时值年末，“火线哥”（DChuoxian）跟圈里好友聊天最多的话题当然是房子，核心观点很统一：
在深圳没有两套房，就错过了特区红利。现在的问题来了——
2018年末该不该买房，调整到什么指标该出手？
深圳哪个片区买房潜力更大，哪些开发商的盘更值得入手？
其实，现在深圳楼市的信号已经很明显了。
从房价走势看，深圳房价长期横盘，限价严重。
从个盘看，仿佛就跟约好了似的，深圳几大开发商接二连三在市场上放出网红盘，让利尺度大。
已经卖掉的就不说了，正在、即将推出的典型如金地龙城中央三期自在寓、万科和风轩。
像“火线哥”一样老的老司机，都有这样一种感觉，恍若回到几年前的光景：
在合适的机会，买入合适的盘，真的会影响你的财富和阶层。
董藩11月21日在深圳一次公开论坛上的演讲主题大体也是如此：
1.不买房永远是穷人，买一套就晋升一个阶层；
2.在深圳有三套房，抵得过三四线城市的上市公司董事长；
信号已经很明显了
“火线哥”（DChuoxian）从来不主张闭着眼睛买买买，一切都要建立在市场和数据的分析基础上。
重点看两幅图：
11月，深圳房价跌掉了5块钱（半杯原味奶茶，免珍珠）
5.4万元/㎡，这个数字，对于深圳地产圈而言，再熟悉不过了，迄今维持了两年多的水平。
期间，今年的7月破天荒的“微幅勃起”一次。
11月，跌了5块钱，几乎到了“跌无所跌”的地步（底部）。
一年来深圳新盘上市情况
放量了。
三季度起，开发商推盘速度加快，11月频密程度更甚。
超过20个项目过万套的批售量，是近四年以来的高峰。
上一次月度推售过万套新房，则是2014年底的11-12月。
截至今年12月11日，今年全市新房项目共获得117次预售许可证，共新增预售6.4万套商品房，总获批面积约为657万㎡，已经较2017年全年增加10%。
所以说，上面两幅图勾勒了现在深圳楼市的现状：量增价平。
分析来看——
1.新盘限价严重，豪宅“压着打”，刚需盘让利大；2.需求一直存在，有突破口就会喷薄而出。此为市场中观层面的信号。
至于开发商，看龙头就好了。
高调如万科“6300亿回款”，低价走量，当然是豪客、刚需的机会。
所以，万科香蜜府、万科星城的去化能有这么高。
务实如金地，做精产品，年底让利。
这也是金地龙城中央三期自在寓最近起价2.7万元/㎡的重要原因。
是的，金地让利了
双11剁手，双12买楼。
即使是黄历都翻不到的“节日”，一但习惯养成，就要“过节”了。
今年的双12，金地干了一件事。
金地龙城中央三期自在寓拿出部分单位，一口价低至2.7万元/㎡起，两房的总价最低一套是183万元。
是的，金地让利了。
现在的问题是：自在寓与周边竞品横向纵向的性价比怎样，市场前景怎么看，楼盘还有哪些“彩蛋”有待深挖？
先看下龙岗中心城在售公寓的价格：
中粮祥云3.1万元/㎡起，名居广场的价格与之相当。
琳珠华庭的价格则是2.9万元/㎡起。
启迪协信则是3万元/㎡起。
综合来看，龙岗中心城公寓产品的价格在3-3.5万元/㎡的水平。
就地段而言，金地龙城中央是正牌龙岗中心城楼盘，三期自在寓的备案价也到了3.4万元/㎡。
和诸多上市公司一样，金地也有冲业绩需求，部分特价盘2.7万元/㎡起就很值得入手了。
金地龙城中央实景
横向比较一下，就更明显了。
坂田的佳兆业城市广场现在在售Loft 产品均价4.4万元/㎡。
至于沙井的保利达小行星、福永的碧桂园领寓，价格分别为3.8万元/㎡、4.3万元/㎡。
再看看坪山的深城投中心公馆，公寓的售价为3.2万元/㎡。
这就回答了本文开头的另一个问题：
一个品质新盘与同区域质素匹配的一二手盘，存在10-15%的剪刀差，理应“进货”。
按照“火线哥”（DChuoxian）的判断，下面这几种商务公寓依然有增值潜力，会走出一波独立行情：
市中心、新兴区域的中心地段地铁口高租金收益率低上车门槛这是基于如下判断：
中心地段的地铁口物业，流动性和租金收益较高，更为青睐。
至于低门槛，更适合刚需买家入手。
而具有燃气、阳台，与住宅居住功能一致的真公寓，在市场上会走俏。
金地龙城中央位于龙岗中心城，三号线双地铁口物业，小户型租金在60元/㎡左右。
三期自在寓均符合上述四点判断。
还有这些“彩蛋”
当然，价格只是一个表相，深入挖掘，才能发现内藏的“彩蛋”。
1.东进战略叠加龙岗河活力发展带
说一个小伙伴不经意的细节，金地龙城中央旁边就是龙岗的母亲河——龙岗河，这段是龙岗河最宽、最清澈的部分。
一个很重要的消息，很多人都没有注意。
市规土委发布一则公告，龙岗河活力发展带城市设计，要面向全球征集方案了。
“火线哥”（DChuoxian）特意数了一下，今年以来，能有这种“全球待遇”的只有三个：一个是香蜜湖，另一个是深汕合作区中心区，第三个就是龙岗河了。
这也说明龙岗河这个设计，该是如何重要了。
同时，这也可以看成东进战略的一个重磅加码。
这里要特别说明的是，一项上升到城市层面的重大国际设计，都会衍生红利。
按照规划，龙岗河沿岸将发展四大区域：都市绿洲区、客家文化区、活力都市区和创新之源区，并由此发展对应的产业。
有如此重磅的新兴产业作为依托，金地龙城中央当然是直接受益者。
稍有留意就能发现，项目周边的万科、花样年的写字楼入驻率很高，由此带来的居住、租赁需求逐步旺盛。
2.八百万平米旧改红利
项目周边，还有巨大体量的旧改，粗略估计有800万㎡的水平。
挑几个重点说下：
中信龙腾旧改改造范围约140万㎡，建筑面积将超过500万㎡。
这个体量有1.5个市民中心那么大，按建面则等于17个海岸城！
合正龙腾旧改也是一个巨无霸，建面达150万㎡。
恒大向前村旧改范围为东至向银路，南至鹏达路，西至龙城南路，北至龙岗大道，整个项目建面将达69.3万㎡。
龙岗中心城旧改分布图
未来3-5年内，龙岗中心城的城市界面将得以刷新，这点在宝安中心区、南山大冲，得以充分体现。
届时，整个大运板块和龙城板块也将融合为一体，构建成深圳城市第三极。
还有重要一点的是，随着大体量旧改的逐年推进，片区的配套更加丰富，现有项目的溢价空间更大。
3.精装交付的“彩蛋”
三期自在寓的精装修，是个很大的“加分项”。
样板房做了三套：41㎡一房、64㎡两房和78㎡三房。
“火线哥”参观后的总体印象是：一房紧凑实用，两房尺度适宜，三房别具匠心。
嫲嫲再也不用担心我的学习了
今天的深圳楼市已经过了“买买买”的时代，小伙伴多加留意，还需要考虑开发商的用心程度。
讲真，金地龙城中央三期自在寓有几点做得很赞：
一是无处不在的人性化，特别表现在收纳、智能化上；二是健康环保，有大品牌的背书，很让人放心。“火线哥”在深圳阅楼无数，刚需精装值得点赞的，只有万科梦享家和金地的“五心精装体系”。
金地是家好公司，年末不忘派红利。
现在进行的“双12嗨房节”，为期不过20天，金地龙城中央三期自在寓2.7万元/㎡起的价格，真的会“过期不候”啦！
总之，今年最后的不到20天，也许会决定你未来的格局。
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