深圳人注意,这类盘将影响你的财富与阶层

时值年末,“火线哥”(DChuoxian)跟圈里好友聊天最多的话题当然是房子,核心观点很统一:

在深圳没有两套房,就错过了特区红利。


现在的问题来了——

2018年末该不该买房,调整到什么指标该出手?

深圳哪个片区买房潜力更大,哪些开发商的盘更值得入手?

其实,现在深圳楼市的信号已经很明显了。

从房价走势看,深圳房价长期横盘,限价严重。

从个盘看,仿佛就跟约好了似的,深圳几大开发商接二连三在市场上放出网红盘,让利尺度大。

已经卖掉的就不说了,正在、即将推出的典型如金地龙城中央三期自在寓、万科和风轩。

像“火线哥”一样老的老司机,都有这样一种感觉,恍若回到几年前的光景:

在合适的机会,买入合适的盘,真的会影响你的财富和阶层。

深圳人注意,这类盘将影响你的财富与阶层


董藩11月21日在深圳一次公开论坛上的演讲主题大体也是如此:

1.不买房永远是穷人,买一套就晋升一个阶层;

2.在深圳有三套房,抵得过三四线城市的上市公司董事长;


信号已经很明显了


“火线哥”(DChuoxian)从来不主张闭着眼睛买买买,一切都要建立在市场和数据的分析基础上。

重点看两幅图:

深圳人注意,这类盘将影响你的财富与阶层

11月,深圳房价跌掉了5块钱(半杯原味奶茶,免珍珠)


5.4万元/㎡,这个数字,对于深圳地产圈而言,再熟悉不过了,迄今维持了两年多的水平。

期间,今年的7月破天荒的“微幅勃起”一次。

11月,跌了5块钱,几乎到了“跌无所跌”的地步(底部)。


深圳人注意,这类盘将影响你的财富与阶层

一年来深圳新盘上市情况


放量了。

三季度起,开发商推盘速度加快,11月频密程度更甚。

超过20个项目过万套的批售量,是近四年以来的高峰。

上一次月度推售过万套新房,则是2014年底的11-12月。

截至今年12月11日,今年全市新房项目共获得117次预售许可证,共新增预售6.4万套商品房,总获批面积约为657万㎡,已经较2017年全年增加10%。

所以说,上面两幅图勾勒了现在深圳楼市的现状:量增价平。

分析来看——

1.新盘限价严重,豪宅“压着打”,刚需盘让利大;2.需求一直存在,有突破口就会喷薄而出。


此为市场中观层面的信号。

至于开发商,看龙头就好了。

高调如万科“6300亿回款”,低价走量,当然是豪客、刚需的机会。

所以,万科香蜜府、万科星城的去化能有这么高。

务实如金地,做精产品,年底让利。

这也是金地龙城中央三期自在寓最近起价2.7万元/㎡的重要原因。

是的,金地让利了


双11剁手,双12买楼。

即使是黄历都翻不到的“节日”,一但习惯养成,就要“过节”了。

今年的双12,金地干了一件事。

金地龙城中央三期自在寓拿出部分单位,一口价低至2.7万元/㎡起,两房的总价最低一套是183万元。

是的,金地让利了。

现在的问题是:自在寓与周边竞品横向纵向的性价比怎样,市场前景怎么看,楼盘还有哪些“彩蛋”有待深挖?

先看下龙岗中心城在售公寓的价格:

中粮祥云3.1万元/㎡起,名居广场的价格与之相当。

琳珠华庭的价格则是2.9万元/㎡起。

启迪协信则是3万元/㎡起。

综合来看,龙岗中心城公寓产品的价格在3-3.5万元/㎡的水平。

就地段而言,金地龙城中央是正牌龙岗中心城楼盘,三期自在寓的备案价也到了3.4万元/㎡。

和诸多上市公司一样,金地也有冲业绩需求,部分特价盘2.7万元/㎡起就很值得入手了。


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金地龙城中央实景


横向比较一下,就更明显了。

坂田的佳兆业城市广场现在在售Loft 产品均价4.4万元/㎡。

至于沙井的保利达小行星、福永的碧桂园领寓,价格分别为3.8万元/㎡、4.3万元/㎡。

再看看坪山的深城投中心公馆,公寓的售价为3.2万元/㎡。

这就回答了本文开头的另一个问题:

一个品质新盘与同区域质素匹配的一二手盘,存在10-15%的剪刀差,理应“进货”。

按照“火线哥”(DChuoxian)的判断,下面这几种商务公寓依然有增值潜力,会走出一波独立行情:

市中心、新兴区域的中心地段地铁口高租金收益率低上车门槛


这是基于如下判断:

中心地段的地铁口物业,流动性和租金收益较高,更为青睐。

至于低门槛,更适合刚需买家入手。

具有燃气、阳台,与住宅居住功能一致的真公寓,在市场上会走俏。

深圳人注意,这类盘将影响你的财富与阶层


金地龙城中央位于龙岗中心城,三号线双地铁口物业,小户型租金在60元/㎡左右。

三期自在寓均符合上述四点判断。

还有这些“彩蛋”


当然,价格只是一个表相,深入挖掘,才能发现内藏的“彩蛋”。

1.东进战略叠加龙岗河活力发展带

说一个小伙伴不经意的细节,金地龙城中央旁边就是龙岗的母亲河——龙岗河,这段是龙岗河最宽、最清澈的部分。

一个很重要的消息,很多人都没有注意。

市规土委发布一则公告,龙岗河活力发展带城市设计,要面向全球征集方案了。

“火线哥”(DChuoxian)特意数了一下,今年以来,能有这种“全球待遇”的只有三个:一个是香蜜湖,另一个是深汕合作区中心区,第三个就是龙岗河了。

这也说明龙岗河这个设计,该是如何重要了。

同时,这也可以看成东进战略的一个重磅加码。

这里要特别说明的是,一项上升到城市层面的重大国际设计,都会衍生红利。

按照规划,龙岗河沿岸将发展四大区域:都市绿洲区、客家文化区、活力都市区和创新之源区,并由此发展对应的产业。

有如此重磅的新兴产业作为依托,金地龙城中央当然是直接受益者。

稍有留意就能发现,项目周边的万科、花样年的写字楼入驻率很高,由此带来的居住、租赁需求逐步旺盛。

2.八百万平米旧改红利

项目周边,还有巨大体量的旧改,粗略估计有800万㎡的水平。

挑几个重点说下:

中信龙腾旧改改造范围约140万㎡,建筑面积将超过500万㎡。

这个体量有1.5个市民中心那么大,按建面则等于17个海岸城!

合正龙腾旧改也是一个巨无霸,建面达150万㎡。

恒大向前村旧改范围为东至向银路,南至鹏达路,西至龙城南路,北至龙岗大道,整个项目建面将达69.3万㎡。


深圳人注意,这类盘将影响你的财富与阶层

龙岗中心城旧改分布图


未来3-5年内,龙岗中心城的城市界面将得以刷新,这点在宝安中心区、南山大冲,得以充分体现。

届时,整个大运板块和龙城板块也将融合为一体,构建成深圳城市第三极。

还有重要一点的是,随着大体量旧改的逐年推进,片区的配套更加丰富,现有项目的溢价空间更大。

3.精装交付的“彩蛋”

三期自在寓的精装修,是个很大的“加分项”。

样板房做了三套:41㎡一房、64㎡两房和78㎡三房。

“火线哥”参观后的总体印象是:一房紧凑实用,两房尺度适宜,三房别具匠心。


深圳人注意,这类盘将影响你的财富与阶层

嫲嫲再也不用担心我的学习了


今天的深圳楼市已经过了“买买买”的时代,小伙伴多加留意,还需要考虑开发商的用心程度。

讲真,金地龙城中央三期自在寓有几点做得很赞:

一是无处不在的人性化,特别表现在收纳、智能化上;二是健康环保,有大品牌的背书,很让人放心。


“火线哥”在深圳阅楼无数,刚需精装值得点赞的,只有万科梦享家和金地的“五心精装体系”。

金地是家好公司,年末不忘派红利。

现在进行的“双12嗨房节”,为期不过20天,金地龙城中央三期自在寓2.7万元/㎡起的价格,真的会“过期不候”啦!

总之,今年最后的不到20天,也许会决定你未来的格局。


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