文\潘永堂
北京，中城聯盟論壇，全國地產大佬雲集，被行業譽為“地產戰略家”的旭輝集團董事長林中先生發表了《我眼中的未來三年地產世界》的專業演講，地產總裁內參有幸作為論壇戰略媒體合作方，現場記錄了林董的精彩觀點。
未來3年，中國樓市如何走向？
尤其在如今2018年逐漸過冬，房企迷茫焦慮的時候，此刻林中清晰給出了未來中國樓市2019年，2020年，2021年3個關鍵字，極為精簡，且起承轉合。
2019年是一個穩字；
2020年是一個轉字；
2021年是一個啟字。
開場白，林中首先表示，對未來的預測很重要，但企業更重要的是提升對環境的靈敏性應對，即應對重於預測。
對於房地產的短中長期如何預測？林中給出他的方法論。
其一，短期看政策，中國房地產是政策市，更具體來講，核心是因為政府的政策，核心會對房地產行業的整體供給，需求和價格三個重要變量進行直接或間接的影響，進而直接影響整個樓市走向。所以看短期，就是研究政策。
其二，中期看人口和經濟。核心看美好生活，支付能力和潛在需求。為何中國有的城市沒落，有的城市增長，核心是他們的人口、經濟背後潛在需求的數量、支付能力的強弱以及對美好生活的嚮往和改善能力的差異。
其三，長期看國運，中國不發生戰場，中國經濟中高速增長，這本身就是很好的國運。未來中國國運昌盛，民富國強，旭輝對房地產的未來始終是看多。
事實上，長期看好就意味著你考慮企業發展會更有長遠視角，也就更能在短期市場波動時候不會太過焦慮，而且甚至是看到調整背後的機會。
目前對於房地產的週期來說，3年是一個短週期，而中週期是5到10年，而長週期都是10年以上的週期。2019年是一個穩字
2018年已經讓中國樓市冰火兩重天，上半年依舊高速增長，下半年尤其是731會議之後從8月開始逐漸全國轉冷，一個萬科活下去讓整個行業更是焦慮加劇，加上資金收緊、銷售乏力，去化銳減、客戶觀望，業績增速下滑，回款趨難，現金不足……房地產下半年，房企都大呼冬天與苦日子來臨了。
而且2019年也沒有看到任何政策全面鬆動，對於2019年究竟怎麼看？對此，林中給出了一個判定——穩！
2019年是中國房地產以“穩”為主旋律的1年。具體而言，一個穩字體現在7個方面。
其一、穩量。即使2019年比18年房地產銷售面積差不多，或則少5%，但整個行業依舊是一個很大的體量，2019年全年銷售額預計也能達到12萬億，13萬億，所以量是穩的。
其二，穩價。全國均價會穩定或者略有上升，房價既不會大幅上漲，也不會大幅下跌，而是整體一個穩字。
其三，穩投資。2019年房地產投資增速將繼續保持在6%左右，與GDP增長速度相似；
其四，穩槓桿。行業2019年間會實行“穩中有降”的去槓桿，降負債；
其五，開發企業穩增長。可能2019年比2018年增速會適當放緩，但開發商業績增長是可持續的。
其六，穩預期，經過208年調整之後對後市預期會更加穩定，波動不會太大。
其七，穩政策，2019年房地產政策會繼續分城施策，價格管理也會相對穩定。
2020年是一個“轉”字
經過2019年的穩之後，2020年將迎來一個“轉”字。
有哪幾個轉變了，林中給出了5個判斷：
其一、政策轉松；預計2020年會有一些鼓勵性政策會出現；
其二，市場轉暖，2020年市場會比2019年市場要好；
其三、供需結構會轉好。目前樓市供需結構不均衡較嚴重，典型的大失衡是中國樓市在需求很大的城市往往房子供給不足，而在需求少的城市反而供求過剩，但2020年供需結構會逐步轉好。
其四，高增長轉為高質量。到了2020年，房企過去高速增長即將轉變，品牌規模房企都會追求高質量增長，也因為高質量的約束，類似TOP30房企會維持大約10%到20%的增長，會比之前適度下降，因為房企要保持產品質量，財務質量，經營質量的均好，業績增速適當下降也是可以理解的。
其五，房企轉型製造服務業。未來2020年後房企利潤比較薄，價格比較平穩，房企競爭微小的差異在未來會出現放大效應。2020年後，大型房企戰略同質化更嚴重，你的成本管控更嚴格一些，能夠有1到2%的差異，可能就會帶來巨大的利潤和企業效益差異。
其六，盈利轉平。未來房地產這個行業會逐步迴歸全社會利潤，還會有基本利潤，而且2020年整個行業的平均利潤一定比2018年上半年會有所下滑。
其七：需求轉品質改善。很多人說中國未來出生率，老年化會嚴重，因此房地產更不好做了，對此，林中強調的觀點是，其實宏觀大勢有問題、不見得微觀企業有問題，比如中國很多行業不太景氣，但依舊有優秀的企業。對於中國房地產，一家房企的市場佔比還很小，房企不需要過度關注宏觀的中國人口出生率下降對房地產的長遠影響，反過來，你只要在這個行業微觀領域真正有核心競爭力，你的產品、服務都有競爭力，你的成本有競爭力，你其實也可以活得很好的。
2021年是一個“啟”字
2021年之後，中國房地產將迎來一個新的週期開啟。
與之前週期不同的是，房企的增速不會像以前那麼動輒50%、甚至80%的增速了。其次，未來政府政策調控會更智慧，更高效，未來政策不可能讓新週期進入一個“高振幅”的增長，未來2021年後的新週期整體將是一個“平穩增長”的態勢。
2021年後的新週期會有哪些變化了？
其一，2021年之後，房企業績增速會顯著下降，但房企也沒必要悲觀。林中提醒，那個時候房企規模更大了，即使房地產未來每年增長率6%，也就是說與GDP增長率相當，那麼差不多8年，業績規模也會翻一倍。
其二，2021年房地產新一輪週期會讓市場更健康和更有質量，政府也希望這個行業平穩，對開發商戰略穩定性、經營舉措長期性等都是好事。
其三，上升週期長，下行週期短。
房地產迎來下一個黃金10年
未來是中國城市化從58%到70%階段，將迎來中國房地產下一個黃金10年。
未來中國城市將圍繞19個城市群發展，特別是中西部一些新興城市群的澎湃發展。
更具體的講。
其一、未來中國北上廣深一線城市將整體進入一個經營持有的階段，不適合房企做規模，房企要是繼續在一線城市做規模，那就是緣木求魚。
其二、未來中國二線和強三線是最好的樓市主戰場。
其三，未來三、四五線的城市化會加速提升，目前他們整體還在40%左右的城市化率低位，未來會增長更快。
小結
18分鐘的演講最後，林中再次提醒，樓市的確很難預測，我的預測也可能是錯的，但我更在乎的是，房企更應該做到的是更靈敏的應對環境，更動態彈性的發展，這反而更重要。
END
專注地產30強之變
地產總裁內參
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