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原报道
观点地产新媒体
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摘要：相关数据显示，远洋资本目前已累计投资了30余个项目，控股、参股近20家企业；并实现了5个项目的退出，平均退出回报为50%。
观点指数2011年，远洋集团与私募巨头KKR合作成立了首支双GP房地产基金；2013年2月，远洋地产房地产金融事业部成立，并于2015年更名为“远洋地产资本运营事业部”。自此，远洋资本投资的触角开始向各领域延伸。
继2017年下半年在物流领域频频布局后，2018年以来，远洋资本已进一步投资了驹马物流、发网供应链、壹米滴答，以及联合丽格、盈创回收、纳什空间等，并在购入存量资产包的同时，为自身的城市更新基金引资。
而近日首开股份的一纸公告，就揭开了远洋资本城市更新、存量投资版图的一角。
大体来看，远洋资本投资的项目很多来自于物流、大健康等与土地、空间高度相关的行业，这源于远洋集团作为地产商对于土地的需求。另一方面，在协调集团地产开发业务与多元业务之中，具备金融属性的远洋资本也充当着不一样的角色。
股权投资路径
回顾远洋资本的股权投资路径可以发现，它一开始投资的领域较为分散，并没有“重仓”的方向。
观点指数查阅获悉，以2015年为例，远洋资本既有对新能源行业珠海银隆2亿元的A轮投资，也有对教育行业爱乐祺1000万元的投资；既入股过风电设备企业金风科技，也成为了华融股份港股IPO的基石投资者。
远洋资本曾披露，A轮投资珠海银隆后的投资收益率高达94.5%，但或许是为了进一步规避投资风险，此后远洋资本为自身的投资划定了界限，即着眼于成长期和成熟期企业，不做种子、天使、VC和A轮投资。
2016年下半年，远洋资本初涉物流领域，集团旗下的专项投资公司东颖投资，认购了中国物流资产2.96亿股H股IPO股份，占发行总股数的9.99%，但金额并未披露。此次投资，拓展了远洋资本的物流地产规模。
远洋资本管理层曾对外披露，预计截至2018年年底，公司物流地产的管理面积为200万平方米，三年内将达到800万平方米的体量。而在重资产布局的同时，远洋资本开始将目光转向了细分领域，开拓冷链运输、物流配送等新型服务业业务。
据观点指数不完全统计，从2017年初至今，远洋资本先后投资了九曳供应链、郑明现代物流，以及驹马物流、发网供应链、壹米滴答等业务，总投资额逾20亿元。
远洋资本在股权投资中，执行的是“集中+攀溯”原则，即锚定目标赛道中的项目或企业，通过股权、夹层、债券等多种方式进行重点投资；另外，以被投项目及熟悉的产业为基点，沿着产业链及相关产业进行攀溯，寻找整个产业链条的投资标的与机会。
基于此，远洋资本逐渐确定了股权投资的领域，除了物流之外，还包含大数据、大健康、大物流、大环保、新地产等。今年以来，远洋资本已投资了联合丽格、盈创回收、纳什空间等，涉及多个领域。
相关数据显示，远洋资本目前已累计投资了30余个项目，控股、参股近20家企业；并实现了5个项目的退出，平均退出回报为50%。
存量资管拼图
股权投资在远洋资本的业务总量中，只占到20%左右；其他业务板块里，地产投资占比约40%、债权投资占比20%，资产管理及海外投资业务则分别占比约10%和5%。近年来，远洋资本对存量资产的投资规模也在逐渐增大。
近日首开股份的一纸公告，就揭开了远洋资本城市更新、存量投资版图的一角。
具体而言，首开股份全资子公司首开盈信拟出资不超过6亿元，投资芜湖远翔的有限合伙份额，成为其有限合伙人。据悉，芜湖远翔正是远洋资本成立的城市更新基金。
相关信息显示，芜湖远翔成立于2017年6月12日，主要关注一线及强二线城市（包括但不限于杭州、苏州、南京、成都及西安）的办公、商业及公寓等项目的股权投资及相关投资，但基金的募集规模并未披露。
该合伙企业由远洋集团间接控制的宁波繁菁作为普通合伙人，并担任执行事务合伙人，负责合伙企业的日常经营事务以及投资项目的筛选、立项、尽职调查及投后管理、基金退出等工作。
事实上，资管平台设立城市更新基金已屡见不鲜。今年以来，就有西藏中平信与中洲控股联合发起设立45亿元城市更新投资基金、盛煦地产与融创设立200亿元存量资产并购资金、柯罗尼资本与云起资本设立100亿元城市更新产业基金等。
市场人士对观点指数表示，城市更新项目需要社会投资机构，比如基金的参与，这有利于加大杠杆规模，在资产管理中用金融手段去推动价值的提升。
而资产管理可以渗透至改造项目的所有环节中，包括初期物业资产的市场再定位、规划设计、维护翻新，项目运营阶段中招商计划、营销策略的制定和实施，以及退出阶段时退出计划的确定，项目资产证券化的进行等等。
远洋资本成立城市更新基金，无疑是为了加大存量项目的投资规模，寻求更高的回报。而在该基金浮现之前，远洋资本已布局、运营了一部分的存量物业。
2016年8月，远洋资本以较低的对价获得了上海的科恩国际中心项目，并对其进行自持改造；2017年，远洋资本再次通过自持改造，将集团收购的上海东海商业中心项目翻新为“上海远洋商业大厦”。
同年7月11日，远洋资本宣布已通过境外股权交易的方式收购中银资产包项目，并完成交割。
彼时收购的中银资产包为中银集团旗下的6个子项目，包括北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦。该资产包所含项目总建筑面积约20万平方米，截至2018年中期，远洋资本拥有该资产包项目50%的权益。
直至今年9月，远洋资本宣布实现了“中银资产包”中硅谷亮城项目的退出。有数据显示，按照完成收购时每平方米资产作价及收购总价计算，截至退出交易交割完成，在约14个月的持有期内，硅谷亮城项目实现了超50%的IRR。
而时隔两个月，远洋资本就瞄准了另外一个投资标的，通过债转股的方式完成了对上海元博酒店项目的收购。并初步确定将元博酒店改造为“以公寓为主、以商办为辅的综合业态体”的总体改造思路。
多元业务中的平衡角色
2016年，远洋集团董事局主席、行政总裁李明曾在发布会上表示，未来公司销售规模会以每年百亿元的速度增长，其中将有相当一部分来自于远洋资本，即房地产金融。言外之意，远洋资本成为了远洋集团发展的筹码之一。
此前投资中国物流资产，就体现了这一点。彼时的投资，远洋作为地产商的角色，使得远洋资本并不只充当单纯的财务投资人，对于土地的获取与增值，它有着一定的诉求。
招股书显示，截至2016年中期，中国物流资产的运营中项目建筑面积为100万平方米，此外还有110万平方米的在建项目、90万平方米的未开发土地，以及360万平方米的将收购项目。
对此，远洋曾表示，双方可共同投资开发以物流产业园为主要形式的工业物业，及获取配套住宅、商业及办公用地；投资物流用地，发展和持有运营现代物流仓储物业；也可与写字楼开发相结合，形成全面的产业园区开发策略。
而据远洋资本相关人士介绍，从物流资产端分析，远洋资本的布局也是按照级数分布的，一级为北上广深及其辐射的卫星城市，二级为重点二线城市、省会城市及交通枢纽，三级为区域性节点。这种投资布局也可以促成了资本和地产开发板块的协同。
得益于物流地产以及存量并购获取的项目，远洋集团近年来的土储总量不断增长。截至2018年6月末，远洋集团拥有土地储备3918.7万平方米。但在经营层面，远洋集团的毛利率却在浮动中处于低位。
今年上半年，远洋的毛利率为24%，比2017年末的25%稍有下降。近年来远洋高喊“多元化”的口号，并于2016年去地产化，更名为“远洋集团”。而从目前来看，远洋集团的多元业务给它自身带来了一定的压力。
财报显示，2017年远洋投资活动产生的现金流量净额为-29.04亿元，其中注资予合营企业消耗了42.96亿元，注资予联营公司花去了18.76亿元；而仅过半年时光，2018年中期，远洋投资活动产生的现金流量净额就进一步变为-157.06亿元，其中投资商业伙伴款项耗去了167.89亿元。
对此，远洋集团在中期投资者会上表示，集团的整体结构出现一些问题，持有的物业、新的业务、非地产业务占用了较大的资源和管理精力。所以远洋集团将加快让公司回归到以开发业务为主的轨道上来，其它业务采取资产证券化、分离等操作方式进行。
彼时远洋集团管理层透露，截至今年中期，其非住宅开发物业面积大概有400万平方米，这些物业的周期会长一点，至少五到六年，所以集团计划每一年新增50万平米以上的开发面积和运营面积，再把这些项目装到核心物业基金里面去，实现利润的回收。
例如，远洋集团会将北京、上海的一些核心地段的写字楼资产，与规模较大的养老基金进行合作，通过出让部分权益的方式，只保留大概30%到40%权益；在对这些资产维持一定控制权的情况下，加快现金回流。
作为远洋旗下的投融资平台，具有金融属性的远洋资本，在集团协调主业与其他业务板块的过程中，必然成为基金措施的关键角色。而具体调整情况如何，还要等时间来验证。
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