時機最重要
一）前言
今天晚上如果要追熱點的話，
理論上應該寫“房租”。
例如上這張圖：
唉，
世界上怎麼會有這麼蠢的人。
不僅蠢，
而且壞。
從大腦到心臟都壞透了，
堪稱新時代的人渣。
房地產調控的事，
從來沒有人問“房東”的感受。
你抓住中介盤問不休，
我也真是服了。
難怪5i5j越做越差，
每況愈下。
高層都是這種人。
智商徘徊在殭屍與喪屍之間。
可是哥哥剛提筆想寫，
長嘆一口氣。
再嘆一口氣。
算了，
咖啡御免。
“長租公寓”這個話題，
已經有奧派同仁布爾費墨，
菁城子擋在前面。
珠玉在前。
就不用我再堵槍眼。
俺還是“鬥長命”吧。
因此，
今天我們不追熱點。
我們普及數學。
布爾費墨《那些關於房租的假話和蠢話》
菁城子《最近，
房租為何大漲》
二）精算
今天靜下心來，
做了一些測算。
測算的數據，
是地產圈長期以來，
爭論不休的一個話題：
“零首付流派”划算，
還是“筍盤流”划算。
當我遇見選擇時，
是應該儘量追求槓桿，
還是儘量追求折價？
這個問題，
定性來說，
我們心裡有譜的。
定性的說：
假如漲幅較小，
筍盤流划算。
假如漲幅較大，
“零售付”划算。
便如同二條曲線，
在某處相交。
但是，
定量的計算，
我們從來沒有做過。
靜心算了一下，
結論頗為有趣。
三）零首付流派
假設有一套房子，
價值900W。
目前有二種算法，
請比較：
1）首付0W，
貸款1000W，
手續費100W。
2）首付400W，
貸款400W
第一種辦法，
是“槓桿最大化”。
第二種辦法，
是筍盤壓價。
淨支出只有800W。
這二種方法的盈虧平衡點在哪裡。
哪一個因素，
對收益影響最大。
這一類的數學，
十分簡單。
只不過沒有人系統地“教科書式”計算過罷了。
這是“零首付”流派的現金錶。
首先，
你會驚訝地發現：
零首付流派，
其實並不是零現金。
“零首付流派”還是需要支出現金的，
而且金額還不低。
在某個時刻，
甚至比老老實實“筍盤流”支出的現金更多。
因為“零首付流”名義上，
你完全不需要首付，
得意洋洋。
但在實戰中，
一旦你完成了“交易”。
幾乎很快，
你就要開始付月供。
而且因為你是“零首付流”，
你拉高了總價，
進行了更大量的貸款。
包括貸款和手續費，
會壓得你喘不過氣來。
月供遠遠超過正常流派。
你看錶格中，
買一套價值900W元的房子。
但是月供卻要付68169，
一年需要8.2W，
相當於房屋總價的9%
如果你一張完美的“零首付”單子，
拖上了三年。
則你僅僅還月供部分，
就花掉了房價的27%
我們內部戲謔稱“零首付流派”，
叫它-100+10X
意思是說，
什麼事情也沒做，
你先虧100萬。
此後，
由於你零首付（一成首付），
槓桿高。
漲幅可以Ｘ10.
“零首付”這個流派：
如果房價不漲，
你就死定了。
如果房價微漲，
你就小賺。
如果房價大漲，
你才大賺。
進一步的計算回報率，
這是一通36個月的還款表。
第36個月，
你還欠銀行9093643元。
假設賣房可得950W，
1200W，
或1500W元。
對應利潤-205W，
45W，
345W
年化收益率-84%，
11%，
66%
更為直觀一點，
我們可以做出這個圖：
圖表的意思是，
一套“零首付”900W的房子，
如果持有五年，
房子漲到1400W，
則你的年化回報率是12.50%
咦，
似乎也不高啊？
四）筍盤流
我們進行第二套算法。
“筍盤”流派。
假設一套900W的房子，
被你以800W買到。
首付400W，
貸款做得不好，
只能貸400W。
過了三年，
分別還是售900，
1200，
1500W，
請問回報率多少？
20.14%
33.63%
畫成圖表，
則更加直觀一點。
實線是“零首付流”，
虛線是“筍盤流”。
“筍盤流”幾乎一直都在盈利線以上。
三年漲+40%，
或者五年漲+64%以上，
則筍盤流被“零首付流”收益超出。
哥哥盯著這個圖表，
左看右看，
左看右看了半天，
最後得出一個結論。
你知道是什麼：
“零首付流”毫無價值。
為什麼，
因為你看看這個圖表。
“筍盤流”已經非常完美了。
以三年計算，
筍盤流已經提供了+20%年複合回報。
作為“穩健投資”，
每年有+20%很不錯了。
而“零首付流”要到三年漲幅+40%之後，
收益才能反超。
之前一直是鉅額虧損。
虧損，
呃，
俺不能接受虧損。
對於絕大多數的投資者而言，
收益率+40%以後，
+60%還是橫財，
帶來快樂有限。
而虧損的“鉅額風險”絕對不可以接受的。
從風險喜好角度，
是不是該把“零首付流”給斃了。
（在8.18的影居活動中，
羅尼大聲呼籲，
“零首付流”過度進取，
風險重重。
她說得對不對？）
五）超短期
哥哥手賤，
我又測算了一個“一年期”的回報率。
然後我默默給自己寫了四個字：“以上全錯”。
真的是，
令人印象深刻的…………超級曲線啊。
“零首付流”的回報曲線，
一騎絕塵，
遠遠向著4000%走去了。
我們之前看“三年期，
五年期”的回報率比較，
“零首付流”並沒有特別優勢。
因為零首付也要付月供，
三年填進去了27%的房款。
但是“一年期”的比較，
則非常驚人。
甚至遠遠打爆了表格的上限。
在整個標量中，
最重要的真是“時間”。
如果你追求短期快漲，
大漲前夜。
則應該追求槓桿。
如果你持有時間較長，
則應該追求筍盤。
關於“槓桿和筍盤”的爭議，
最應該問的，
是你預期要持有多少年。
越是確定在“大漲前夜”，
而且漲了就可以拋現，
一年以內，
就應該選擇槓桿。
眾所周知，
水庫的主要手法是“大面積，
低單價”。
而且流派傾向於長持為主。
我們去到一個新的城市，
往往會期待一個十年的雪坡。
水庫主要的審美觀，
還是側重“淘筍”，
而不是“拼命加槓桿”。
藍色水庫：親，
我有一個問題諮詢你。
藍色水庫：同一個小區有二種車位，
一個價格16W。
一個價格32W，
但可以貸款50%。
請問哪種好。
Yevon_ou：…………
六）關於風險的把控
對於風險，
我想很多人都誤解一件事。
所有的風險，
都是邊際風險。
譬如說，
一個人有2000W淨資產。
然後他跑到CQ，
全款“零首付”買了一套房子。
你說他“風險”麼。
CQ人都要嚇傻掉了。
日夜擔心。
但是你說“安全”麼，
對於一個有2000W淨資產的人來說，
多加一套80W的房子，
算什麼風險。
哪怕他少付了24W首付，
說不定他自己的主力倉位。
三個月月供就十幾萬了呢。
這半年下來，
總負債還是減少的呢。
對於絕大多數人來說，
他的“底倉”是不動的。
京滬深大型的，
高價值的物業，
想動也沒法動。
“不動如山”。
如果你90%的倉位，
都是穩岻如山嶽的。
那麼你10%的先頭部隊，
刀磨得再快，
又有什麼關係呢。
幾乎所有的多軍，
都缺乏現金。
而自己的債務，
每個月都在減輕。
把少量“高能”的先頭部隊，
磨得尖銳一點，
又有什麼關係呢。
你看到的全力一刀，
其實並不是全力一刀
對於我們來說，
“銳刀”亦無非一種財務工具而已。
你肯不肯多出10%的手續費，
“借900W，
還1000W”。
類似的決策，
是與否，
唯一的影響因子，
也僅僅是數學。
和道德無關。
你的父輩們，
連貸款都沒見過。
背一點點貸款，
嚇得夜不能寐。
但經歷過的人都知道，
這都是很小，
很安全的事。
沒有坐過雲霄飛車的小孩子，
不用驚嚇的哇哇大叫。
2018年8月20日醜）
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