撰文=徐三刀
—壹—
正如陸銘教授所言，沒有哪一個國家像中國這樣，在農業GDP已經降到了全國GDP的10%之時，其農村人口仍然佔大約一半，還沒有包括農民工。
國家發改委近日印發了《2019年新型城鎮化建設重點任務》（以下簡稱《任務》）。此《任務》一共22條，要求全面放開戶籍制度，為城市搶人破除障礙。
4月8日，提出繼續加大戶籍制度改革力度：城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市，要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市，要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。
這一份文件的神奇之處，就在於將所有人、所有城市、所有資源的命運調動。無論是一二三四五線城市，只要在國內，都將受到這一政策波及，無論哪個行業，無論哪個職位。
可以說，這一份文件影響之下，全國的交通、教育、醫療等等全部調整，隨著人口的稠密和稀釋，逐漸很多城市將崛起，很多城市將下沉。
—貳—
關於戶籍改善，我們之前已經表達了看法，這是一次百年之變的源頭，中國歷史上第一次徹底放開小規模城市戶籍限制。
如果大家參照2014年11月20日，國務院發佈《關於調整城市規模劃分標準的通知》，新一輪的城市格局即將洗牌。
出於“我國城鎮化正處於深入發展的關鍵時期，為更好地實施人口和城市分類管理，滿足經濟社會發展需要”，此前，“城市數量和規模都有了明顯增長，原有的城市規模劃分標準已難以適應城鎮化發展等新形勢要求”，因此，要將城市劃分為“五類七檔”。
這裡面暗藏了一點，就是城市普遍降級，過去原本“特大城市”為100萬人口，這樣的城市一共有140個。但如果將“特大城市”換成“超大城市”，就變成了16個，也就是說一百多個城市下調。
通過調高標準之後，資源更加聚集，人口向大城市聚集，正如三浦展在《第四消費時代》之中，將這一特徵歸納為“第一消費社會”，例證就是1930年東京人口541萬，佔日本人口總量的8.4%。但時代終究無法重複，消費大爆炸，卻又符合“第二消費社會”特徵。
不同之處在於，日本第一消費社會的形成在1930年代，而我國卻是在近十年才開始，晚了近一個世紀。
—叄—
而進入“第一消費社會”之後，這些“超級城市”會發生什麼？
以城市為中心！整個社會需求的噴發，文化偏重於時尚，中產階級變多，重視私有消費，換而言之，在進入“第一消費社會”，城市人口建築、醫療、教育、時裝、餐飲等快速被激活。
所以，放開戶口是主舞臺，而搭班子唱戲的，主要是一二線，以及省會城市。只要不是在城市群中的三四線，是沒什麼競爭力的。表面上來看，是大小城市一起搶人，實際上，是大部隊一起流向一二線。
當人口被抽走之後，會出現什麼情況？地級城市、縣級城市人口被“虹吸”，城市加速萎縮。除了機關單位、資源所有者、留守人員之外，可以撤走的，都會緊跟經濟脈搏撤退，向超大城市聚集。
當然，這是不利的一面，有利的一面是什麼？人均資源佔有率變高！原本一萬畝土地5000人分享，人口流失之後，可能只有1000人分享，人均資源佔有率提升了五倍！
陸銘教授在《大國大城》一書之中，在“城鄉和區域發展中的要素流動和政策”小節，就指出：
事實上，中國的內陸省份很多都是自然資源豐富的省份，旅遊資源也豐富，在這樣的地區，要致富的最好辦法就是減少人口，以使不願意遷徙的人口的人均資源佔有量上升。正如我前面已經說明的，靠資源的產業其產出是有限的，如果人太多，人均收入必然低。
一旦出現這種情況，農業社會痕跡將徹底解構，機械化將徹底取代原有耕作方式，農業產能提高將擺在眼前。考慮一下，為什麼現在要進行土地確權，迴流農村人口不批土地，這一點全部明白了。
但進入“第一消費社會”痛點也就暴露出來了，如何來解決低收入群體的住房需求？關於居住，兩會上有了清晰回答，多層次、多樣化，提供居住方式！
—肆—
3月17日，西安市統計局、國家統計局西安調查隊發佈了《西安市2018年國民經濟和社會發展統計公報》。
《公報》顯示：2018年末，西安市常住人口1000.37萬人，比上年末淨增加38.70萬人。年末全市戶籍總人口986.87萬人，比上年增長9.0%。
根據2014版城市規模劃分標準，人口這項指標上，西安堪稱“特大城市”，總人口破千萬，2017年末西安城區人口493·86萬，加上新增人口數量，晉級“特大城市”！
但西安沒有一勞永逸，在歷經痛苦之後，醒悟的城市越來越多，石家莊“憑身份證就能落戶”，緊跟著杭州“大專以上就可以落戶、買房”，與西安低門檻相比，誰的尺度更大？
城市競爭，從來就是比財富聚集效應和生活環境氛圍，尺度夠大，底線夠低，不一定能夠贏跑未來，關鍵還是要看運營，如何把百廢待興的西安，“無中生有，有中拉長”。
從房地產角度來看，這一次城區常住人口300 萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。開千百年人口之變局，解人口與土地之束縛，城鎮化轉向城市化。
但，這對於陝西地級樓市而言，是一次巨大的行業利空，史無前例的一次！
—伍—
大量房企擴張地市級、縣級市場，新政策實施之後，人口迴流再無可能，眾多房企必須一個碗裡撈魚，狼多肉少，根本不夠分。
典型如碧桂園、恆大殺入縣級市場，卻遭遇“釜底抽薪”。進入市場的時候，眼看著棚改政策蒸蒸日上，沒幾天方向盤轉變，棚改任務下調，整個陝西只有一個城市加重任務量—延安。
2019年3月13日，官方對外公示了“2018年棚改擬激勵支持城市名單”，其中有12座城市入選該名單，分別為：長沙市、烏魯木齊市、延安市、徐州市、上饒市、濰坊市、溫州市、阜陽市、南充市、烏蘭察布市、三門峽市、黔西南布依族苗族自治州。
換而言之，沒有“激勵支持”的城市，城市自然需求不足，棚戶區貨幣化安置不足，需求不足，將成為矛盾點。
陝西地級市，城區人口普遍較少，咸陽只有91萬，榆林也就50多萬，其他城市更低，可以說，按照官方新規對於城市劃分，陝西普遍是Ⅰ型小城市、中等城市，除了西安之外，連一個大城市都沒有。
這是難以想象的，儘管碧桂園、恆大等房企營銷實力比較強悍，但有一點是改變不了的，自然需求的萎縮，說白了，三四線城市不會繼續成為糧倉，沒有戰略性拿地的必要，就是舀一瓢水就撤，快週轉。
但反過來說，因為徹底放開，西安對於周邊的虹吸效應再次加強。深感此前某位管理者的遠見，在全國尚未醒悟之際，便展開激烈人口爭奪，一陣操作猛如虎，貌似雞血搶人，卻讓西安贏跑了一小步。
水池之中，浪花飛濺，一凸一凹，一盈一虧，始終平衡。在大時代變革之下，唯有緊跟大流，才能勢不可擋。尤其是市場混沌期，一定是緊跟大盤走勢，不要想抄底妖股。
進入“第一消費社會”之後，我們會發現投資的邏輯轉變了，房產投資將從短期暴利轉為長期持有收益，還有核心資產增值！
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