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瘋了！樓面價破一萬三、畝單價超2500萬元的消息頃刻間刷了屏，感嘆高地價的同時，小夥伴們熱切地在群裡討論著究竟是什麼推高了地價、預估著未來的房價是2萬還是2.5還是3萬？說好的穩地價、穩預期呢？

早在年初，三年城中村清零+配建15%的公租房+全裝修交付以及主城區多個地王的誕生，已經潛移默化地拉高了購房者的預期。2月因春節土拍和商品房市場都比較冷清，但一到3月土地市場又重磅頻頻。

壹丨樓面價破1.3萬/㎡，軟件新城瘋了！

高能預警！先來看看今天下午的重頭戲！西安歷史上從未有過的高價地王今日空降高新軟件新城，該板塊兩宗147畝優質住宅用地高調亮相，吸引了26家TOP級房企前來競標，最終本土房企高新地產，以“總地價19.74億+相關配套建設費用11.2億”一舉拿下兩宗地開發權。

△高新地產新地塊位置

地塊一，地籍編號GX3-35-7，淨用地面積51.073畝，容積率2.3-2.8，起拍價格39905萬元，達到最高限價後轉而競標公辦學校的建設資金。這塊地最先推出，剛一開局，各家房企便紅了眼，不到7分鐘，土地價格已達上限68600萬元，隨即開始轉競公辦學校建設資金，最終經過一個半小時、近330輪的“持久戰”，本土房企高新地產以總價68600萬元，溢價72%，另加38000萬元公辦學校建設資金，同時還需按15%的比例配建公租房約13633平米，建設費用約2050萬元。

高新地產實際摘得這宗用地的成本高達10.865億元，畝單價逼近2500萬元，樓面價13300元/㎡左右！！！

地塊二，地籍編號GX3-35-8，淨用地面積95.868畝，容積率2.3-2.8，起拍價格76228萬元，達到最高限價後仍轉而競標公辦學校的建設資金。該宗地塊競拍現場同樣勁爆，不到20輪，即達到最高限價128800萬元，最終經過一個小時、近160輪的“混戰”，高新地產再次以總價128800萬元、溢價69%，另加67000萬元的公辦學校建設資金，同時按15%的比例配建公租房24974平米（約3750萬元）及配建4710平米的幼兒園（約1650萬元）。

高新地產實際摘地成本20.12億元，畝單價2500萬元左右，樓面價13500元/㎡左右！！！

從容積率來看，2.3-2.8預計後期打造高+低配產品，這兩塊地所處的軟件新城板塊，目前南飛鴻十年城（毛坯）、綠地新裡城三期（帶裝修）在售，高層備案價均在12000元/㎡左右，而高新地產此番摘得的開發用地，僅樓面價便已突破區域在售新房價格，根據土拍中的約定，這兩塊地皆需以全裝修成品交付。

147畝的項目並不算大，如果進度夠快，該項目有望在今年四季度入市，其售價自然是市場關注的焦點，而參照周邊定價的規則顯然不適用於這個新項目，但我們不妨關注下去年前年一些高地價項目今年會以什麼樣的價格入市，也就知道麵粉和麵包在限價行情下的關係。

貳丨底價成交頻現

△底價成交的居住、商服用地彙總

除了軟件新城的高溢價地塊，3月秦漢新城與空港新城也有兩宗溢價40%的地塊近期成交。而其餘截止3月21日成交的8個地塊都是零溢價。

△中梁集團新地塊位置

中梁首探秦漢，該宗地具體位於秦漢新城李廣街以南、蕭何路以北、漢書一路以東、漢高大道以西，宗地編號為XXQH-YB05-02-05，面積為153.4946畝，土地用途為住宅用地，容積率大於等於1.2小於等於1.7，建築密度小於等於28%，綠地率大於等於35%。

多輪競拍後，中梁在萬科、金科、禹州、中天等9家房企中脫穎而出，最終以6.1億元摘得該宗居住用地，畝單價397萬，樓面價3507元/㎡，溢價率達42%。

由於西鹹新區商品住宅項目配建租賃型保障住房採用集中代建的方式進行，按照建築面積上限的5%進行配置，集中建設費用為7200元/平方米，中梁還需向代建部門繳納6240萬左右的代建款項。

此外，本次土拍還約定，中梁在簽訂土地成交確認書後，三個月之內開工建設，一年內完成總投資額的30%以上，兩年內建成並且達到西鹹新區建築品質A級。

△《西鹹新區住宅建築品質標準(試行)》

從衛星地圖來看，區域內可開發用地較多，尚屬拓荒期，但本次與該宗用地同期出讓的還有商業、交通服務、醫療衛生、教育、供水、工業等多種性質的地塊，隨著這些地塊的開工建設，區域內的各項配套也將得到逐一完善。

綠地格林公館在其東北側，但從中梁摘地的容積率（1.2-1.7）和建築密度來看，預計後期將打造洋房、別墅類產品，這種產品也就可以保證2年內完工。按建築品質A級建設的話它後期的溢價也就會更高，目前秦漢同質產品售價在15000-25000元/平米之間。

叄丨高新三期流拍再成交

△高新國際社區近期土拍位置

2019年3月15日，西安市公開拍賣高新區國際社區（高新三期）三宗居住用地，是西安首次推出按住宅總建築面積的15%實物配建公租房的地塊，但拍賣當天，因有關單位對宗地權益提出異議，拍賣中止，高新三期這三宗用地遭遇流拍。

3月19日，高新三期新推兩宗居住用地，與之前的約束條件一樣，同樣需要配建15%的公租房，但這次卻被本土房企天地源以底價攬入囊中。

這兩宗居住用地合計80畝，緊鄰2018年11月21日紫薇在高新三期拿的地，綜合土地價格、學校建設費用、保障房建設費用，天地源以近6.5億的價格摘得這兩宗居住用地，畝單價940萬元/畝，樓面價7000元/㎡，從1.5-2.0的容積率來看，後期入市的產品與紫薇高新三期新項目一樣，同為改善型產品。

前有紫薇，後有天地源，作為高新三期的拓荒者，國企先行，從高新一期、二期的建設進度來看，同樣如此，開發結果也並未讓人失望，隨著天地源的“加盟”，西安國際社區建設的隊伍進一步擴充

回顧三月的土拍市場，配建15%的公租房及全裝修交付的規定已經正式寫入土拍約定條件，兩項附加條件會拉高開發成本這點不假，但無法作為高地價誕生的充分必要條件，從這幾宗成交的典型地塊來看，區域因素仍是影響土地溢價的絕對因素，房企拿地就如同購房者選房一樣，誰都希望靠近配套成熟的區域，軟件新城毫無疑問要比高新國際社區更討房企的芳心。

此番高新地產高價拿地以及之前紫薇、天地源底價“入股”高新三期，到底是國企託市炒作還是品牌房企的相愛相殺呢？今天S姐看見同行群裡說“這麼高的地價不如緩兩年”，看來真的只有時間能夠去證明。

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