作者 宋连生 河北山庄律师事务所律师
宋连生律师
今天，继续给大家介绍：买二手房时，需要注意的二十三颗“雷”。
九、买已经出租的二手房，有一个手续不可少。
法律规定，出租人出卖尚在租赁期限内的房屋，承租人有优先购买权。
如果你看中的房屋出卖人已经出租，在签订房屋买卖合同时，一定要让承租人出具放弃优先购买的书面材料，或让承租人在房屋买卖合同上签字确认放弃优先购买权；不然，你买了房子可能摊上了官司。
另外，购买出租房一定要和出卖方、承租方书面确认租赁期限截止日、租金支付截止日、尚未支付租金的履行对象，防止出卖人已经将房屋长期出租，并且预收了全部租金，那样，你可能买了房却几年住不上。法律规定“买卖不破租赁”，你虽然成为新房主，但要继续履行原房主与出租人签订的租赁合同。
十、出卖人对房屋有没有独立处分权？
出卖人出卖的房屋，要考察是不是夫妻共有、继承共有、与他人共有，出卖人有没有独立的处分权。
如果存在共有关系，一定要让全部共有人签字，不然就埋下了一颗“雷”。
经常遇到这样的案例：卖房时，只有产权证上登记的房屋所有权人签字，等到房屋涨价时，配偶就会跳出来，称房屋是夫妻共同财产，一个人处理没有法律效力，要求确认合同无效。
十一、卖房人的户口一定要迁出。
图片源自网络，图文无关。
签订房屋买卖合同时，一定要约定出卖人在一定期限内将登记在该房的所有户口迁出。
尤其是学区房，确定购买前，一定要了解原房主有无学生依据此房源，办理了就近学校的学籍，或者心仪的学校有无几年内一处房屋只能有一个学籍在该校存在的规定。
购房人购买学区房的目的就是为了让子女能够就读该学区教育资源优质的学校，如果原房主孩子的户口没有迁出、原房主孩子已经占用了该户的学籍，购房人的购房目的就没法实现了。即使购房不是为了孩子就读好学校，长期让别人“住”在自己家里也不好，所以，户口一定要求卖房人迁出。
十二、旧房可能欠税呦！
有人会问：“旧房已经取得了产权证，怎么还会欠税呢？”我有这方面的实践经验，我才知道在过去不规范的年代，办理房屋登记时，领导可以签署税费缓交申请，代替完税证，导致税费欠了一辈子。如今，再办转移登记时，是要把欠税补上的，甚至还要补缴拖欠期间的利息。因此，
在房产调查时，一定要看看档案里是不是藏着税费缓交申请。十三、房屋买卖合同必须公证吗？
图片源自网络，图文无关
公证主要是为了证明交易双方是否具有完全民事行为能力、交易是否是当事人的真实意思表、交易行为是否符合民事法律规定以及签字的真实性；公证只是一种证明作用。
经过公证的房屋买卖合同，不属于单方办理过户的情形，不能当然的能够办理房屋转移登记。因此，一般的房屋买卖合同不需要公证，没必要支出这笔费用。但是，一些特殊情况，公证还是有必要的，比如：出卖方年龄较大，存世时间或然；出卖方要出国或移居异地；继承人共同出卖遗产房屋等，这些情况下，公证虽然不能单方办理过户，但在以后法律救济上或采取变通方式上还是能起到至关重要的作用。
十四、二手房买卖用不用中介？
除非房源是中介控制的，否则，一律……。
我经手过好几个案例，不是买卖双方发生了纠纷，而是买房人或卖房人和中介发生了纠纷，中介卷走房款的案例也不是没有。
中介费用一般是1%到3%,一套房子好歹就是几万元，他们只不过对转移登记的程序和贷款的程序了解多一些罢了，这些问题到不动产登记大厅和银行一问就明白了，真的没必要再花几万元找个中介。
当然了，你有钱图省心那就另当别论了。让人最反感的是中介一点责任都不担，看看他们的制式合同，任何一方违约跟他都没责任。
（未完待续）
閱讀更多 承德法眼 的文章
