這已經是AI君的第323篇原創文章了，
說人話，有乾貨！與買房死磕到底！
1
2018年12月11日突發全面刷屏事件。就流出文件，疑似西安市新建住宅精裝修實施方案的起草方案——從2019年1月1日起西安全市指定範圍內新建住宅必須精裝修成品交房。晚上7點已確認該文件的真實性為“草案調研中”。
做為西安樓市飛毛腿的AI君，必然要給大家更快，還有更多！
//
事件始末
//
（1）2018年12月11日約下午16點，流出文件原文截圖
（2）文件劃重點：
範圍：實施範圍為西安市各區、開發區。實施對象為出讓和劃撥土地上的新建住宅，含保障性住房、房屋徵收及拆遷安置房以及三層及以下低層獨立住宅除外，均納入精裝修住宅建設範圍。
時間：文件下發之日起已完成土地審批，自2019年1月1日後申領預售證的住宅項目，需按精裝修標準進行審批。
其他區縣：藍田周至不得低於審批面積50%，2021年實現100%成品交房。
（3）2018年12月11日晚19點，華商網記者確認文件真實性
華商報記者稱，“這個文件正在整理當中，已經上報上級，但是內容還未定稿，具體情況沒有完全定下來，現在只能說是還在等待。”但也同時意味著，雖然時間和內容未定，但卻有其事。
就華商報消息，就該方案市建委裝飾辦已與開發處、質安站聯合調研，並考察了融創西安壹號院、萬科金色悅城、西安星河灣、保利天悅四個項目，並展開調研。
以下會談內容轉載自華商報，點擊可直接查看華商報原文。
一、精裝修標準各企業都不同，各種檔次不容易確定，每平造價從700-800到5000-6000都有。企業主要是針對不同銷售對象群體進行裝修。如果兼顧高中低檔，在項目開發定位上有困難。
二、已開發建設項目改做精裝修最大的困難在於房價基本固定，如果已承諾為毛坯房交付的企業，再進行精裝修會帶來房價變動，業主可能不會接受，企業在房價申報審核上也難通過。
三、精裝修房如果對同一戶型採取多種裝修標準或風格，有施工隊伍選擇和施工質量控制上的問題，而且，難以保證土建和裝修施工一體進行。尤其是材料上，會造成不同材料用量不一造成的浪費，不能集採造成採購價上浮，最終帶來裝修價格的較大浮動。
四、多種裝修標準建設，在有施工交叉帶來的標準錯亂、戶型裝混風險。企業建議最好一個戶型一個裝修標準最好。尤其是同一棟樓同一類戶型，不要定多種方案。
五、根據調研，企業眾土建施工完裝修進場到竣工驗收基本需要 6-8 個月，如果是未定精裝修項目，因為要招標設計，採購材料，確定裝修企業， 可能需要1年多。建議仍按發文之日起新取得土地使用權的項目開始實行精裝修交付。
六、因為要面對不同客戶的不同需求，精裝修標準不能定的過高，最好只確定基礎標準，建出樣板房後，由企業根據客戶需要決定提高到什麼檔次。
七、如果全部精裝修集中開工，可能存在因為裝修施工企業少，工人難找，以及隨之帶來的價格問題。
2
從以上情況來看，要實現全裝修確實面臨諸多實際問題和困難。但真的不可能嗎？
其實2017年年底到2018年年底，這一年西安已出現了太多不可能變成了可能。似乎所有玄幻的事情，都能在一夜之間挑戰西安人的認知，然後打你一個措手不及。
政府出手限價、所有樓盤房價必須備案。
搖號買房、單身竟然還不算剛需？
承載了西安人多少年，被譽為不可能拆遷的魚化寨，如今拆遷進展如此順利。
之前還傳出西安全部現房銷售的消息，但最終也不了了之。但現房銷售確實依舊是國家重點方向。
有以上打底，一向令行禁止，讓AI君倍感敬服的西安行政手腕，即便2019年西安全部精裝銷售AI君個人認為可能性存疑（成都的目標是2020年），但對於出臺裝修方面政策的可能性還是非常大的。
因為還在追趕超越的西安，遇事往往慢半拍。其實100%精裝銷售在全國很多城市已屢見不鮮。
僅在2017年，總體房地產政策不斷加碼，精裝修政策也相繼出臺，已蔓延到三四線城市。目前，全國累計發佈精裝修政策28次，涉及到18個省。
1
【山西太原】822新政 10月1日後拿地必須精裝
2018年8.22新政。山西省人民政府辦公廳發佈《關於加快推進住宅全裝修工作的實施意見》，《意見》要求各設區市中心城區新出讓或劃撥國有土地上的新建住宅，原則上實行住宅全裝修，推行成品交房，全省新開工建設的裝配式住宅項目、執行綠色建築標準的住宅項目和租賃住房、酒店式公寓全部實行住宅全裝修。到2025年，太原市中心城區新開工全裝修住宅面積比例力爭達到100%。
2
【南昌】已實現新房全裝修 毛坯裝修雙限
AI君來重點說說南昌這個代表性城市。
第一，2017年12月，南昌頒佈了全裝修住宅工作實施意見，要求2018年1月1日起，實施住宅全裝修。截止2018年年底南昌新房市場基本已實現了全裝修，如果有毛坯，那也是之前拿地早的項目，一旦入市就非常搶手。
第二，南昌的房企，毛坯價格和裝修價格是分開備案的。之前政策只對毛坯進行限價，且對裝修標準沒有要求，但之後開始逐步完善。3月1日起南昌樓市新政，新售精裝房須與樣板房一樣。根據規定，開發企業在銷售新建全裝修住宅前，應建造樣板房，向購房人展示交房標準及樣板房室內環境質量檢測合格報告。5月4日南昌又跟進了技術實施導則，細化到每個房間的裝修標準。隨後在2018年8月又出臺了對裝修標準的限價政策（規定建築面積144平方米（含）以下的普通商品住宅，裝修價格不得超過3500元/平方米）。可謂政策一直在進化，哪裡漏了就補哪裡。【如果不符合要求則拿不到預售證】
第三，那麼南昌的裝修價格又是多少呢？
大家都知道裝修這件事，貓膩很多水很深。2018年年末的南昌市場，主城區的毛坯價格在1.3-1.4萬元/平，裝修價格基本在高層3000-4000元/平，最高出現過所謂豪裝7000元/平的裝修房，被南昌購房者戲稱為買裝修送房子。
第四，當知道西安還有5成的毛坯房時，南昌的媒體朋友露出了羨慕嫉妒恨的目光。
3
【成都】2020年全裝修100% 要求成品住宅菜單式裝修
按照《成都市成品住宅年度建設規劃（2017-2022）》的要求，成都中心城區到2020年度成品住宅建設比例為100%。此外8月8日南京跟進了政策，到2020年，南京住宅建築成品住房交付比例達到50%以上。
此外在成都全裝修執行層面還有更為細緻的規定——成都將推行成品住宅菜單式裝修。開發企業應以菜單方式，為購房人提供多樣化的裝修風格選擇，滿足個性化需求。
成品住宅建築面積5萬平方米（含）以內的，菜單式裝修方案不得少於2個；成品住宅建築面積超過5萬平方米的，菜單式裝修方案不得少於3個。同時成品住宅項目應修建實體樣板房。樣板房要真實反映裝修標準和施工質量，作為房屋交付的參照標準。樣板房的保留時間自商品住宅交付之日起不少於1年。
4
【河南】2018年1月1日起新開工按照成品住宅設計建設
河南省住房和城鄉建設廳等7部門聯合印發《關於加快發展成品住宅的指導意見》(下稱《意見》)，明確河南省成品住宅的建設目標：從2018年1月1日起，全省所有巿、縣新開工建設商品住宅，全部要按照成品住宅設計建設。
5
【天津】2018年1月1日起 裝配式建築全裝修比例達到100%
天津市自2018年1月1日起，中心城區、濱海新區核心區和中新生態城商品住房項目，實施裝配式建築的保障性住房和商品住房全裝修比例達到100%。注意：限裝配式建築，不是全部住宅，因此目前天津市場還有一大部分毛坯房。
3
不論如何，可以看出無論是全國層面還是省市層面，政策上都是支持裝修交付的，即使沒有政策，早做功課也是好的。注意了，這裡就引入一個概念——全裝修。目前全國裝修政策執行的都是全裝修，所以即便未來西安要執行，也是執行全裝修。
那麼什麼是全裝修？
“全裝修”並不等於“精裝修”。也不是簡單的毛坯房加裝修。我們先來了解一下，什麼是毛坯房、全裝修房及精裝修房。
01
毛坯房
毛坯房又稱為“初裝修房”，大多屋內只有門框沒有門，牆面地面僅做基礎處理而未做表面處理。
02
全裝修
按建設部規定，全裝修住宅裝修設計應該在住宅主體施工動工前進行。也就是說，住宅裝修與土建安裝必須進行一體化設計。【所以通常執行時間約定為拿地時間。】
全裝修是指房屋交鑰匙前，功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成的集合式住宅。此外，有關規定還明確，“全裝修房”的第一責任人應是開發商，無論房屋本身還是裝修工程存在質量問題，開發商都應當負責。
全裝修廚房應有設施：灶具、洗滌池、操作檯、排油煙機、電器插座、頂燈（防水、防塵型）、冰箱位及接口。
全裝修衛生間應有設施：包括浴缸或淋浴器、便器、洗面盆、鏡（箱）、鏡燈、排風扇（風道）、電器插座、頂燈（防水型）。
| 某全裝修樓盤
03
精裝修
精裝修房，目前已不讓宣傳，字面意思上就是指裝修的檔次以及規格有更好的提升。
此外從市場層面來看，2017年全國推出精裝修項目的城市已經超過150個，2017年精裝修項目新增城市接近40個，從這些數據來看，未來一、二線城市發展精裝修市場的趨勢已成定局，三、四線及其他城市緊隨其後。
按產品配置率細分，其中建材、衛浴、櫥櫃、煙灶產品配置率均在95%以上，消毒櫃配置率超六成，熱水器、新風系統、空調配置率在均超過25%，廚電三件套產品高於兩件套產品的配置，熱水器產品配置率與去年基本持平，空調、新風系統、淨水器配置率提升較快。裝修標準會隨著城市發展和居住水平提升日益向智能化完善。【裝修數據調研轉載自奧維雲網】
4
市場全裝修帶來的影響：
對購房者來說，從價格上，毛坯房的價格依舊與裝修房有1500-3000元/平的差價。簡單來說，便宜的房子可能越來越少，可能關於購房成本需要購房者重新考量。此外，畢竟購房者不是行家，裝修標準如何並不掌握在買家手中。尤其是西安的水土環境，也是出了名的改變名企……
對房企來說，這個政策也可以側面印證一點：房地產行業的從業門檻越來越高，房企的兼併也將進入白熱化，小房企資金壓力將越來越大，本土房企已紛紛轉型，留下“外企”搶灘廝殺。而從全國範圍來講，行業將繼續向頭部聚攏，還有國企央企大佬下海攪局，例如萬科一邊活下去一邊搶地，就是為了應對更為血腥的戰場。
對市場來講，很多房企會將裝修產品轉化為毛坯，降低價格應對市場。如果市場認可，那也可以認為是一種雙贏，但未來如果全裝修就堵死了這條路，有人說11月23日深圳出臺15%限漲限降穩定市場。這全裝修了，房企降不了價是否也可以穩定市場？但最後降不降還是市場說了算，真賣不出去，精裝不轉毛坯還是得降。
不要為漲價喝彩，也不要為降價歡呼。
因為如今對大家都安全的只有一條路，就是穩定。當前西安市正在對炒作房價上漲的行為進行整治，請勿將此事房價上漲掛鉤，堅持住房不炒！剛需準備好了就出手，5年內，不會變。
你對於西安全裝修怎麼看？歡迎留言發表觀點。
閱讀更多 西安樓市AI 的文章
