1、政策：全面调控，只为回归理性。
2018年，房地产政策调控不仅要面对整个楼市市场的波动，还面临着国内外复杂的宏观经济环境。但即使在如此背景下，2018年的政策调控可以说是成功的。
3月,两会政府报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位；
7月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题...坚决遏制房价上涨”；
12月，中央政治局会议上，关于房地产只字未提。
三次重要会议，前两次确定了全年房地产调控的政策基调，期间伴随着全国各地几百项新政策的出炉，楼市也愈加稳定。而12月的只字未提，则表明了如今的楼市只是处于暂时稳定的状态，不适宜过度讨论。
这也反映出了当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大，很难出现轻易转向。
2、价格：百城价格趋稳，三线城市涨落明显
图：2011年5月至2018年11月百城住宅均价及环比变化
回顾全年，在首监测的全国百城中，一二线城市大部分房价趋于稳定，些许波动也是在9月、11月等几个拥有大事件、大节点的月份有所生落。
但经过一系列调控之后，部分三线城市却出现大波动，许是因为调控政策缘故是三线城市的价格水分不断的被挤压，对于一二线城市又无巨大的市场需求，所以房价下跌成为必然。
这也是本年市场调控的最直接成果之一。
3、供求：供给增长，成交平稳
据统计，2018年1-11月，全国商品房销售面积为14.9亿平方米，同比增长了1.4%，但增速持续回落。其中，一二线城市相对稳定，三四线城市明显回落。
图：2010-2018年11月50个代表城市1商品住宅月度成交量走势
50个城市分别包括了：一线——北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。
表：2018年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间
据数据分析可得知，北京、深圳等一线城市供给侧改革调控效果逐步显现，刚需和中小户型产品成交占比不断提升。二三线城市居民改善性需求不减，同时，限售限贷政策叠加市场预期改变，大户型产品购买力下降，投资需求明显减少。
这完全符合调控以刚需为核心的“只住不炒”的方向。
总结：
当前，在房地产市场逐步回归冷静的过程中，政策有望继续保持稳定。而整个房地产市场在货币环境、信贷政策、行政调控、市场供求等多方面影响的前提下，只要紧抓政策主导方向，无论对于个人置业还是卖房企业都会是正确的选择。
在次大背景下，相信在2019年，刚需的置业环境会变得更好，而更注重于产品品质、项目口碑、城市赋能的开发商也会过得很好。真正难受的将是那些不受市场欢迎的投机取巧者。
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