全年26家貨值破千億、22家建面超千萬方。2018年收緊投資準備“過冬”，2019年繼續保持謹慎之勢。
☉ 文／克而瑞研究中心
榜單解讀
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融資承壓、市場下滑、土地降溫以及政策緊縮等諸多因素，導致2018年房企拿地較去年相對謹慎，且加速資源流向規模房企，強者恆強的局面未變。上半年“衝規模、擴土儲”，下半年“緊投資、穩現金”，全年有26家企業貨值突破千億、22家企業建面達到1000萬平方米。城市選擇上，百強房企投資佈局也更多聚焦在市場熱度高的三四線以及中西部高能級二線。
就2019年而言，外部大環境未有實質性轉變，現金流將成為制約房企拿地的重要因素。短期市場仍未見底，預計百強拿地將繼續保持謹慎, 房企拿地規模進一步下滑。投資策略上，一方面房企拿地將更聚焦、更精準，另一方面，2019年主戰場或從三四線轉向二線，如何把握板塊輪動節奏將成為關鍵。
01
TOP10貨值佔比超50%
資源加速流向規模房企
2018年銷售TOP100房企拿地總貨值超過10萬億元，較2017年降幅達到13%。分梯隊來看，TOP10企業新增貨值、建面集中度均在50%以上，可以說前十的規模房企瓜分百強的50%的地塊，而TOP3企業更是佔到百強的24%。一方面是因為融資收緊，規模房企融資成本低、流動資金足、融資渠道廣等優勢明顯；另一方面，銷售額不斷創新高，以及在高週轉模式帶動下，多數規模房企在2018年上半年仍熱衷於補庫存。
若從各梯隊房企的銷售、新增貨值在百強中的佔比來看，僅銷售TOP10新增土儲貨值佔比較銷售集中度高出7個百分點，預示著未來規模上仍有較大上漲空間。其餘各梯度新增土儲集中度均小於銷售集中度，融資成本高、資金不夠充裕的情況下，競爭激烈導致拿地愈發困難。
總的來說，市場調整和洗牌之下，中小房企未來生存環境不容樂觀。房企間規模競爭將更加激烈，且繼續分化，中小房企差距將越拉越大。
02
拿地銷售比從0.58降至0.38
謹慎投資是2018年主旋律
與2017年相比，2018年百強房企的投資態度總體保持謹慎，且下半年謹慎的態度進一步升溫。2018年TOP100企業拿地銷售比為0.38，較2017年0.59的平均水平相距甚遠，百強房企在拿地上投資金額上減少，整體投資態度趨於謹慎。各梯隊來看，無一例外大幅下滑，一方面是這些房企在今年銷售規模增長較快，例如富力、金科早在今年前十月業績就已經突破千億，另一方面，對市場持謹慎態度，導致其在投資拿地上相對保守，陽光城、泰禾、融信等企業拿地金額較去年下滑幅度較大。
03
新增土儲向三四線下沉
對比各房企2018年新增拿地單位貨值和2018年銷售均價可以發現，有50%的企業單位貨值較銷售均價下降，這也與今年房企熱衷在三四線拿地相互印證。即便三四線熱度開始衰退，但全年仍有半數企業投資在下沉，一方面是希望趕上三四線的末班車，另一方面是平衡佈局結構。
TOP20企業中，綠地、新城、招商、龍湖等降幅均超過20%，新增土儲向三四線城市傾斜明顯。典型如綠地和新城。綠地得益於聚焦高鐵沿線三四線的戰略，不僅貨值較去年大幅增長，三四線建面佔比也達到67%。
新城則延續了2016、2017年投資佈局向非核心的二三線城市傾斜的策略，2018年新增土儲中三四線佔絕對比重，建面佔比超過74%，且積極貫徹了以“長三角為核心”的戰略導向，長三角新增土儲建面佔比接近5成。
此外，中海、富力、金地等企業單位貨值較均價有所上升，中海漲幅高到22%，源於這些企業新增土儲向核心城市傾斜，其中中海今年一二線城市新增土儲建面接近9成。
04
中梁、藍光貨值及排名較去年大幅提升
在2018年先揚後抑的拿地格局下，有33家企業拿地勢頭較猛，全年新增土儲貨值已經超越去年全年，多數集中在銷售TOP50之後，可以看到，行業整體保持謹慎之下，仍有部分企業在積極補充土儲。
其中中梁可以視作本輪土地市場的黑馬企業， 2018年新增貨值較去年增長165%，貨值排名較去年上升23位，一定程度彌補此前土儲不足的劣勢，成為TOP30企業貨值增長最為迅猛的企業。在主動、積極拿地意願下，中梁目前成功進駐120餘座地級市近400個項目，逐步實現全國化戰略縱深佈局。
拿地銷售比來看，中駿全年拿地銷售比達到0.8，雖然較去年略有下滑，但依然領先百強。可以看到，貨值相對充裕的情況下，保持穩健、快速的投資策略，為未來業績持續爆發、衝擊更高規模打下夯實基礎。此外，和昌、華宇、九龍倉等企業，拿地銷售比高於行業和梯隊平均，很有可能在下一波週期到來時規模再上臺階。
05
2018年房企更聚焦中西部和三四線
從2018年百強房企佈局選擇來看，地域聚焦的投資策略明顯。能級選擇上，三四線依然是多數房企的首選。房企在三四線新增土儲建面佔比接近6成，比二線城市高出20個百分點，一線城市受到供應緊、出讓條件苛刻等因素影響，僅有4%。
但從四季度來看，此前需求過度透支、棚改力度衰退的效應逐步顯現，部分三四線城市市場降溫顯著，在整體謹慎投資策略下，房企開始收縮對低能級城市投資力度，並逐步開始迴歸二線。數據顯示，四季度典型房企在二線城市投資拿地建面佔比已基本與三四線持平。
三四線城市選擇上，環一線城市周邊三四線更受房企青睞。在百強房企三四線投資TOP10城市中，環廣州的佛山、環深圳的惠州、環上海的嘉興、南通等均有上榜，長遠來看，這些城市受到一線城市的輻射以及規劃利好，市場發展依然可期。
區域選擇上，中西部無疑是2018年最熱門的區域，在板塊輪動的引領下，市場熱度頗高，房企也密集進駐。TOP100房企在中西部新增土儲建面佔比達到38%，比長三角高出10個百分點。
對於中西部城市的渴求，從房企新增土儲建面TOP20城市也可見一斑，TOP3城市分別是重慶、鄭州、武漢，尤其是重慶，新增土儲建面幾乎是杭州、廣州等城市2倍，足見其熱度。
06
拿地規模將繼續下滑
謹慎仍是2019年主旋律
當前市場向下的趨勢並未出現實質性逆轉，融資緊仍然是房企擴張的攔路虎，多數城市市場也未明顯見底，地市、樓市繼續降溫是大概率事件。2019年無論是龍頭房企還是中小房企，整體的投資態度都將進一步趨於保守，安全過冬成為房企的共識，這一點從2018年下半年多數房企表態要謹慎甚至暫緩拿地也可見一斑。尤其是土儲充裕的企業，通過下行期調結構、降槓桿將是首要選擇。
因此，在謹慎投資預期下，2019年房企拿地規模會繼續下滑，投資拿地更趨於理性，通過快速擴大土儲來衝擊規模暫時告一段落，投資拿地更多比拼的是房企的戰略前瞻性和投資專業性，聚焦優質地塊、精準把握城市輪動週期、不拿高價地等將成為房企在下一個週期到來之時，規模增長的有力支撐。
07
主戰場或從三四線轉向二線
在一二線城市地價回調、近兩年三四線需求快速釋放的情況下，過去一年兩中企業拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢或有所轉變，將會轉變為迴歸一二線以及重點三四線城市，此類城市的成交量、地價回溫可能性更大，2018年末一二線城市流拍情況大幅緩解的現象也已經印證了這一點。
整體而言，我們認為收縮戰線、放緩節奏、地域聚焦成為房企未來戰略佈局的主要方向。避免全覆蓋、大面積的開拓，減少對於四五六線城市投資力度，重心逐步聚焦二線城市及經濟基礎發展良好的三四線，警惕和迴避因短期炒作導致市場非理性過熱的城市。
此外，2018年隨著房企密集進駐中西部、以及地價已經接近臨界點，在整體熱度下滑的情況下，風險加大，投資佈局應該更加理性，可以適當關注東部二線城市底部機遇，尤其是市場經過長期調整、地價已經下滑的核心城市，或將迎來抄底良機。
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