“金九銀十”之際，佛山多樓盤推貨節奏逐步加快。據不完全統計，9月佛山預計51個項目有營銷動作，其中純新盤達11個。
然而購房者對此並不買賬。在佛山樓市調控政策下，佛山新房成交量呈現四連跌的態勢，9月2日，佛山新房網籤更是跌至冰點。據佛山市房產信息網數據顯示，2019年9月2日，佛山全市一手住宅網籤量僅91套，環比下滑67.7%。
近日，《中國經營報》記者實地走訪了保利和悅濱江、萬科金域藍灣、怡翠晉盛花園、中洲府等多個項目瞭解到，各樓盤銷售現場較為慘淡，不少樓盤更是在“首開”階段“不賺錢”。
為了迎合市場需要，提高新房的成交量，不少樓盤對於社保不足的購房者可申請“社保延期”，有樓盤更是涉嫌違規改建，將規劃圖紙中的“空中花園”改建成客房，以“3+1”房形式進行銷售。
今年5月以來，隨著房企在銀行、非銀、債券融資全方位收緊，佛山“金九銀十”成色不足的樓市現狀更是火上澆油，如何提高佛山當地項目的去化率，緩解各房企的資金壓力，這考驗著眾房企的經營智慧。對此，記者致電致函了保利地產、怡翠地產、中洲控股等多個公司。中洲控股方面表示，按照制定的推盤節奏，做好推廣和營銷工作，努力完成銷售目標。
成交跌至冰點
在樓市調控的加持下，佛山樓市4~7月的新房成交量，呈現四連跌的態勢，在“金九銀十”前夕，佛山的成交量與均價，更是均顯疲態。
中商產業研究院大數據庫顯示，7月佛山新房成交9341套，環比下滑11.6%，同比下滑4成。值得注意的是，截至7月，佛山新房成交量已呈現4月以來四連跌的態勢，年內第三次跌至萬套以下。二手房成交4821套，環比增長11.9%，同比下降27.7%。
8月禪城區的房價更是迎來小幅下跌。
8月佛山新房成交14684套，環比減少1064套，跌幅6.8%，同比增長55.4%。成交面積129.13萬平方米，環比減少5.2%，同比增長26.9%。成交均價10658.68元/平方米，環比下跌28.59元，同比上漲5.2%。其中，禪城區成交同比下跌15.88%，房價方面，禪城區成交均價12026.35元/平方米，環比下跌1.67%。
成交連跌現狀下，位於佛山禪城區與南海區交界的三龍灣奇槎板塊，不少樓盤已是“麵包”與“麵粉”相當的價格。
“我們項目拍地的樓面價18795元/平方米，是當時水廠的那塊地，現在才賣到26000元/平方米，加上配建、建築成本、營銷費、廣告費，‘首開’階段基本上不賺錢，如果真要賺錢的話，價格要定在27900元/平方米以上才能賺到錢。”保利和悅濱江的置業顧問告訴記者。
據瞭解，保利和悅濱江項目前身為桂城水廠地塊，保利地產於2018年3月19日以逾49.8億元+1000平方米租賃住房條件成功摘牌。配建頗多，若剔除相關配建，實際樓面價至少18795元/平方米。
“不賺錢”的樓盤項目並非只此一家，同樣位於奇槎板塊的萬科金域藍灣二期，置業顧問亦言稱不賺錢。
“我們這個樓盤2018年3月拿的地，它的底價達16000元/平方米，加上配建達18000元/平方米，但目前只賣22000元/平方米左右。因為佛山購房者大多都在觀望，為了把市場拉熱，我們在售的兩棟都是不賺錢的。”萬科金域藍灣置業顧問告訴記者。
即便“麵包”與“麵粉”相當，但佛山9月初的新房成交量，仍跌至冰點。
據佛山市房產信息網數據顯示，2019年9月2日，佛山全市一手住宅網籤量僅91套，環比下滑67.7%，五區方面，成交量均在20套徘徊。其中以南海區成交量最高，達29套。順德區成交23套，三水區成交17套，禪城區和高明區則分別以12套和10套墊底。
樓市調控持續升級
“金九銀十”成色不足，隨著樓市調控持續升級，使得外地人在限購區域的購房門檻不斷提升，但也只是一年的社保或個稅要求。為了回籠資金，不少樓盤幫助被限制的異地購房者“先交錢後補社保”，以滿足社保的限購要求。
近年來，佛山在不斷收緊外地人的購房限制。
2016年10月，佛山出臺樓市新政，外地人可在限購區域購買兩套新建商品住房，但次套需要提供一年個稅或社保證明，通過補繳則不予認定。2017年5月調控升級後，外地人在佛山可購買套數減至1套，而且需要提供上述社保或個稅證明。“只要首付給夠了，要是社保沒交夠的話可以幫你申請延期社保。”怡翠晉盛花園置業顧問告訴記者。
中洲控股相關負責人向記者表示，佛山順德當地要求滿足社保條件，等客戶滿足條件進行正常簽約。“社保具體怎麼延期，這是客戶本身的事情，而公司嚴格按照當地政府要求，購房者只有符合購房資格才可以完成購房。”
除了通過社保延期提高新房成交率外，為了迎合市場的需求，怡翠晉盛花園還涉嫌違規改建來提高新房的成交率。
記者在怡翠晉盛花園建築面積約136~138平方米的房屋戶型圖上看到是三個臥室一個餐廳一個客廳，外加兩個衛生間以及一個空中花園，但戶型圖下面卻標註著“3+1房二廳二衛”。
置業顧問稱這實際上是四房二廳二衛，當記者問為何四房以“3+1房”標註時，置業顧問則表示空中花園會改建成客房。“‘3+1房’的1房原來是空中花園，空中花園可以做一個房就叫四房，到時候會幫你建設好的。”
此前有政府官員向記者表示，封閉入戶花園嚴格意義而言屬違法改建。“入戶花園可以送一半面積給購房者，開發商也允許購房者交易完後封閉陽臺，這種嚴格意義來講肯定是違法改建，這種情況也很普遍，但很難查。”
對於空中花園改建成客房是否屬實，是否涉嫌違法改建等問題，記者致電致函了怡翠地產、佛山市順德區國土城建和水利局，截至發稿，未獲進一步回覆。
成色不足背後
“金九銀十”成色不足背後，一方面住房和城鄉建設部在今年5月18日對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山等4個城市進行了預警提示，另一方面，有專家指出受到持續的樓市綜合調控和佛山市從1月起調整購房入戶政策的疊加作用，非本地人購買比例高位回落。
根據新華社5月18日消息，為進一步落實房地產市場調控城市主體責任，住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。
受益於“廣佛同城”“粵港澳大灣區”等概念，外地與本地的購房者爭相湧入，公寓熱度正日益高漲，售樓處擠滿了人，部分偏遠的非限購區房價也被帶動上漲。安居客統計的數據顯示，自今年3月以來，佛山均價已經由15031元/平方米上漲至15586元/平方米。禪城、南海、順德等多個區的房價，與整體表現相吻合，也處於上揚的狀態中。
然而在住建部對佛山發出了預警後，佛山的成交量開啟連跌模式。華南城市研究會創會副會長許學鋒在對粵港澳大灣區佛山城市2019年下半年房地產預判中也表示，佛山市房地產市場新建商品房銷售面積同比降幅在10%左右。
對於銷售面積同比下降的影響因素，許學鋒表示有三方面的因素。一是佛山市房地產市場銷售量仍處於恢復性回升，今年上半年新建商品住宅銷售(網籤)面積達到約650萬平方米，同比有所增加，但去年下半年的基數較大，約為860萬平方米。今年下半年，在供應沒有明顯增加以及缺乏市場新增動力的條件下，估計銷售面積難以達到800萬平方米。
二是2019年1月1日起實行新修訂的購房入戶和借讀政策。新政策將會對佛山市包括一手房和二手房的銷售面積造成較大程度的影響，估計在當前宏觀政策和市場相對平靜的背景下，這種影響的程度大約有20%左右，而且，對一手房和二手房的影響程度會有差異，對不同區域的影響程度也有差異。
三是非本地人購買比例高位回落。受到持續的樓市綜合調控和佛山市從1月起調整購房入戶政策的疊加作用，今年上半年，非佛山市人口購房佔比已開始有所下降，特別是佛山東部的鎮(街道)，非佛山市人口購房佔比下降較為明顯，這意味著下半年佛山房地產市場本地居民剛需(含改善型剛需)購房佔比會逐漸增多，但外來購買力的減少將會在一定程度上限制商品房的銷售量。
據瞭解，自2019年1月1日起，為了貫徹落實“房子是用來住的”理念，佛山不再將購房作為直接入戶的充分條件，將其作為重要的計分指標之一，將原來的購房直接入戶納入積分入戶統籌辦理。
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