这已经是AI君的第323篇原创文章了，
说人话，有干货！与买房死磕到底！
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2018年12月11日突发全面刷屏事件。就流出文件，疑似西安市新建住宅精装修实施方案的起草方案——从2019年1月1日起西安全市指定范围内新建住宅必须精装修成品交房。晚上7点已确认该文件的真实性为“草案调研中”。
做为西安楼市飞毛腿的AI君，必然要给大家更快，还有更多！
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事件始末
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（1）2018年12月11日约下午16点，流出文件原文截图
（2）文件划重点：
范围：实施范围为西安市各区、开发区。实施对象为出让和划拨土地上的新建住宅，含保障性住房、房屋征收及拆迁安置房以及三层及以下低层独立住宅除外，均纳入精装修住宅建设范围。
时间：文件下发之日起已完成土地审批，自2019年1月1日后申领预售证的住宅项目，需按精装修标准进行审批。
其他区县：蓝田周至不得低于审批面积50%，2021年实现100%成品交房。
（3）2018年12月11日晚19点，华商网记者确认文件真实性
华商报记者称，“这个文件正在整理当中，已经上报上级，但是内容还未定稿，具体情况没有完全定下来，现在只能说是还在等待。”但也同时意味着，虽然时间和内容未定，但却有其事。
就华商报消息，就该方案市建委装饰办已与开发处、质安站联合调研，并考察了融创西安壹号院、万科金色悦城、西安星河湾、保利天悦四个项目，并展开调研。
以下会谈内容转载自华商报，点击可直接查看华商报原文。
一、精装修标准各企业都不同，各种档次不容易确定，每平造价从700-800到5000-6000都有。企业主要是针对不同销售对象群体进行装修。如果兼顾高中低档，在项目开发定位上有困难。
二、已开发建设项目改做精装修最大的困难在于房价基本固定，如果已承诺为毛坯房交付的企业，再进行精装修会带来房价变动，业主可能不会接受，企业在房价申报审核上也难通过。
三、精装修房如果对同一户型采取多种装修标准或风格，有施工队伍选择和施工质量控制上的问题，而且，难以保证土建和装修施工一体进行。尤其是材料上，会造成不同材料用量不一造成的浪费，不能集采造成采购价上浮，最终带来装修价格的较大浮动。
四、多种装修标准建设，在有施工交叉带来的标准错乱、户型装混风险。企业建议最好一个户型一个装修标准最好。尤其是同一栋楼同一类户型，不要定多种方案。
五、根据调研，企业众土建施工完装修进场到竣工验收基本需要 6-8 个月，如果是未定精装修项目，因为要招标设计，采购材料，确定装修企业， 可能需要1年多。建议仍按发文之日起新取得土地使用权的项目开始实行精装修交付。
六、因为要面对不同客户的不同需求，精装修标准不能定的过高，最好只确定基础标准，建出样板房后，由企业根据客户需要决定提高到什么档次。
七、如果全部精装修集中开工，可能存在因为装修施工企业少，工人难找，以及随之带来的价格问题。
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从以上情况来看，要实现全装修确实面临诸多实际问题和困难。但真的不可能吗？
其实2017年年底到2018年年底，这一年西安已出现了太多不可能变成了可能。似乎所有玄幻的事情，都能在一夜之间挑战西安人的认知，然后打你一个措手不及。
政府出手限价、所有楼盘房价必须备案。
摇号买房、单身竟然还不算刚需？
承载了西安人多少年，被誉为不可能拆迁的鱼化寨，如今拆迁进展如此顺利。
之前还传出西安全部现房销售的消息，但最终也不了了之。但现房销售确实依旧是国家重点方向。
有以上打底，一向令行禁止，让AI君倍感敬服的西安行政手腕，即便2019年西安全部精装销售AI君个人认为可能性存疑（成都的目标是2020年），但对于出台装修方面政策的可能性还是非常大的。
因为还在追赶超越的西安，遇事往往慢半拍。其实100%精装销售在全国很多城市已屡见不鲜。
仅在2017年，总体房地产政策不断加码，精装修政策也相继出台，已蔓延到三四线城市。目前，全国累计发布精装修政策28次，涉及到18个省。
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【山西太原】822新政 10月1日后拿地必须精装
2018年8.22新政。山西省人民政府办公厅发布《关于加快推进住宅全装修工作的实施意见》，《意见》要求各设区市中心城区新出让或划拨国有土地上的新建住宅，原则上实行住宅全装修，推行成品交房，全省新开工建设的装配式住宅项目、执行绿色建筑标准的住宅项目和租赁住房、酒店式公寓全部实行住宅全装修。到2025年，太原市中心城区新开工全装修住宅面积比例力争达到100%。
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【南昌】已实现新房全装修 毛坯装修双限
AI君来重点说说南昌这个代表性城市。
第一，2017年12月，南昌颁布了全装修住宅工作实施意见，要求2018年1月1日起，实施住宅全装修。截止2018年年底南昌新房市场基本已实现了全装修，如果有毛坯，那也是之前拿地早的项目，一旦入市就非常抢手。
第二，南昌的房企，毛坯价格和装修价格是分开备案的。之前政策只对毛坯进行限价，且对装修标准没有要求，但之后开始逐步完善。3月1日起南昌楼市新政，新售精装房须与样板房一样。根据规定，开发企业在销售新建全装修住宅前，应建造样板房，向购房人展示交房标准及样板房室内环境质量检测合格报告。5月4日南昌又跟进了技术实施导则，细化到每个房间的装修标准。随后在2018年8月又出台了对装修标准的限价政策（规定建筑面积144平方米（含）以下的普通商品住宅，装修价格不得超过3500元/平方米）。可谓政策一直在进化，哪里漏了就补哪里。【如果不符合要求则拿不到预售证】
第三，那么南昌的装修价格又是多少呢？
大家都知道装修这件事，猫腻很多水很深。2018年年末的南昌市场，主城区的毛坯价格在1.3-1.4万元/平，装修价格基本在高层3000-4000元/平，最高出现过所谓豪装7000元/平的装修房，被南昌购房者戏称为买装修送房子。
第四，当知道西安还有5成的毛坯房时，南昌的媒体朋友露出了羡慕嫉妒恨的目光。
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【成都】2020年全装修100% 要求成品住宅菜单式装修
按照《成都市成品住宅年度建设规划（2017-2022）》的要求，成都中心城区到2020年度成品住宅建设比例为100%。此外8月8日南京跟进了政策，到2020年，南京住宅建筑成品住房交付比例达到50%以上。
此外在成都全装修执行层面还有更为细致的规定——成都将推行成品住宅菜单式装修。开发企业应以菜单方式，为购房人提供多样化的装修风格选择，满足个性化需求。
成品住宅建筑面积5万平方米（含）以内的，菜单式装修方案不得少于2个；成品住宅建筑面积超过5万平方米的，菜单式装修方案不得少于3个。同时成品住宅项目应修建实体样板房。样板房要真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付的参照标准。样板房的保留时间自商品住宅交付之日起不少于1年。
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【河南】2018年1月1日起新开工按照成品住宅设计建设
河南省住房和城乡建设厅等7部门联合印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》(下称《意见》)，明确河南省成品住宅的建设目标：从2018年1月1日起，全省所有巿、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设。
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【天津】2018年1月1日起 装配式建筑全装修比例达到100%
天津市自2018年1月1日起，中心城区、滨海新区核心区和中新生态城商品住房项目，实施装配式建筑的保障性住房和商品住房全装修比例达到100%。注意：限装配式建筑，不是全部住宅，因此目前天津市场还有一大部分毛坯房。
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不论如何，可以看出无论是全国层面还是省市层面，政策上都是支持装修交付的，即使没有政策，早做功课也是好的。注意了，这里就引入一个概念——全装修。目前全国装修政策执行的都是全装修，所以即便未来西安要执行，也是执行全装修。
那么什么是全装修？
“全装修”并不等于“精装修”。也不是简单的毛坯房加装修。我们先来了解一下，什么是毛坯房、全装修房及精装修房。
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毛坯房
毛坯房又称为“初装修房”，大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。
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全装修
按建设部规定，全装修住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。也就是说，住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。【所以通常执行时间约定为拿地时间。】
全装修是指房屋交钥匙前，功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅。此外，有关规定还明确，“全装修房”的第一责任人应是开发商，无论房屋本身还是装修工程存在质量问题，开发商都应当负责。
全装修厨房应有设施：灶具、洗涤池、操作台、排油烟机、电器插座、顶灯（防水、防尘型）、冰箱位及接口。
全装修卫生间应有设施：包括浴缸或淋浴器、便器、洗面盆、镜（箱）、镜灯、排风扇（风道）、电器插座、顶灯（防水型）。
| 某全装修楼盘
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精装修
精装修房，目前已不让宣传，字面意思上就是指装修的档次以及规格有更好的提升。
此外从市场层面来看，2017年全国推出精装修项目的城市已经超过150个，2017年精装修项目新增城市接近40个，从这些数据来看，未来一、二线城市发展精装修市场的趋势已成定局，三、四线及其他城市紧随其后。
按产品配置率细分，其中建材、卫浴、橱柜、烟灶产品配置率均在95%以上，消毒柜配置率超六成，热水器、新风系统、空调配置率在均超过25%，厨电三件套产品高于两件套产品的配置，热水器产品配置率与去年基本持平，空调、新风系统、净水器配置率提升较快。装修标准会随着城市发展和居住水平提升日益向智能化完善。【装修数据调研转载自奥维云网】
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市场全装修带来的影响：
对购房者来说，从价格上，毛坯房的价格依旧与装修房有1500-3000元/平的差价。简单来说，便宜的房子可能越来越少，可能关于购房成本需要购房者重新考量。此外，毕竟购房者不是行家，装修标准如何并不掌握在买家手中。尤其是西安的水土环境，也是出了名的改变名企……
对房企来说，这个政策也可以侧面印证一点：房地产行业的从业门槛越来越高，房企的兼并也将进入白热化，小房企资金压力将越来越大，本土房企已纷纷转型，留下“外企”抢滩厮杀。而从全国范围来讲，行业将继续向头部聚拢，还有国企央企大佬下海搅局，例如万科一边活下去一边抢地，就是为了应对更为血腥的战场。
对市场来讲，很多房企会将装修产品转化为毛坯，降低价格应对市场。如果市场认可，那也可以认为是一种双赢，但未来如果全装修就堵死了这条路，有人说11月23日深圳出台15%限涨限降稳定市场。这全装修了，房企降不了价是否也可以稳定市场？但最后降不降还是市场说了算，真卖不出去，精装不转毛坯还是得降。
不要为涨价喝彩，也不要为降价欢呼。
因为如今对大家都安全的只有一条路，就是稳定。当前西安市正在对炒作房价上涨的行为进行整治，请勿将此事房价上涨挂钩，坚持住房不炒！刚需准备好了就出手，5年内，不会变。
你对于西安全装修怎么看？欢迎留言发表观点。
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