房地產市場實際上是一個比較複雜的系統,它具有很大的地域性,涉及的市場層次和主體非常多,政府國土部門、投資開發商、購房者都是房地產市場的主角,投資者、消費者、投機者都可能參與其中。按照房地產進入市場的時間順序等,可以將房地產市場細分為一級市場、二級市場和三級市場等。
一級市場——市場容量與波動性的宏觀控制者
一級市場交易的商品是土地的使用權,供給方是國家土地部門,需求方是房地產開發商(也會有部分投機者——炒地皮的),是土地使用權出讓的市場。
作為一級市場供應者的各城市土地管理部門：
——根據城市建設和經濟發展的總體規劃,出讓土地使用權,出讓的方式有協議出讓、招標出讓和拍賣出讓三種形式；
——規定土地的使用性質、使用年限和容積率、綠化率等建設開發指標；
——市政部門為出讓土地的開發建設進行市政設施的建設配套；
——監督出讓土地的開發建設,對於不符合要求的運作,採取措施進行整改；
——收取土地出讓價款等。
作為一級市場的需求者,房地產開發商：
——在通過項目可行性研究和市場調研的基礎上,對目標地塊進行分析；
——以自己可以接受的價格,通過某種方式取得土地的使用權；
——按照土地使用權的有關規定,支付地價款；
——對土地進行開發投資。
一級市場上的土地供應量,直接影響到整個房地產市場的供求平衡,在1990年代初的那次房地產狂潮中,土地的過度批租是導致房地產泡沫的一個主要原因。雖然許多開發商為了在今後的競爭中佔據更有利的地位,採取了儲備土地的一種策略,但國土部門對閒置土地年限的嚴格規定,導致了一級市場規模的擴張直接對二級市場造成了影響。為了避免房地產市場的大起大落,政府部門應該控制住一級市場的閘門。
圖3-1是我國房地產市場劃分的一個略圖。土地部門是整個一、二級市場規模擴張的主要發動者。
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