我們之前討論過公積金提取的問題，現在國管公積金髮布新規定，有朋友問這是咋回事兒，一頭霧水，完全不明白啥意思，我來解釋一下。
國管公積金中心發佈通知，明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成，且最多貸60萬元。新政自2019年4月15日起執行，以網籤日期為準。
1.什麼叫國管公積金？
國管公積金，是國企、央企的員工、國家機關人員的公積金，存放在國管部門。
而地方省市、企事業單位的公積金，是放在市管部門，叫市管公積金。
所以這個政策，和你我這種普通人的關係不大，只和國企、央企、國家機關人員買二套房有關。
2.什麼叫認房又認貸？
就是判斷房子是不是第二套房的標準。有房和有過貸款，符合任何一條，就算是買第二套。你名下有個房子，再買就算二套，這叫“認房”。
如果你名下沒房子，之前賣掉了，但是買房時是貸款的，那麼再買也算第二套，這叫“認貸”。兩個限制政策相加，對吃國家飯的人們來說，買房的限制就大了許多。
而且國管公積金使用，不受地域限制，也就是說，如果你在其他的地方貸款買了房子，那麼再買房也都會被認定為二套房。
3.首付比例最低6成，能公積金貸款4成嗎？
不能。
第一，首付比例是60%-80%。
普通住宅首付比例是60%，但在北京，除了老破小算是普通住宅，其它房子都不算普通住宅了，所以大多數房子都要交80%的首付。首付比例提高到80%，可以說是樓市的必殺器了。
800萬的房子，以前是3成首付，不算稅費，準備240萬元，差不多就敢買了；但現在8成首付，得準備640萬才能買房。
這對資金的要求就更高了，把很多人都攔在買房的門檻之外了。
第二，貸款最多貸60萬元。
就算你買的是老破小，首付是60%。但是公積金你能貸的款，最多就是60萬，而不是能貸剩下的40% 。
4.什麼時候開始實施?
新政自2019年4月15日起執行，以網籤日期為準。
5.對房價的影響：態度大於實質
第一，國管在公積金貸款比例很少。
在正常年份，只佔公積金貸款中的12%左右。所以，這個政策對北京市的房價影響不太大。而國企、央企多數在北京，對其它城市的房價影響就更小了。
第二，今年3月份，市場一直傳言國管公積金也要認房又認貸。這可能就是3月份北京樓市成交量出現小陽春的原因，大量購房需求，在政策落地之前，已經提前釋放了。
6.未來房價會跌嗎？
這個政策對房價的實質影響不大，但是它表明了政府堅持“房住不炒”的立場。
未來幾個月北京樓市可能再度降溫，其他地方則要分情況而定。
不過，北京的房價大跌的可能性不大。全球的趨勢是大城市房價普遍上漲，中國經濟發展增速、城市化進程、北京首都政治經濟文化中心的地位，使得人們對北京房子的需求是不斷上漲的，而北京的土地供應又很難增加。
綜上看來，北京房價沒有大跌的基本面，長期來看，北京房價會不斷上漲的。
三四線城市的房價可能會跌。在前兩年棚戶區貨幣化的背景下，房價有所上漲，不過這兩個月，比去年的高點跌幅10-20%左右。未來三四線城市的房價，也不看好。
因為我國的城市化一直是在加速的，三四線城市的人口，逐漸向一線、準一線城市遷移，三四線城市的人口會越來越少，需求減少，房價就很難漲起來。如果居住在持續人口淨流出的三四線城市，投資房產要慎重。
閱讀更多 王三鳳理財 的文章
