提起目前中国房价，可能有些人心中感到愤愤不平，并且纷纷把愤怒的矛头指向政府，认为是政府把房价推高了。并列举了一系列论据，如地方政府的土地财政，房价绑定中国经济等等。政府真的能够推高房价？我心里想，哥们，您也太高估政府的力量了。政府如果真的有本事控制价格的话，为何地方政府不去炒路边的石头呢？炒石头不比炒房子更方便吗？
从个人估值到价格形成机制
我们在讨论房子的价格到底由谁来决定之前，还是要从经济学基本原理——需求原理出发。大家如果看过我写的一系列文章的话，会发现本人分析问题往往从最基本的需求定律逐层展开，通过这种“层展机制”逐步揭开事实真相。
其实，每个人的需求都有一个层层递进规律，这就牵涉到另外一个重要的经济学概念：个人估值。个人估值不是以个人的愿望为基础的，而是以他人愿意放弃的其它商品的数量来计算的。所以，个人估值是个人的主观判断，不是天马行空的臆想，而是以一种实际行动表现出来的现象，外人可以观测到，并以此做出计算与决策。
因此，价格是不同个人对于某种商品价格进行心理估值测算的结果。也就是说，价格是通过无数个体意志整合为集体意志，最终以价格形式确定其合法性标准。事实上，在现实经济生活中，无数个体意志同样综合形成一些国家宏观指标，如汇率、利率、失业率等。所以，认为国家可以控制房价，那也太抬举国家的功效了。总之，由于价格具有高度分权的特征，房价的涨跌是无数个体对于房价进行估值的结果。
通过以上分析可知国家不能决定房价的走势，而在现实生活中，国家却总想通过一系列行政政策、法规来影响房价走势。事实证明，任何人为干预“个体估值决定价格”的行为最终都会造成无谓损失，最终形成房屋短缺或者过剩。
国家“限购”令
了解价格决定机制之后，我们再来谈谈国家的“限购”政策。国家限制房屋在市场上自由流通，本身就是一种人为控制价格，限制“个人估值为房子自由定价”行为。事实上，房子是商品，商品是由供需决定的。你人为的控制能控制的了吗？不理会价格背后的“现实的人”的需求，以此控制房屋的供需，犹如控制不了温度，却人为的控制温度计一样徒劳无功。
首先，房地产限购政策会使房屋更加稀缺。凡政策必遭遇对策。地方政府搞个限购，弄得房地产商无利可图，你觉得房地产商除了盖房子就不会干其他事情了吗？比方说，你想打车去一个地方，出租车司机问你要100块钱，你可能会答应；问你要150元，你觉着勉强可以接受；但是，他要是问你要300元，你就不会再答应，你就立马做出替代选择。要么你会选择自己开车去，要么你就会选择不去。国家限购政策同样也会产生这种效果，开发商若觉得无利可图，他们也会找出替代性方案，要么他们转行不盖房子了，要么在资金链断裂时“跑路”。他们这样做的结果是：由于房地产商离开这个市场，市场上的房子就更稀缺，而对房屋的需求一点都没有减少，一旦房屋解除限购，房价就会暴涨。
其次，国家各级政府实施限购政策，就会形成一个国家解除限购之后房价还会上涨的预期。现实生活中就经常报道许多人不惜任何代价（如假离婚）来获得再次购房的权利，你觉着他们会在限购期间卖房子吗？他们只会想，等到限购解除之后我很有可能卖一个更好的价格，我要再等等看！
“廉租房”政策
“廉租房”政策同样违背个人估值价格形成机制。“廉租房”表面上能解决一部分人的需求，孰不知已经违背市场规律。
首先，政府这么做，只能增加一部分人的惰性，减少社会的流动性。你想想看，政府提供“廉租房”，整个家庭在住进“廉租房”之后就会丧失进一步努力获得商品房的动力，他就想守着这个房子一辈子不动了，这样只会禁锢人才的流动性，使社会固化，也会使孩子丧失接受更好教育资源的机会。
同时，政府搞“廉租房”必然占用大量资源，并用行政手段来控制这些房屋的流通，这样就会产生一种挤出效应，资源政府能用，企业就不能用，而政府利用资源的效率又不高，不能满足房屋需求者的多样需求，这就会给社会造成无谓损失。现实中，我们会看到大量“廉租房”建筑质量差、公共服务能力差。
最后，从需求的角度去思考，政府搞“廉租房”，投资收益肯定是归政府。这对于房屋的投资功能并没有造成任何影响。而由于政府提供住房质量与周边服务较差，再加上政府廉租房的所产生的挤出效应，就会使市场上的优质商品房显得更具有竞争力，廉租房不仅不能降低房价，反而促进房价再次上涨。
租售同权
租售同权即不会增加优质资源供给，更不会降低房价。租售同权政策一出台，大家都高兴的不得了，觉着租售同权了，大家都有机会享受优质教育资源了，事实上，这种想法太幼稚。
我们从供需原理出发，租售同权政策并没有增加社会上优质教育资源的供给，而社会上对于优质教育资源的需求一点都没有少。并且，随着城市化的发展，大量外来人员蜂拥而至能够提供更加优质教育资源的城市，这只会造成该地区优质教育资源更加稀缺。
租售同权更不会降低房价。我们打一个形象的比喻，本来一个人有18般武艺，你请他当教练需要花费不菲的费用，而现在他有19般武艺了，你请他当教练是否还得多花钱？针对“学区房”进行的租购同权政策，就相当于使房子的“18般武艺”，变成了“19般武艺”，你把它弄得更加“多才多艺”了，它还会便宜卖给你吗？再加上租售同权，你得去房管所去备案。房东可不会同意，他要交税的，这个税也有他的份啊，因为税务是由买卖双方共同承担的。最重要的是，租售同权政策使房子还是那个房子，一个没多，一个也没少，而需求反而更多了，你觉着房价会下降吗？
限购令、廉租房、租售同权政策都是妄图人为控制破坏“个人估值决定价格形成机制”规律的表现。人为的价格管制，不是造成稀缺就是造成多余。要想处理好这个问题其实也很简单，那就是让市场在资源配置过程中起决定性作用，房屋供给“价高者得之”。“价高者得之”才是提高资源利用效率的正确姿态，也只有这样才可能避免“租值消散”，使社会财富增加，使房价该涨的涨，该跌的跌。
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