學生應該認真學習。這個條款可以寫入法律，但是不認真學習，怎麼處罰？違約責任如何承擔？這個違約責任沒寫在法條中，這條法律就等於廢話，沒有任何意義。
王鋼蛋在房產中介看中了一個房子，覺得價格位置都合適，就想跟房主談。但是中介說，房主在外地，得先交定金之後房主才過來談，否則看房的人多，一個個談。房價一直在漲，為了鎖定房源和房價，王鋼蛋就給中介交了定金。
但第二天見到房主的時候，房主要求房子總價提升40萬，由是周邊的房子都漲了，我的房子也漲。這讓王鋼蛋就特別鬱悶，說我當時交定金，就已經鎖定了房源和房子的價格，現在突然間提高價格，就是違約。於是打官司，告房主賠償雙倍定金，即20萬元。邊打官司，王鋼蛋繼續找房子，但這個時候房價已經上漲了很多，即使買到了其他的房子也貴了好多。
更慘的是，法院判處王鋼蛋輸了，法院認定房主沒有簽訂《定金協議》，也沒有實際收取定金。為啥？
二、定金協議的內容
因為這個《定金協議》，王鋼蛋不是和房主籤的，定金也沒有交到房主手上，而是交給了中介，所以房主自然就不需要遵守義務。
第一，《定金協議》必須由本人或有書面授權的代理人簽署。
由房主本人簽署，對房主才有約束力，如果不是他籤的，他肯定不受約束。
王鋼蛋的定金協議，是跟中介說好的，中介說我有權限跟你簽定金協議，這不好使，中介說的沒用，只有房主本人同意才行。
如果房主本人不在場，比如說房主的朋友拿著鑰匙開門，你要交定金，需要他朋友代簽定金協議。
這個可以嗎？可以代簽，不過，必須由代簽人持有由房主本人出具的書面授權委託書，這樣簽署的《定金協議》對房主才有效。這一點一定要堅持，否則定金協議就是一紙空文。
第二，《定金協議》必須包含房屋交易的基本信息。
定金協議的內容要全面，包括房主名字，房子位置，房屋的具體價格、付款方式、付款時間、過戶時間、交房時間等等核心條款必須要有。否則，之後就任何一點都可能發生糾紛。
第三，定金必須要交錢。
即使買賣雙方都簽訂了定金協議，但是沒有交錢，一方違約，另一方也不受懲罰。因為沒有事實交定金，這個定金協議是不生效的。
第四，定金交給誰？
王鋼蛋把定金交給了中介，那對房主沒約束，沒用。所以最好把定金直接交給房主，如果房主不在，要在《定金協議》中寫明由何人代收，也可以。
三、定金協議的補充條款
第一，購房人的購房資質承諾
現在限貸、限購，有些購房人的資質可能不夠，要審核購房人的資質，需要很多證件。在短時內，可能證件不齊。如果購房人沒資質，就根本性的影響房屋交易。這就要在定金條款中加入購房人的資質承諾。
對出賣人有利的表述：購房人承諾其具有購房資質，如無購房資質，屬於購房人違約，已付定金不予退還。
而對購房人有利的表述：如因購房人無購房資質導致合同無法履行的，雙方無責解約，已付定金全額退還。
這樣就避免因購房資質而發生扯皮的現象，有據可依。
第二，《定金協議》簽定的5日內，籤正式合同
最好在定金協議下注明，《定金協議》簽定的5日內，雙方簽訂正式房屋買賣合同。如因買方原因導致合同無法簽訂，買方已收取的定金不予退還；因賣方原因導致無法簽訂合同，賣方應雙倍返還買方定金。
為什麼這樣？因為定金協定簽訂了之後，房價上漲了，賣方可能就毀約了，或者是房價下跌，買房人就覺著吃虧了，可能就不籤合同了。限定在5天內簽訂購房合同的話，才防止事後雙方扯皮。
第三，定金條款無條件寫入合同
定金協議也是合同的性質，很多人覺得簽了定金協議，以後再談。這種想法是不對的，定金協議對雙方都有約束力。
所以，已經確定的條款，就應該寫入合同，以此鎖定雙方的共識，並明確法律責任。
本協議中關於房屋價格、付款方式時間、過戶時間、交房時間等條款，對於交易雙方均具有約束力，全部條款均應無條件寫入《房屋買賣合同》中（雙方一致同意更改的除外）。
如任意一方拒絕或不同意將上述條款寫入合同的，視為違約。買方違約的，已付定金不予退還；賣方違約的，應雙倍返還定金。
綜上，本文核心內容如下
1.合法有效的《定金協議》必須包含三大要件：本人簽署、含有基本條款、以及定金的實際交付；
2.沒有爭議的定金支付方式，要麼是將定金直接交給房主，要麼在《定金協議》寫明何人代收，由房主簽字確認，以避免糾紛；
3.《定金協議》也是合同，其中的內容和條款對雙方都具有約束力。所以，《定金協議》不能馬虎，且已經確定的條款，《房屋買賣合同》都應該繼承下來。
參考文獻：專欄劉甫律師：《二手房買賣避坑真經》
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