疫情下鄭州房地產新思考，住宅

新冠肺炎疫情牽動著每個人的心！疫情之下，防控工作是首要任務，全國上下同心協力、眾志成城，共同抗擊疫情，而與此同時，大量企業停工停產又面臨生存危機。

一邊是生命，一邊是經濟，這場疫情給我們出了一道選擇題，而我們，則用行動給予了回答：保障生命的前提下提振經濟。雖然疫情還在繼續，但目前企業已逐步復工，經濟逐漸平穩。

回顧疫情以來人們的生存之戰、企業的生存之戰，我們總能看到一些不同以往的東西。危機之中，人在變化、企業在變化，“危”中有“機”，在疫情的“危”中，總要去改變，去尋找突破的“機”，然後勇往直前！這是我們的生存哲學，也是企業的生存哲學！

僅以此專題，銘記此次疫情中的“危”與“機”！

01

PART

危與機·行業新思考

住宅

新冠肺炎事件下樓市將低開高走

上海易居房地產研究院總監　嚴躍進

判斷新冠肺炎事件對中國樓市尤其是住宅市場的影響，要從購房需求、肺炎疫情控制和外部政策等因素出發。雖然帶來的衝擊肯定存在，但至少目前不能理解為全年各類市場指標肯定會下跌或負增長。關鍵點在於肺炎事件控制的程度，若是能夠較快解除警報，那麼全年各類指標低開高走的態勢會比較清晰，對各類市場參與主體所帶來的衝擊也會比既有判斷的要小。

1．市場成交

今年1月份全國各地樓市都出現市場降溫，比如上海在1月份新房成交面積環比下跌約為30%，成交價格環比下跌約為5%。北京等城市的數據也是類似的。需要澄清的一個思路是，不能把降溫和肺炎事件過多地掛鉤，實際上2020年1月份春節來臨，本身就會對交易有影響。而就2月份情況看，至少元宵節前不屬於交易高峰期，即便是考慮返鄉置業的需求。所以市場判斷關鍵看元宵節後的交易走勢。換言之，評價市場交易，疫情確實有衝擊，但也不能過多渲染。近期售樓處的關閉，以及錯峰上班制度的推行，客觀上會影響市場交易。但若是疫情有效防控，1、2月份的拖累效應其實是可以容忍的。另外，從交易結構上看，高端需求受衝擊會比較大，在歷史上類似金融貿易關係惡化的時候，各個大城市的高端項目交易確實是起不來的，相對來說剛需盤受衝擊反而小。所以後續應該重點關注高端項目面臨的衝擊。

2．市場價格

單純從房價本身來說，全國各大城市目前實際上正進入觸底反彈期，最“冷”的時候其實已經過去。在2016年房地產政策收緊的情況下，2017年屬於大降溫階段。而到了2018~2019年則開始反彈。而且價格方面看，過去兩年基本上各地限價政策落實到位，價格控制還是不錯的。但隨著限購政策效力的減弱和實際購房需求依然存在，客觀上，對比2019年，2020年交易下滑空間有限，價格自然也容易反彈。當然新的因素在於，目前購房者的收入水平會受影響，至少上半年收入會面臨衝擊，這個時候要警惕收入不足使得部分房源價格難以支撐。換句話說，降價促銷的動作也是存在的，但以均價形式統計出來的數據不會下跌。

3．房企經營

對於房企來說，關鍵是兩項工作，一個是拿地，一個是銷售。從拿地情況看，北京近期已經出臺了政策，在防疫工作做到位的情況下土地可以繼續交易，而且土地方面對限價的約束是在減少的。部分省會城市估計也會很快放開，模仿北京的做法。這個和全國其他城市關閉土地交易市場的做法有點不一樣。至少說明，土地交易市場不用太悲觀，其比房屋交易市場放開的節奏反而要快，因為各類人員聚集的疫情風險更容易化解。而房屋銷售方面，就目前來說，也還不敢放開。後續若是放開，要積極關注政策風聲，往往政策一有風吹草動，各類房企銷售的炒作現象會明顯增加。

4．中介機構

中介機構今年壓力還是比較大的，疫情衝擊後一方面是經營業績受影響，跳槽或辭退的情況會增加，另一方面是中介機構也會面臨門店固定成本的困擾。從管理的角度看，中介機構關閉門店的可能性很大，很容易成為一個社會風險。後續要強化對中介機構日常業務的管理，同時也要防範疫情後中介違規業務增加的風險。

5．物業和租賃企業

就這一次抗疫事件來看，物業管理和社區管理的工作還是比較到位的，也有序地對業主、租客及流動人口進行了管理，未來物業企業獲得政策扶持的可能性也是比較大的。不過在實際過程中也出現了很多問題，比如說一些租客返回大城市，短期內沒法換租，所以希望把長租改為短租，但租金因此就上來了。所以客觀上從全國發展租賃市場的角度看，對於近期租賃背後的租金漲價現象需要多關注。要客觀看待長租公寓企業和租客等面臨的實際困難。

商業

疫情之下中原商業地產的變化與思考

RET睿意德華中區總經理　石俊東

2020年初，在新型冠狀病毒衝擊下，人們健康的體魄遭到嚴重侵襲，實體商業也被迫按下了暫停鍵，動彈不得。

損失已經在所難免。但從過往歷史經驗來看，危機往往是促使行業加速升級的契機。實體商業在面對“災難性”事件時，應該看到哪些變化、有怎樣的思考以及該如何應對？在此，我簡單談談看法。

疫情發展一個月來，我們看到行業已經發生了這些變化：

1．參與關係的變化。從零售中“人、貨、場”的角度來看，人即消費者，貨即品牌商的貨物，那麼當人的消費行為已經發生變化（無法線下購買），意味著交易過程的“場”，也應該作出相應的調整了。所以我們看到在特殊時期，購物中心作為鏈接品牌和消費者的“場”，更加積極地擴展自己的服務功能，利用線上平臺、快遞配送、直播帶貨、會員營銷、私域流量等多種方式，增加線上流量，促進商戶成交，共同渡過難關。在過往提供交易場所和提供場域流量的基礎上，創造了更多的鏈接價值，可謂是積極的探索和進步。

2．發展機會的轉移。限制出行帶來鄰里購物發展的機會，當消費升級限制到基本面，人們的消費路徑從大而全的購物中心轉向了社區商業。最後一公里的重要性得到了極大的重視，離消費者更近、融合公共服務以及衛生康養等功能的具備便民屬性的社區商業將是未來的探索發展方向。

3．整體社會風險意識和協作意識的提升。此番影響巨大的公共衛生安全事件對國家、社會、經濟、企業和個人均造成了重大影響和損失。國家層面的迅速反應，社會保障和醫療機構的快速執行，全國支援武漢的宏大場面，在危機下大大提升了我們的民族自豪感和協作意識。國家提倡的各種扶持企業的金融和補助政策、地產運營商的減租和創新營銷行為、部分擔當企業的捐助行為，讓大家都明白了在當前社會經濟體制下，各方都是休慼與共、相互關聯的，只有共同承擔、一起前行，才能儘早消解疫情帶來的損失，進而實現災後重啟。

在全民族全行業共抗疫情的大格局下，我們也藉此機會來進行危機下的思考與創新。商業的本質是提供商品服務的交易，滿足需求。而商業模式的進步，是人的需求提高、貨品和服務的豐富、以及交易效率的提升。那麼，我們可以由此延伸出哪些應對措施及發展方向？具體思考如下：

1．購物中心和商業體的功能擴展。在這一輪疫情當中，電商和在線平臺得到了極大擴展。消費者在家關注疫情新聞的同時，更加依賴各種電商和平臺的服務，實體商業的聲音弱了很多。但在恢復後，正常消費場景下，實體商業又承載了除工作生活之外的很大一部分消費時間和功能。所以，加強與人的連接，擴展居民服務功能，在衛生安全、民生供應、教育宣傳等方面，實體商業都應該走出原來的租賃物業角色，更加直接地接觸消費者，提供服務功能。

2．購物中心應積極推動數字化進程。本質上購物中心在發揮鏈接消費者和品牌的作用時，做的就是流量運營。目前購物中心數據孤島的弊端在疫情中被放大，品牌無法通過購物中心鏈接到消費者產生銷售業績的時候，商品和服務交易無法順暢運行，導致各方生存壓力巨大。數字化工具可以幫助購物中心營造場外思維，打通數據鏈接，融合各種平臺、電商、主播等私域流量池，更精準地瞭解客戶消費行為，有效加速流量導入和轉化，並加強購物中心、品牌和消費者之間的鏈接效率，達到共贏。

3．疫情後消費細分人群的關注。危機下的新機會——“銀髮經濟”“宅經濟”等新經濟的再度爆發，也意味著實體商業可以通過消費群體的細分，提前佈局並抓住下一輪消費潮的到來。

商業的推動永遠根據人的需求變化而變化，商業體服務功能的豐富和效率的提升是商業模式和價值提升的關鍵，在這一輪疫情的影響下，我們將看到更多的合作和創新嘗試，社會和行業凝聚力將更好地展示。最後，依然要樹立行業信心，我們有理由相信，走出困境後的中國經濟發展結構將優化，而中原商業也會加速向好。

辦公

疫情衝擊下鄭州寫字樓市場如何應對

戴德梁行高級助理董事、鄭州公司企業服務部及寫字樓部主管　許文雁

自從元旦前夕發現第一例新冠肺炎確診患者至今，人們的生活、企業的經濟活動、房地產市場或多或少都被疫情打亂了節奏，寫字樓市場不可避免地也受到了影響。我們將就此次疫情對鄭州寫字樓市場受到的影響及未來發展的方向進行分析和預判。

1．此次疫情對寫字樓供應的影響

根據鄭州市發佈的10號通告，包括寫字樓建設在內的一部分工程項目不可以早於3月16日開工，寫字樓建設項目復工時間延遲，寫字樓建設的投資減緩、施工週期延長，市場供應也會有所減緩，這一方面緩解了市場供應的一部分壓力，另一方面原本年內要入市的項目將會延緩入市，市場活躍度將有所降低。

2．疫情對寫字樓市場的影響

為了進行有效的疫情防控，寫字樓運營商採取了封樓等舉措來減少病毒的擴散和傳播。由於項目封樓導致潛在租戶無法實地考察、復工時間推遲等，租戶關於寫字樓租賃的決策有可能被推遲。同時，部分租約即將到期正考慮升級搬遷或減租搬遷的租戶將由於客觀因素限制而原址續租。本次疫情短期內對寫字樓市場的影響已經顯現，在疫情得到進一步控制之前，租賃市場活躍度將繼續下降。

另一方面，受經濟環境不確定性影響，2019年鄭州寫字樓市場租金已開始下降，且部分謹慎的租戶已經調低了租金成本。本次疫情在短期內會影響市場的信心，企業在租賃寫字樓時將會更加謹慎，在短期內租金將會有下滑趨勢。

對於受疫情衝擊較大的中小型企業集中的辦公物業、入市時間不長且租賃壓力較大的新辦公物業，以及承擔產業扶持功能的國有辦公物業而言，以減免租金的方式與租戶共同承擔風險不失為保護企業和產業的一種選擇。而對於較為成熟的高品質物業，租戶抗壓能力總體相對較強，預計寫字樓物業運營方更具針對性地調整租賃政策會成為主流方式。至截稿前，鄭州市沒有明確出臺租賃調整政策，目前熱議的租賃調整計劃有：延長租期，在租期結束時適當延長免租時間；受疫情影響的這一到兩個月租金分攤至下半年租金中，延期回收。

部分中小型企業可能會因為短期停工造成現金流問題，我們看到鄭州政府已經出臺30條措施來支持企業復工生產，促進經濟平穩健康發展。預計未來會有範圍更廣、力度更大的政策繼續出臺。而最終寫字樓市場的復甦必然是在疫情得到徹底控制、企業在各方扶持下渡過難關恢復經營之時。

3．疫情對租戶的影響

本次疫情使得零售、貿易、酒店、娛樂等行業受到較大沖擊，租賃活動或將收縮；金融業、專業服務業等受到的直接影響則比較小，也將成為未來寫字樓物業運營方爭取續租、擴租的重要對象；而另一方面，醫藥與醫療設備、線上遊戲、遠程教育等互聯網行業將快速發展, 從而引發其擴租或新租的辦公租賃需求。

4．疫情給寫字樓市場帶來新的發展趨勢

本次疫情是繼SARS之後21世紀第二次突發且影響較大的病毒事件。此次疫情將會進一步增加租戶對員工健康的關注度，因而租戶對寫字樓的硬件配置將會有更高的要求。寫字樓開發企業也有望將健康因素考慮在新項目的設計以及現有項目的改造中去。租戶對空氣質量關注度的提升轉換為對物業空調、新風系統的關注。智能樓宇管理、健康安全管理將是提升寫字樓市場競爭力的主要因素。通過LEED或WELL認證的建築由於在設計中關注到住戶的健康問題，將會在市場上表現出較強的競爭力。

未來，配備有完備設施設備、可以更好應對突發公共事件的運營服務團隊，其運營的寫字樓項目將受到租戶青睞。同時，對企業租戶來說，專業特色的物業服務團隊，如具備特殊行業清潔和安全能力的團隊，有望在更大的市場需求下迎來發展機遇，同時物業服務及管理企業的信息化平臺搭建也將進一步提速。

02

PART

未來購房·新訴求

因為新冠肺炎疫情的出現和抗擊疫情的需要，2020年的春節，除了奮戰在疫情一線的抗疫人員，幾乎所有人都是宅在百十平方米的家中度過的，在這個令人記憶深刻的不一樣的春節裡，我們真正與家融為一體，家成了我們與外界隔絕的避風港，社區成了我們僅存的可以活動的場地，我們真真切切體會到“社區是家”“家是港灣”。但不可否認，隨著居家時間的延展，我們對家有了新的需求，對社區的服務有了新的訴求，這些訴求，將是未來房地產開發企業需要關注和提升的方向。我們一起來看看。

一、有庭有院

在居家隔離的一個月裡，相信大家的心情也是各種起伏，當第一次接到通知說假期延長，繼續居家隔離的時候，人們普遍是開心的，覺得可以利用這來之不易的時間，多陪陪家人和孩子，可以痛痛快快做許多平時沒有時間做的事，比如補覺、追劇、玩遊戲、研究美食；當第二次接到通知說假期延長，人們開始不再淡定，開始厭倦這一系列的居家活動，想要衝破這僅有的百十平方米空間，到外面去釋放一下自己長久以來都沒有舒展的身心；當第三次接到通知說假期延長，許多人已經顧不得外面的疫情風險，紛紛走出家門，到小區，甚至小區外開始溜達，去感受陽光明媚、春風拂面、萬物復甦的自然之美，在疫情期間遊杭州西湖的人，大概都懷著這份心情吧。

在疫情的催化下，越來越多的人表示現在的居住環境太過“憋屈”，渴望擁有一方庭院，哪怕在疫情期間不能出門，也能在這方鏈接外界與室內的過渡空間中，感受到“外面的世界”的美好。這方空間，可以讓家裡憋壞了的老人在此悠然地打打太極、活動下筋骨；可以讓女主人在此播種蔬果、侍弄花草，打發百無聊賴的時光；可以讓孩子在此拍拍球、跳跳繩、做做遊戲，讓其無處安放的精力在這裡得以釋放。

總之，疫情期間，人們都感受到一種“坐牢”般的壓抑，強烈渴望出去“放放風”，而這種渴望，正是城市居住者內心的潛在需求。經歷了這次疫情，這種需求被催化，未來將會有越來越多的購房者擁有這樣的訴求。而城市土地資源的稀缺，必將對開發企業提出新的要求，使其以更優的設計來解決購房者“有庭有院”的住房需求。

目前，國內已經出現了這種“空中花園”式的住房設計，即城市森林花園建築（第四代住房），該設計已成功落地項目，並在全國範圍內開始示範項目的建設，相信在疫情的影響下，這種設計將會加快在各地的落地步伐，以滿足千家萬戶的庭院夢想。有第四代住房合作需求的開發企業，可聯繫15738873333詳詢。

二、無人售貨超市

在居家隔離的一個月裡，除了疫情相關信息，大家關注最多的，還有物業的服務，畢竟物業的作為，關係到自身的安全和生活的保障。在朋友圈裡、公眾號上，大家曬出了物業許多可圈可點的做法，包括承擔起保護社區安全的職責，全面無死角消毒；在電梯裡放置紙巾，方便大家無接觸乘用電梯；幫助業主購買生活必需品等。特別是為業主購買生活必需品這點，得到了業界及業主的普遍讚賞。小編所在的小區內，物業甚至允許從事蔬菜、水果等生活必需品售賣的業主在小區內分散式擺攤售賣，以滿足小區內居民的基本生活。

但這點不免讓人思考，雖然物業的這些做法值得稱讚，但是否真的能避免接觸？無論是物業幫助購買、還是在小區內擺攤售賣，都有人在其中活動，難免有風險。更何況，這種做法並不能從根本上解決大家的問題，購買的量和質可能都會打折扣，也不是長久之法。

而社區內設置無人售貨超市，可能才是更加有效且長久的辦法。許多人表示，疫情期間不能出小區，如果小區內就有生活必需品的超市，並且是自己取用、掃碼支付的就太好了。而且，據小編了解，目前許多超市已經在嘗試購物者自己通過掃碼方式支付，相信在這次疫情的影響下，未來，這種購物方式會得到推廣。

所以，在小區內設置小型無人售貨超市，已經是購房者新的需求，未來，開發企業開發的住房產品，也要更多地考慮購房者的這類需求。

疫情期間，相信很多人都有所感受，特別是疫情期間生病的人，感受更為強烈，那就是疫情期間，看病變得很難。一是由於小區周邊的診所都關門閉店了；二是人們發生發熱反應都會前往比較大的醫院去進行確認，看是不是新冠病毒引起的，而其他非發熱反應的病患，內心會比較抗拒去這些醫院就醫，覺得這些醫院存在新冠病毒的概率高，風險大；三是由於各大小區都進行了封閉，大家居家隔離也無法外出就醫。

但人們生病是無法預見的，疫情期間生病，不能不就醫，但現實是這時候就醫真的很困難。小編就親身經歷了孩子高燒咳嗽好幾天，不能出門，只能根據孩子的症狀自行用藥，但高燒一直反覆、咳嗽也不見好，最終跟物業溝通許久才得以到醫院就醫的情況。

這個時候，就特別希望小區內能夠有一家有資質的醫護機構，在小區封閉的情況下，滿足業主就醫的需求。

再者，疫情期間，但凡發熱就到大的醫院，一是會增加感染新冠病毒的風險；二是非新冠病毒感染患者都擠到較大醫院，也會因佔用醫療資源導致真正的感染者救治不力。

如果社區內就有醫療機構，我們就能在社區內先行就醫並初步檢查，明確是否為新冠病毒感染，從而降低到醫院就醫的風險，也能減少疫情期間對較大醫院的醫療資源佔用。一舉兩得。

所以，社區內部醫院也是此次疫情暴發帶來的新的居住需求。未來，開發企業不能只是在標榜康養社區的項目上設置社區內部醫院，而應該廣泛設置，以提高社區的醫療救護水平和反應速度，滿足購房者這一新訴求。

四、社區運營

疫情期間，大家居家隔離，活動空間變得非常狹小，雖然進入2月中下旬，疫情情況有所好轉，大家開始走出家門在小區適當活動，但活動設施有限，很難滿足需求，絕大部分的人群還是以居家活動為主。但是居家的活動範圍很有限，這個時候，就是考驗物業服務創造力的時候了。

小編了解到，很多小區的物業開拓創新，為業主提供了許多平時沒有的新服務，有些小區每天給業主推送美食製作教學視頻，有些則給業主推送陪娃小遊戲，以幫助業主豐富飲食生活、提高陪伴孩子的質量，調節業主當前不能出門的枯燥居家生活。看似是小事，但這種社區運營的思維，將是未來開發企業物業管理水平的重要體現。

其實，多年以前就有許多項目提出社區運營想法並付諸實踐，這其中，四大神盤之一的阿那亞堪稱社區運營的翹楚，而在河南市場，建業近年來的許多動作，也都在運用社區運營的思維。

不可否認，社區運營水平將是未來考量一個項目是否宜居的重要標準之一。此次疫情的出現，讓許多平時並不太重視社區運營的項目也無形中開始了社區運營的動作，而未來，會有更多項目看到社區運營的價值並付諸實施。

總的來看，這次疫情對於房地產開發企業來說，造成了許多不利，諸如項目全面停工、售樓部關閉等，使房地產開發企業原本緊張的現金流形勢更加嚴峻，但一次危機中，往往蘊含生機，通過疫情，房地產開發企業能夠更加明確地發現當前項目運營中存在的不足之處，進而尋找解決辦法，甚至通過創新，開拓出新的發展之路。最後，還是想說一句，危機總是暫時的，在危機中尋找並發現新的生機，才能使企業在逆境中越活越好！在此，為房地產行業加油！

附

PART

河南房企在行動

一、房企捐贈

疫情期間，河南房企積極捐款捐物，展現了良好的擔當和社會責任感：生命重於泰山。

疫情就是命令，防控就是責任。連日來，作為河南經濟支柱行業的房地產行業在默默忍受“銷售業績為零”重創，卻並未忘記自己的社會責任。

全省房地產企業在認真執行“關閉售樓部”、紮實做好企業疫情防控等工作的基礎上，弘揚一方有難、八方支援的優良傳統，紛紛通過捐款、捐物或提供採購渠道等方式，積極幫助籌集防疫物資，為打贏新冠肺炎疫情阻擊戰奉獻愛心、貢獻力量！

（以上為不完全統計，截稿至3月9日）

二、暖心物業

武漢新型冠狀病毒暴發以來，各大開發企業都在不斷開展行動，除了企業自身捐款捐物以外，還積極創新，動員一切可以動員的力量，助力抗疫。

全面啟動疫情防控機制。作為生活的重要場所，家的安全關係到每個業主安全，尤其是在病毒傳播能力較強的情況下，每天不低於兩次的大範圍消殺能最大限度地避免疫情在公共區域傳播。在這一點上，幾乎所有房企物業都達成了共識，以最快速度、最嚴措施全面落實疫情防控要求，打造了基層防疫的第一道堅固防線，為業主的生命健康提供了有力保障。此外，嚴格把控返程人員，協助轄區做好入戶排查、宣傳、登記工作，進出門測量體溫，發放防疫物品，創造“無接觸”電梯等做法，也充分體現了物業的責任感。

全面提升物業服務。疫情發生後，為解決業主們無法出門而導致的物品短缺問題，以融創、建業、豫發、錦藝、清華園、綠地為代表的企業物業們更是各顯神通，發動全員力量從多種渠道搶購口罩、酒精、測溫計、84消毒液、防護服等防疫物資，啟動“代買代購服務”，保證平價蔬菜肉蛋奶的供應，用實際行動為業主提供了極大的便利。這期間有很多感動值得我們銘記，比如，鄭州永威物業在疫情期間開啟了包括新密、滎陽在內的19個高入住率小區的社區移動圖書館，供業主免費借閱，令人耳目一新；更有很多企業，通過聯合春雨醫生等，利用互聯網平臺，開啟抗疫線上義診諮詢通道，免費為業主們提供及時有效的問診服務……

各種途徑加強抗疫宣傳。在宣傳方面，各大企業更是不遺餘力，從在小區公告欄張貼溫馨提示，到網站、公眾號和每個物業人員朋友圈每天發佈疫情的實時數據、最新防疫知識等，再到貼心管家通過業主群、朋友圈、電話等途徑對業主進行疫情的正向宣導，為疫情防控作出了巨大的貢獻。同時引導業主通過管家微信號、400服務熱線等方式進行線上服務及信息的諮詢。

商辦物業促進減租降租。不僅住宅物業有所行動，商辦物業也積極為業主考量，促進減租降租。疫情期間，店鋪關閉無法開張，面臨著巨大的虧空風險，房企們卻在這時展現出了強大的社會責任意識，積極為業主們減租降租。據公開數據顯示，截至2月28日，全國已有超過80家房企減租超過50億元，而鄭州各大房企也採取了不盡相同的策略。其中，昌建控股在疫情期間對旗下商業項目減免租金500萬元；康橋集團商業公司減免租金500餘萬元；永威集團旗下商業永威木色購物公園免除所有商戶正月初一到正月十五期間的租金；愛克集團對旗下所有商戶租金及物業費實行減租一個月，約計減免商戶租金600萬元……

一場疫情，讓我們看到了很多房企和物業的擔當，也發現了很多可敬的、奮戰在抗疫前線的物業人，同時物業行業也湧現出了更多新可能、新機遇、新活力。未來，物業一定會更加註重業主需求，更加貼近生活實際，服務朝向更加人性化、智能化的方向發展。但唯一不變的，是為業主全心全意服務的心。

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