01
一手房
成交萎縮，開發商爭相促銷
從6月開始，2018年樓市出現了衝高回落的跡象。
廈門：有盤近5折甩賣
號稱“樓市四小龍”之一、全國最難買房的廈門，在此輪降價潮中也扛不住了。9月26日，廈門有盤近5折甩賣，整個地產圈都炸了。不過據說效果是不錯的，總共拿出來107套，已經賣了70套。根據鏈家數據，最近一年多，廈門二手房均價從4.61萬元降至3.73萬元，跌幅超過19%。
上海：樓盤打折銷售，業主躁動維權
寸土寸金的上海，也有開發商也主動降價，不過卻遭到了業主維權。10月4日，碧桂園浦東南郡項目出現業主聚集事件，由於開發商一夜之間，將備案均價從每平米3.5萬元降到2.6萬元，前期業主無法接受鉅虧的結果，紛紛要求退房，或者退還差價。
西安：樓市爆冷，開盤0成交
西安樓市近期出現了驚人的變化。三迪曲江香頌楓丹推出473套新房源，經過現場核驗通過的家庭卻只有零個。世茂璀璨傾城推出296套房，而核驗通過的家庭只有兩個。
目前，很多房企都把快速去化和回款作為當務之急，力求在銷售和控制風險之間謹慎平衡，剛需和性價比高的產品成為回款的首選目標。
據明源地產研究報道，8月份，粵港澳大灣區7城的13個項目中，低於周邊均價銷售的項目就有6個，而且全部都是80~120㎡的剛需戶型。而根據成都8月份的成交數據，同樣是90~110㎡的剛需戶型為絕對主力。
02
二手房
有價無市，47城業主急降價
據貝殼找房數據顯示，全國重點城市二手房成交比二季度普遍回落，均價趨穩或下跌，其中，包括北京、上海、廣州、天津等13個省會、直轄市房價呈現下跌趨勢。業內人士透露，近期性價比較高的二手房房源大多出自“賣一買一”業主的放盤。
另據廣州鏈家的統計數據，2018年第三季度二手住宅總體套均總價為228萬/套，低於2018年第一季度的238萬元/套和第二季度的237萬元/套。
同時，廣州鏈家的庫存有效待售房源中，超過2.2萬套房源出現價格調整，佔可售房源總量的60.1%。當中屬於“降價”性質的佔78.4%，9月第三週新增的降價房源佔比更是超過85%。
整個季度放盤價降幅在5%以內的佔77.7%，降幅在5%-10%之間的佔18.9%，後者較之第二季度明顯放大。
從更大範圍來看，全國100個重點城市中，6月以來二手房掛牌價下跌的城市數量呈現增加趨勢。
03
2018持續調控
範圍大、頻率高、力度強
從2017年3月17日開始，全國範圍的調控便已拉開序幕。本輪調控是在2016年“9·30調控”的基礎上不斷加大限購、限貸、限售力度，以此遏制購房需求。至今已經歷了三個階段。本輪調控的範圍之大、頻率之高、力度之強，均創歷史新高。
一二線城市受到房地產限購、限售政策的影響最深，隨著房地產政策的收緊，投機性需求開始退潮，而剛需購房需求又因房價太高，又支撐不起高房價。於是，房地產市場開始降溫，一手房成交萎縮，二手房有價無市。
一線城市市場的持續低迷會減少需求外溢，加上嚴厲的限購，周邊城市的市場會回到自身人口需求的基本面軌道，難以上升。
以燕郊為例，此前當地住宅市場炒作現象較為嚴重，價格上漲較快。但房價並沒有產業等經濟基礎作為支撐，同時，市場過度依賴北京。
一系列調控政策出臺後，燕郊市場需求急劇下降，到目前調控也一直沒有放鬆，市場需求越來越弱。
貝殼大數據顯示，2017年10月-2018年9月，燕郊樓市一路下跌，掛牌均價從23068元降到20183元，成交均價則從20087元降到17270元。以燕郊大型樓盤天洋城為例，最高價曾達到3.5萬/平米，目前報價1.5萬/平米，跌幅超過60%。部分小戶型房源甚至跌至1萬/平米。
不少房源掛牌記錄超過10條，業主一路下調心理預期，仍然賣不出去。以首爾甜城為例，某二手房掛牌房源顯示，2016年以來，業主共委託8次，無一成交，目前該業主選擇繼續下調總價10%。
全國範圍內，隨著棚改貨幣化有序退出，三四線城市向上級城市換房的動力也因“失血”而減緩。三四線城市市場的降溫使得城市間的換房難以持續。
04
我們找到了
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沒有誰是能預測500年的神仙，福到君也不是。我們基於數據能看到整體趨勢，但不可一概而論。
對於購房者，福到君有兩個良心建議：
- 切忌盲目投資。即使投資，也最好是基於潛在的居住需求，這樣就算不能賺錢，至少有用，不容易患得患失。
- 不要跟風，要買自己熟悉、可控的城市。熟悉城市會幫助你買到相對比較好的項目。哪怕這個城市不行，你也算買到了城市裡最好的，抗風險性也就大了很多。
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