文/謝逸楓
抄底吧！廣州房價暴漲信號來了，庫存告急與新建住宅土地供應下降及槓桿率居高不下，資金與人口快速進入！千萬不要看什麼2018年4月網籤房價數據，這是沒有任何參考價值的，缺乏市場真實性與客觀性的數據。因為限價、限籤的政策干預，網籤的滯後性與數據統計方式及數據來源的技術性影響，區域、產品的結構性的因素，廣州的網籤房價一直失去拐點信號。按照實際房價看，已經高出網籤房價一倍，甚至二倍。
廣州網籤房價，不到2萬元/平方米，僅1.7萬元左右/平方米。據陽光家緣的網籤數據顯示，4月廣州全市一手住宅成交量下降，共網籤5616套，環比下跌13.29%，同比下跌29.88%。均價16917元/㎡，環比微跌0.27%，同比去年16320元/㎡，微漲3.66%。均價方面，越秀4月網籤均價53807元/平米，環比大漲36.7%，成為全市單價最高區域。增城4月均價偏低，在一定程度受到賽寶花園回遷房網籤影響，拉低了區域整體均價。
相對於廣州網籤價來說，目前廣州在售樓盤的報價，能更加真實地反映一手房的市場價格。而相對於二手的掛牌價來說，成交價更具參考價值。廣州十一個區所有在售樓盤的報價，而非備案價格，不包括待售無價格的樓盤，也剔除了別墅、車位、商鋪的類別。車位和商鋪自不必說，別墅這種產品我們一般說總價。中心城區的別墅動不動上億，算單價要去到幾十萬一平米，但這個沒啥意義，因為別墅一般有露臺，有庭院，有地下室，不能同洋房那樣去按建築面積算單價。
但是高價的洋房，尤其是中心區的，比如珠江新城的匯悅臺、柏悅府，本身就反映了珠江新城這種CBD板塊的價值，周邊都是10萬+。一手房太貴，越來越多人無奈去買二手房。去年全廣州一手住宅網籤套數只有不到9萬套，是近三年來的新低。而二手交易量達到13.5萬宗，再創歷史新高。沒辦法，郊區一些盤，首付過百萬已是尋常事，不少客戶被逼去買中心區老破小。從下面這張圖可以看到，廣州二手房價已經形成了4321的格局。天河、越秀4萬+，海珠、荔灣3萬+，黃埔、白雲、番禺、增城2萬+。
南沙和從化二手市場還沒起來，除此以外的9區均價在3.2萬-3.3萬左右，中心6區房價在3.6萬-3.8萬之間。從目前各區一二手的價格差來看，黃埔、增城已經一二手倒掛。有人可能會發現，3月黃埔的勢頭很猛，價格居然超過了荔灣。其實是因為荔灣老西關的成交減少，芳村成交比重增大所致。而天河區的二手房今年其實漲得比較猛，因為換房客賣掉原有的房子，在承接力上比剛需客要大一些；越秀區則主要以樓梯房成交為主，電梯樓也樓齡不短，所以倒顯得價格不太高。
廣州房價早已破3萬元/平方米，還在持續上漲。據4月18座城市的房價地圖看，上海66362元/平方米，環比上漲8.55%。北京64145元/平方米，環比下降9.24%。深圳58190元/平方米，環比下降0.75%。廈門35140元/平方米，環比上漲2.71%。廣州房價33940元/平方米，環比上漲0.61%。杭州25198元/平方米，環比上漲1.75%。其他城市有南京、天津、福州、蘇州、青島、寧波、武漢、合肥、鄭州、重慶、成都、長沙。
廣州商品住宅庫存已經低於10個月，剔除保障房、租賃住房、共有產權房。截止至4月25日，廣州全市一手住宅庫存量為723.47萬平，消化週期為10.2個月。3月下旬以來一手住宅供應有所增加，因此雖然成交量增大，但整體消化週期仍維持10.2個月。從各區情況來看，黃埔、南沙、增城低於全市消化週期平均線，由於上述三區為目前一手住宅供應主力，買家購置相對集中，因此其需求量較大，供應相對緊張。
從庫存量方面來看，外圍區域一手住宅存量較多，其中最多的是花都區，庫存量為143.69萬平方米，其次為南沙區，庫存量為107.63萬平方米。而庫存量最少的，仍是位於廣州中心老城區的越秀區，庫存量僅為2.78萬平方米。而從庫存消化週期方面來看，外圍區域比較受歡迎。其中去化週期最短的增城區僅剩4.6個月，而此前增城的庫存量高達106.63萬平，為全市第三高，增城去化率驚人。另花都區目前樓市去化週期為全市11區中最長，高達25.6個月。
廣州首套房利率最高上浮35%，相當於房價累計上漲20%。廣州房貸利率又有新突破了。首套最高上浮35%，二套最高也上浮35%，買房成本更高了。首套：上浮10%-15%是主流。在統計的15家銀行中，其中6家銀行首套房利率上浮10%，主要是中國銀行、農行銀行、建設銀行、工商銀行等。另外，還有5家銀行執行上浮15%的利率。值得注意的是，民生銀行最高首套房利率達到了上浮35%，而放款時間並不確定。二套：普遍上浮15%-20%。二套房貸利率方面，在統計的15家銀行中，5家銀行執行上浮15%的利率。五家銀行二套房貸利率達到20%。其中，中信銀行房貸利率上調幅度較大，上浮35%。
上週，北京地區的中國銀行、建設銀行、招商銀行、廣發銀行、北京銀行等5家銀行房貸利率均將調整為“首套房貸款利率為基準利率的1.1倍”（即年化貸款利率為5.39%）。若都按照25年計算，從調控前85折到現在的貸款利率上浮10%，每貸款100萬元，累計月供需多支付21萬元。按照北京剛需平均貸款300萬元計算（限價商品房住宅套均450萬元），多次剛需利率上漲後，貸款25年，需要多支付月供63萬元，每月多還2100元。綜合測算，計算25年期的貸款利率上漲，累計相當於房價上漲了10%。
在中國經濟進入新常態之後，人口流動、人口自然增長率持續放緩，人口流動方向也逐漸由過去的“由西到東”向“由北到南”轉變。截止目前，中國內地31個省市區中，除雲南外，30個省市區先後公佈了2017年末常住人口的數據。其中有24個省市區常住人口增加。其中廣東、浙江、安徽三省的增量位居前三位。常住人口的增減，是自身自然增長人口和流動人口（流入或遷出）共同作用的結果，從發展態勢來看，南方的廣東、浙江等地不光出生率較高，而且人口流入較多。
而東北等地不光出生率地，人口還面臨著外流。有別於過去的由西向東，人口由北向南流動的態勢十分明顯。數據顯示，去年增量超過30萬的省份共有11個，其中，除了山東、河北和新疆三個北方省份以外，其餘8省均來自南方。廣東省統計局發佈的數據顯示，2017年，廣東常住人口總量繼續位居全國之首，佔全國人口的8.03％，比上年提高0.08個百分點。2017年末，廣東常住人口11169萬人，比上年增加170萬人，增長1.55％，增幅同比提高0.17個百分點。人口密度每平方千米622人，為全國的4.29倍。
2015年之前，是浙江人，其代表是溫州炒房團；2015年之後，是福建人。如果說溫州炒房團主要是在二級市場（新房）、三級市場（二手房）上炒房，福建人則是一、二、三級市場通吃。在過去兩年多，拿地最彪悍的就是“閩系開發商”。他們規模不算大，但敢於跟廣東、北京、上海的巨頭們拼搶地王，而且屢屢得手。有一個數據，更能證明福建人在樓市上之激進，這就是用“住戶貸款”除以“住戶存款”獲得的一個地區、一個城市的“家庭槓桿率”（也可以看做是“樓市槓桿率”）。
中國人民銀行福州中心支行公佈的數據，可以看出截至3月末，福建全省的住戶存款是1.813萬億，住戶貸款是1.925萬億，福建全省的“家庭槓桿率”（或“樓市槓桿率”）的確超過了100%。至於廈門，數據就更為極端。截至2018年2月，廈門的住戶存款是2425億元，住戶貸款是4319億元，槓桿率達到了178%，是全國城市的總冠軍。廣東的最新數據是：住戶存款為6.5萬億，住戶貸款為5.53萬億，槓桿率為85%。浙江的最新數據是：住戶存款為4.34萬億，住戶貸款為3.51萬億，槓桿率為81%。
不要聽專家、經濟學家預測什麼大趨勢，有資格有條件有經濟剛需、改善的購房者聽老謝的，六個錢包與砸鍋賣鐵的在廣州、環廣州的城市多買幾套房就對了。老謝不推薦買什麼具體樓盤的，只告訴你，大房企比小房企的樓盤靠譜，品牌物管比小物管強，有小區的樓盤比無小區樓盤好，有配套的小區比無配套小區的好。
老謝告訴你，買房必須堅持”六大原則“走，肯定是錯不了的。跟著城市中心地段與景觀資源買、跟著產業及人口與資金流動區域買、跟著政府規劃與市政投資買、跟著高鐵與地鐵及輕軌和城軌的軌道交通板塊買、跟著學位學區教育與醫療區域買、跟著市政基與商業配套區域買。
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