作者 宋連生 河北山莊律師事務所律師
宋連生律師
今天，繼續給大家介紹：買二手房時，需要注意的二十三顆“雷”。
九、買已經出租的二手房，有一個手續不可少。
法律規定，出租人出賣尚在租賃期限內的房屋，承租人有優先購買權。
如果你看中的房屋出賣人已經出租，在簽訂房屋買賣合同時，一定要讓承租人出具放棄優先購買的書面材料，或讓承租人在房屋買賣合同上簽字確認放棄優先購買權；不然，你買了房子可能攤上了官司。
另外，購買出租房一定要和出賣方、承租方書面確認租賃期限截止日、租金支付截止日、尚未支付租金的履行對象，防止出賣人已經將房屋長期出租，並且預收了全部租金，那樣，你可能買了房卻幾年住不上。法律規定“買賣不破租賃”，你雖然成為新房主，但要繼續履行原房主與出租人簽訂的租賃合同。
十、出賣人對房屋有沒有獨立處分權？
出賣人出賣的房屋，要考察是不是夫妻共有、繼承共有、與他人共有，出賣人有沒有獨立的處分權。
如果存在共有關係，一定要讓全部共有人簽字，不然就埋下了一顆“雷”。
經常遇到這樣的案例：賣房時，只有產權證上登記的房屋所有權人簽字，等到房屋漲價時，配偶就會跳出來，稱房屋是夫妻共同財產，一個人處理沒有法律效力，要求確認合同無效。
十一、賣房人的戶口一定要遷出。
圖片源自網絡，圖文無關。
簽訂房屋買賣合同時，一定要約定出賣人在一定期限內將登記在該房的所有戶口遷出。
尤其是學區房，確定購買前，一定要了解原房主有無學生依據此房源，辦理了就近學校的學籍，或者心儀的學校有無幾年內一處房屋只能有一個學籍在該校存在的規定。
購房人購買學區房的目的就是為了讓子女能夠就讀該學區教育資源優質的學校，如果原房主孩子的戶口沒有遷出、原房主孩子已經佔用了該戶的學籍，購房人的購房目的就沒法實現了。即使購房不是為了孩子就讀好學校，長期讓別人“住”在自己家裡也不好，所以，戶口一定要求賣房人遷出。
十二、舊房可能欠稅呦！
有人會問：“舊房已經取得了產權證，怎麼還會欠稅呢？”我有這方面的實踐經驗，我才知道在過去不規範的年代，辦理房屋登記時，領導可以簽署稅費緩交申請，代替完稅證，導致稅費欠了一輩子。如今，再辦轉移登記時，是要把欠稅補上的，甚至還要補繳拖欠期間的利息。因此，
在房產調查時，一定要看看檔案裡是不是藏著稅費緩交申請。十三、房屋買賣合同必須公證嗎？
圖片源自網絡，圖文無關
公證主要是為了證明交易雙方是否具有完全民事行為能力、交易是否是當事人的真實意思表、交易行為是否符合民事法律規定以及簽字的真實性；公證只是一種證明作用。
經過公證的房屋買賣合同，不屬於單方辦理過戶的情形，不能當然的能夠辦理房屋轉移登記。因此，一般的房屋買賣合同不需要公證，沒必要支出這筆費用。但是，一些特殊情況，公證還是有必要的，比如：出賣方年齡較大，存世時間或然；出賣方要出國或移居異地；繼承人共同出賣遺產房屋等，這些情況下，公證雖然不能單方辦理過戶，但在以後法律救濟上或採取變通方式上還是能起到至關重要的作用。
十四、二手房買賣用不用中介？
除非房源是中介控制的，否則，一律……。
我經手過好幾個案例，不是買賣雙方發生了糾紛，而是買房人或賣房人和中介發生了糾紛，中介捲走房款的案例也不是沒有。
中介費用一般是1%到3%,一套房子好歹就是幾萬元，他們只不過對轉移登記的程序和貸款的程序瞭解多一些罷了，這些問題到不動產登記大廳和銀行一問就明白了，真的沒必要再花幾萬元找個中介。
當然了，你有錢圖省心那就另當別論了。讓人最反感的是中介一點責任都不擔，看看他們的制式合同，任何一方違約跟他都沒責任。
（未完待續）
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