文穹
loushi_bbc
深圳也許會扛起反彈大旗，但絕不是當下，也許在明年，畢竟深圳購買力旺盛。
進入11月下旬，在全國樓市正式進入冬天模式之時，深圳四大網絡紅盤的登場，給了樓市一種歷史穿越的感覺，彷彿上半年的火爆又回來了。
而在四盤之外，有樓盤銷售慘淡，卻被某些媒體無視，一味叫嚷著深圳樓市反轉了。
我不知道此四盤肩負的是多麼重大的行業責任，能否代表一個行業的反轉，但我卻明白，此前的一些報道，這只是某些樓盤僱傭的鼓手而已，我們不要被這些嘈雜的聲音給干擾了。
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
11月19日，寶安卓越中環推出269套住宅，去化135套，銷售近5成；
11月20日，龍崗中駿雲景華府推出415餘套房源，據稱去化率約10%；
11月25日，這股火爆搶房大戲率先從龍華璽園打響，251套，總價不到500萬元的89平方米疊拼，120到140平方米聯排，180平方米獨棟，洋房均價5.2萬元/平方米，疊拼5.8萬元/平方米，聯排7.2萬元/平方米，獨棟8.3萬元/平方米這樣的產品，在深圳可謂久違了市場，當晚去化176套，去化率高達70%，她的逆勢熱銷，可以事先預測到，產品才是王道。
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
11月26日，香蜜湖瑧山府登場，400多套單位，9.7萬元左右的均價，當晚售罄，銷售60億元。作為深圳豪宅片區，新品一出，必將引起市場的搶購，在二手價格普遍13萬元左右的價格，一手不到10萬元的售價，引起市場的搶購就在情理之中了。
11月27日，80萬平方米的華強城登場，1503個登記資格，1240套房源，當天銷售1033套，去化率在8成以上，這個產品的熱銷，與福永近來的區域重要性息息相關，外加地鐵樓盤的屬性，低單價的特性，它的熱銷主要還在性價比相對較高。據說，該盤有600套回遷房，未經證實。
11月28日，萬科星城登場，外面消息傳言15分鐘售出1900套，總計3000多套，售價在43000多元。此盤的熱銷仍然是高性價比的成分較多，一二手倒掛20%也是原因之一。
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
四大名盤的熱銷主要分兩種情況，一是產品力屬於行業稀缺產品或地段稀缺物業，二是剛需性價比高的剛需產品，有其熱銷的偶然性，也有熱銷的必然性。
在四大名盤熱銷之後，有部分媒體說深圳的冬天過去了，開啟了春天模式。筆者不以為然，在深圳不缺購買力，缺的是好產品。
四個樓盤的熱銷不能說深圳就走出了橫盤調整期，這只是開發企業產品力量的一次逆勢走紅而已，這或許能作為樓市的一個積極信號，但絕不是反轉信號。
內地很多城市都把深圳樓市視作風向標，前不久，內地城市的開發商朋友就來電諮詢深圳樓市的銷售情況，作為內地樓盤銷售策略的一個前瞻指標。
深圳也許會扛起反彈大旗，但絕不是當下，也許在明年，畢竟深圳的購買力旺盛。從這次四大網紅樓盤中，我們看到的是冬天模式下的深圳購買力，但也僅僅只有這個而已。
現在受追捧的樓盤可分為以下五類：
1.一二手倒掛現象嚴重的。
比如早先的華潤城三期，新房銷售價8.5萬元/平方米，二手房每平方米超過11萬元，一二手倒掛30%左右。本次熱銷的萬科瑧山府就屬於此類，附近二手房市場價在13萬元附近，新房銷售價則在10萬元以內，這給了投機資金一定的投機空間。
2.低總價的樓盤。
這類屬於剛性需求產品，對價格的敏感是此類產品最大的特點，首付低，單價低，是最大吸引力，性價比也是剛需客戶看中的。此次推出的華強城、萬科星城皆屬於此類，甚至有自媒體打出佔万科便宜的口號，不過4萬元出頭的限價，確實讓萬科佔盡了風頭。
3.產品的稀缺性。
璽園的疊拼、聯排、獨棟產品是深圳市場久違了的產品，它的熱銷是產品的感召力使然。
4.地段的稀缺性。
比如福田中心區住宅；香蜜湖片區；後海片區；前海片區；寶安中心區等中心位置；本次熱銷的萬科瑧山府就在香蜜湖安託山片區。
5.資源型物業。
比如學校資源樓盤；天健公館，安託山小學，深圳高級中學；寶樹臺，荔園小學、紅嶺中學；勤誠達前海世界，寶安中學；金亨利首府，深圳高級中學北校區。包括地鐵物業，華強城就屬於此類。
歷史文章
閱讀更多 樓市BBC 的文章
