每年的三、四月份都是房地產交易市場的重頭戲，也是學區房成交的活躍階段。
在剛剛過去的3月份，廈門二手房住宅成交量達到4433套，環比2月份上漲154%。
在這一波的成交熱潮當中，學區房佔據了相當的一部分。相比2017年高峰期，部分學區房單價跌幅高達30%。然而，年後受市場供需影響，價格有所回升。
那麼，目前廈門學區房成交情況如何，價格回升多少？最近，小編走訪廈門實驗小學周邊樓盤和中介，為大家帶來第一手信息。
壹：佔據價值高地
首先，先和大家聊聊實小和實小周邊的樓盤。
廈門實驗小學是廈門數一數二的學校，前身是愛國華僑領袖陳嘉庚先生1944年倡辦的第一僑民師範附屬小學，1949年11月改為現名。
學校師資力量雄厚，幾十年來斬獲無數榮譽，重點是實小派位初中是廈門一中、大同中學、雙十中學，名校強強聯手，含金量之高，學區房說白了就是一場教育資源的爭奪戰。
根據去年教育局對招生住宅地段劃分，實驗小學的劃分區域如下：
這一劃分，圈出了廈門房價食物鏈的頂端，作為不可動搖的價值核心，可謂是坐擁了"廈門宇宙中心"地段。
目前，活躍在二手房市場成交的樓盤主要有新華城、華菲大廈、天鷺大廈和以圖強路小區為代表的房齡較久的樓梯房。
榜哥也從中介平臺查到這幾個小區的掛牌均價，雖然共享區域、學區利好，但新華城價格位列榜首，小戶型房源掛牌單價達到16萬/㎡，究其原因主要有：
1、新華城為08年的新盤，2010年交付使用，房齡較新；
2、小區帶電梯和後花園，品質在區域中有較好的口碑；
3、項目有31、33㎡的小戶型房源，作為學區房而言總價低，成交週期快。
實驗小學所在的區域為廈門繁華地段，乘坐地鐵1號線到中山公園站就能到達，附近多條公交線路直達，交通十分方便。
生活氛圍濃厚、配套成熟。周邊就有中山路商圈，中華城等商業配套；第一醫院也在不遠處；休閒方面有中山公園和植物園等。
一出地鐵口，就能看到德盛大廈、天鷺大廈、華菲大廈、新華城等小區沿著同安路兩邊排列。
由於這幾幢大廈樓棟間隔較為緊密，且緊鄰地鐵口、公交站、學校等，因此人流量大，相對嘈雜，低樓層房源居住舒適度也將大打折扣。
據資料顯示，華菲大廈竣工時間為1995年，天鷺大廈為1997年，德盛大廈為1999年，新華城則是2008年，而圖強路小區1986年建成的，可謂是資歷最老。
在這次實探中，榜哥真實地感受到，房子真是越看越絕望。目前二手房交易市場上，房源的選擇性並不多。總價低的，單價高；單價低的，總價高；房價相對能接受的又佔用學位……
貳：2450萬成實小門檻？
1、沒有準備450萬，目前就不用考慮實驗學區房
從中介掛出的房源來看，目前總價500萬以下的房源主要集中在新華城，戶型面積以31㎡、33㎡為主，掛牌單價一般在15-16萬/㎡左右。
"去年年底有一套31㎡的房源以14萬出頭成交，而就在前幾天，有一套5樓房源以總價470萬成交"，中介解釋道"現在這套房源由於房東不太方便，因此看不到房源，不然也會很快賣掉"。
從新華城近3年的掛牌均價走勢圖來看，2016年9月份小區掛牌均價為73588元/㎡，本月掛牌均價為126034元/㎡。
另外，榜哥在中介平臺上查詢到，2016年9月份新華城31㎡戶型的成交價為10萬/㎡ 左右。
這也就意味著2年多時間，廈門實驗小學學區房成交價格不斷刷新紀錄，成交單價最高漲了5萬/㎡！
值得關注的是，學位佔用的年限也直接影響到掛牌價高低。
榜哥注意到，新華城同是31㎡的戶型，一套總價418萬，單價劃到13.5萬元/㎡；一套總價為470萬，單價劃到15.2萬/㎡。
究其原因，總價418萬那套的實小學位目前還佔用，需要等5年才有空位。這樣的房源適合剛結婚的小夫妻，對於學區需求的緊迫性不強。
新華城雖然單價高，但是總價相對不高，因此在實際交易過程中，新華城整個小區在售小戶型房源還是很少，基本是掛出一套很快就會秒掉。
那麼，目前讀市實驗小學最低需要準備多少錢。中介坦言"沒有準備450萬左右，實小的學區就不用想了"。
2、小區房源參差不齊，居住屬性大打折扣
華菲大廈，德盛大廈、天鷺大廈等小區也是劃片實小。整體而言，小戶型單價都在13萬/㎡左右，有的甚至高達15萬/㎡，甚至16萬/㎡。
但戶型偏大，即使單價相對較低，總價也會偏高，戶型120㎡的戶型，單價8萬出頭，總價至少800萬起步，上千萬比比皆是。
但為學區而來的購房者，小戶型、低總價是大部分人的首選。
圖強路小區小戶型房源居多，大部分集中在51㎡至80㎡之間，也不乏單價低。比如有一套單價87836元/㎡，總價686萬元。小區的總價普遍都在600萬以上，只有少部分總價在500萬。
從外觀上來看，圖強路小區的房齡確實偏老。但是小區地段還算不錯，在鬧市中偏得一隅的幽靜。
如果學區房預算是在200萬到400萬之間，建議考慮群惠、園南、公園這三所小學。
雖說群惠小學沒有實驗小學歷史久遠，但口碑也不錯，派位的中學同樣也是廈門雙十中學，對於預算較低但又想購置學區房的人群來說，不失為一個好的選擇。
3、學區房需求上升，置換學區房佔多數
在小編諮詢的過程中，也遇到不少前來諮詢的父母，有的提前為寶寶做打算，有的是置換更好的學區房。
有一對夫妻在前來諮詢房源的時候就做足了功課，一開口就問了新華城是否有一套101㎡戶型在售，業主掛牌總價在1300萬左右。
另外，新華城的124㎡的戶型相對較好，有一套掛牌價1550萬；另外有一套掛牌價1350萬。"後面這套價格算是比較行情，貴的那套業主不急售，可能是蠻掛著看看。"
但就算是這樣，來詢問的也不在少數。
4、實小學區房較抗跌，目前房價整體回暖
廈門整體學區房而言，相比2017年高峰期，部分學區房單價跌幅高達30%。然而，年後受市場供需影響，價格有所回升。
學區房作為樓市"硬通貨"，特別是實驗小學這樣數一數二的學校。中介解釋，在經歷了2016年樓市上漲行情之後，附近的樓盤的房價一直處於高位，即使是"老破小"房源在樓市低迷期也依舊堅挺。
學區房因附帶學區價值，與普通房源相比，在市場上行階段，受市場波動影響也比較大，漲幅更快。提及最近市場回暖的信號，中介表示，"這一輪的上漲行情與2016年的相比，目前大部分房東的報價還是相對理性，仍有一定的議價空間，但不大。"
叄：學區房並不是唯一出路
從近期的成交數據看，二手房回暖趨勢確定。
特別是帶有優質學區資源，小戶型居多的區域成為二手房市場成交主力。由於近期不少購房者家中有適齡兒童入學需求；並且這些戶型較小，即使單價上漲，總價也不會超出購房者預期。因此，總體而言成交速度較快。
在地段與資源相對一般的片區，以及島內的一些大戶型房源，目前量價並沒有明顯的漲幅。
對於學區房而言，家長也應該理性對待，結合自身需求制定購房計劃。對於沒有急需入學的購房群體，可以等到下半年。那時，購買學區房的人群慢慢減少，議價空間也將增大。
另外，榜哥認為一個家庭的教育和父母的陪伴至關重要。名校並不是成功的通行證，有能力擁有學區房固然是好，購買力不足也不要去咬牙血拼，量力而行，不要為名校降低了自己原有的生活質量，無論是對孩子還是對家庭都不是一件好事。
更多時候，學區房也有可能是人為炒作出來的，價格被不斷哄抬，有可能會買到性價比低的房子，而且學區房並不是所有人的需求，每個人的選擇不一樣。隨著國家教育政策的實施，對於教育資源的分配問題政府也在積極討論合理的決策方案，學區房並不是唯一的出路。
你對此有什麼看法？或者，還想了解哪個片區房源信息，歡迎留言評論~
文源:廈房網
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