房地产市场实际上是一个比较复杂的系统,它具有很大的地域性,涉及的市场层次和主体非常多,政府国土部门、投资开发商、购房者都是房地产市场的主角,投资者、消费者、投机者都可能参与其中。按照房地产进入市场的时间顺序等,可以将房地产市场细分为一级市场、二级市场和三级市场等。
一级市场——市场容量与波动性的宏观控制者
一级市场交易的商品是土地的使用权,供给方是国家土地部门,需求方是房地产开发商(也会有部分投机者——炒地皮的),是土地使用权出让的市场。
作为一级市场供应者的各城市土地管理部门：
——根据城市建设和经济发展的总体规划,出让土地使用权,出让的方式有协议出让、招标出让和拍卖出让三种形式；
——规定土地的使用性质、使用年限和容积率、绿化率等建设开发指标；
——市政部门为出让土地的开发建设进行市政设施的建设配套；
——监督出让土地的开发建设,对于不符合要求的运作,采取措施进行整改；
——收取土地出让价款等。
作为一级市场的需求者,房地产开发商：
——在通过项目可行性研究和市场调研的基础上,对目标地块进行分析；
——以自己可以接受的价格,通过某种方式取得土地的使用权；
——按照土地使用权的有关规定,支付地价款；
——对土地进行开发投资。
一级市场上的土地供应量,直接影响到整个房地产市场的供求平衡,在1990年代初的那次房地产狂潮中,土地的过度批租是导致房地产泡沫的一个主要原因。虽然许多开发商为了在今后的竞争中占据更有利的地位,采取了储备土地的一种策略,但国土部门对闲置土地年限的严格规定,导致了一级市场规模的扩张直接对二级市场造成了影响。为了避免房地产市场的大起大落,政府部门应该控制住一级市场的闸门。
图3-1是我国房地产市场划分的一个略图。土地部门是整个一、二级市场规模扩张的主要发动者。
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