剛剛到來的2018年，本該在這個季節火爆的海南房市似乎開局不利。雖說調控來的劈頭蓋臉，但市場的反週期回應似乎還是沒有及時到來。眾所周知，中國房市似乎就是政策市，做房地產，首先是看政策，看國運，看趨勢！看好房地產，很大程度是與看好中國經濟離不開。
大勢來看，2017年中國GDP突破80萬億，增長6.9%，實現了七年來的首次提速。
同時，服務業已成為中國經濟的主要拉動力，與工業一起共同支撐中國經濟發展，產業結構優化許多。
國家統計局局長寧吉喆也表示：中國經濟由高速增長階段轉向高質量發展階段。今後幾年中國的宏觀經濟政策、結構政策、改革政策、社會政策都將圍繞這個總的要求來展開。
從高速增長向高質量發展的轉變是經濟發展的內在要求。目前中國的人均收入是8千多美元，並正在向一萬美元的水平躍進，進而向更高的水平邁進。這種政治經濟背景下面，房地產企業的開發戰略和成長模式必然會發生轉變。適者生存！
國家統計局局長寧吉喆也表示：中國經濟由高速增長階段轉向高質量發展階段。今後幾年中國的宏觀經濟政策、結構政策、改革政策、社會政策都將圍繞這個總的要求來展開。
從高速增長向高質量發展的轉變是經濟發展的內在要求。目前中國的人均收入是8千多美元，並正在向一萬美元的水平躍進，進而向更高的水平邁進。這種政治經濟背景下面，房地產企業的開發戰略和成長模式必然會發生轉變。適者生存！
另個一不好的消息就是，銀監會大肆整頓金融市場，以此防範金融風險，而對房地產的風險隱患更是避之不及，從信貸政策上逐步收緊。1月26日，銀監會、證監會、保監會在同一天相繼發聲，再度釋放監管從嚴信號。銀監會在全國銀行業監督管理工作會上提出：“繼續遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。”
還有個人房貸的成本增加，居民的資金槓桿率水平越來越高，信貸的無序發放已上升到了有系統性風險的程度，因而必須要通過控制使得市場更理性。
而控制的結果必然會遏制開發商和炒房者對加槓桿的過度需求。如果炒房者離場，開發商的市場銷售渠道就會空前變窄，市場去化週期將會無限延長。在此之前哪怕市場環境再差，開發商也不願意去選擇降房價，當然這是擔心“馬太效應”致使房市衰退無可挽回。但還是有融創這樣快週轉為主要發展模式的房企率先對市場做出了反應，根據融創1月銷售簡報，全國部分樓盤均價下調了兩千元。恆大這次春節促銷力度也是不小，除買房時享有基礎優惠外，針對不同的支付方式，還享有不同額度折扣。
作為快週轉為標準化開發模式的標杆房企恆大和融創，無疑擁有第一個聽到戰場炮聲的敏感性。對於所有處在資金槓桿效率高位的企業而言，對市場調控的反應越積極，資金回籠就會加快，反之，就有可能被淘汰。為了以價換量，為了現金流，多家標杆房企已經打響了保衛戰。
而一向以資金鍊著稱的萬科，近日也釋放對現金流的重視。萬科此前發佈公告稱，萬科董事會主席鬱亮不再兼任總裁、首席執行官，該職位由祝九勝繼任。鬱亮表示：“萬科對現金流是最關注的，在同行中，我們的回款率是最高的，我們不追求銷售數字，更在乎的是銷售回款速度。”而鬱亮把萬科現金流管理的成就歸功於祝九勝，其表示：“萬科以客戶為中心，以現金流為基礎，建立了收款管理、付款管理、收付管理、信息管理，萬科在現金流管理的成就就是祝總帶來的。”以碧桂園、萬科、恆大為代表的房地產龍頭企業雖然在去年賺了個盆滿缽滿，但依然無法掩飾快速回款的焦慮，皆是因為房地產行業是資金密集型的特點，快速回流資金對於每家房企都是一種常態，如果銷售不暢，很可能引發資金鍊斷裂。
眾所周知，“房住不炒”的這個定位其實就是國家針對當前房子過於傾斜金融屬性而提出來的，為了防範金融風險，擠出樓市泡沫，將資金流動性引導到其他實體經濟上，不能過多流入房地產。那麼也就意味著開發商等於被掐住了脖子，被動地選擇退出市場或轉型，再依靠傳統的房地產模式已經不可能再持續。
去年，萬科表示，已經做好了準備，迎接即將到來的房價回落。很顯然大家都做好了要調價的準備，大房企都準備好了，小房企們還等什麼呢？如果不通過調低價格引導購房者入市，他們還能撐多久？如果說大房企還有力支撐，其他中小房企還能折騰多久？
銀根緊縮後2018年房貸或減萬億，融資渠道受阻的房企將面臨面臨資金嚴冬。
從2018年剛剛過去的70天調控政策來看，隨著監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大，甚至有銀行已暫停受理房地產行業新增授信，或暫停房地產開發貸業務。這次調控跟以往最大的不同是：往年曆次調控，即使銀行收緊，但信託、基金、債券等其他渠道依舊暢通，房企在社會上還是可以找到很多錢維持下去，但這一次監管層不斷出文件
，斷了房企的很多後路，有些上市房企不得不被迫去國外融資。這一次去槓桿的力度彷彿回到了1997年。由於信託成本的高昂，已知很多大型房企在內部發出通知，要求減少拿地，最大程度地保持現金流暢通。
據中原地產統計數據，目前有15家房企公佈了2018年1月的銷售額高達1737.74億，同比上漲幅度高達74%。雖然銷售額刷新了歷史紀錄，但房企依然還是開始感受到了一絲涼意...原來房企資金來源主要有幾個渠道，一是銀行開發貸，需符合“432”的要求，二是信託也需要符合“432”，三是非標融資，不要抵押純信用的都可以融資，正規的融資渠道在迅速縮減，其餘融資渠道比如P2P，以及地方股權融資平臺，比如廣東金交所，前海金交所，重慶金交所，陸交所等等，都可以給房企融資，但現在連最差的融資平臺都被限制住了。按照銀監會的規定，房地產信託貸款要符合“432”條件，4代表的是房地產公司4證齊全，3是指項目中房地產公司至少要有30%的自有資金，2 是指融資方至少有二級或以上的資質。
房企通過銀行貸款，主要是兩種方式，土地款和開發貸，以前房企不需要拿土地抵押，前30強房企，僅靠公司純信用擔保就可以從銀行貸款，但這輪調控政策以來已經沒有銀行願意這樣做了，必須要拿土地抵押才有可能過風控評審這一關。股份制銀行的開發貸都沒額度了，中農工建交郵儲銀行也許還有一些額度，但所有銀行土地款融資估計都會很難實施。再比如以土地款和開發貸為主營業務的信託，所要求條件必須要有土地抵押，資金亦是通過銀行來募集。2017年68家信託公司共發行1907只房地產集合信託產品，較2016年同比上漲123%募集額度更是從2016年的2717.33億元，大幅上漲至6261.02億元，漲幅高達130.4%。而且前五十強房企通過信託的平均融資成本9%-10%，50-100強的甚至在12%左右。即便信託融資成本高，信託貸也將成為2018年被重點整頓的領域。如果信託融資這條線給掐斷，對前幾年突飛猛進大肆拿地的房企資金鍊都會是一個不小的考驗。
2017年全年，拿地最積極的50家房企合計拿地金額接近24000億，比2016年增長了75%左右。 這裡面的上市房企主要是靠融資來解決土地款支付問題的。因此這些房企的現金流將會一直緊張。這在正常市場環境下高槓杆快週轉的開發模式尚具備一定的可行性，但如果限價限貸限售等調控政策一但出臺，房企的現金流會很容易出現問題。從資本運作角度來看，本來房地產的開發模式就是高槓杆，一旦銀行規模受限，發債審核受限，它的主力資金渠道就會出問題，從而導致多米諾骨牌似的崩盤。
除了融資外，房地產企業的現金流的主要來源就是銷售回款，但是今年以來，中央多次釋放嚴控資金違規流入房地產行業的信號。1月13日，銀監會發布《關於進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》，整治重點包括髮放首付不合規的個人住房貸款；以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利；綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用於購房等。這無疑為銷售回款帶上了“枷鎖”。1月25——26日，中國銀監會舉行的2018年全國銀行業監督管理工作會議中也提出，今年將繼續防控金融風險，將在降低企業負債率，嚴格控制高負債企業融資的同時，控制居民槓桿率的過快增長，繼續遏制房地產泡沫化。
就短期而言，金融確實是影響房價最根本的因素，貨幣松，加槓桿，降息，房價漲；貨幣緊，去槓桿，加息，房價跌。而就在前天中國央行12日對外公佈，1月新增人民幣貸款2.9萬億元，創下單月曆史新高。在一方面嚴控房屋消費貸的同時，中國貨幣政策微轉向的窗口期或正悄悄開啟。隨著房地產敏感週期的到來，”短兵相接”的戰術對策反應能力或是當前房企應該擁有的核心競爭力。
對於海南房地產而言，其實沒有什麼過多理由可講，最近海南省出臺了與土地和房市有關的一系列調控措施，充分體現了擁有著優質旅居資源的中國最宜居省份的對投資商和購房者“嫌貧愛富”的精準定位。也正因如此，海南的房地產波動週期有著政策調控前的先導性和調控完成的滯後性。總而言之，對於中國整體房市和處於政策敏感期的海南房市而言，做足內部功夫，能把地產長週期向好和短波段痛苦的巧妙對沖做好，才是贏家。所以，且慢，2018。（焦湧於2018情人節）
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