文/謝逸楓
今年樓市最令人意外的不是調控加碼，是調控重打強壓反而導致一線樓市燃燒如火，火熱程度比2017年同期還強。北京、上海、廣州、深圳城市樓市的2018年5月火漲，完全顛覆市場想像力。那麼，在限購、限貸、限價、限籤、限商、限離、限售的調控重拳之下，究竟誰在一線城市搶房？為什麼房價上漲了？調控是否存在繼續升級的可能性？是不是應該出手買房還是繼續選擇觀望？
5月一線城市樓市出現的火熱，主要是供小於求，需求非常旺盛。關鍵是限價政策扭曲市場，搖號政策導致大家搶房，而限價、限籤政策的放鬆更是市場直接逆轉。一方面是一線城市的深圳、廣州人口增長非常快速，北京、上海則是人口效應與財富效應的作用。另一方面是一線城市的人才政策，一定程度上讓取供需矛盾更加尖銳。因此，政策製造了搶房，搶房的基本為改善與首次的購房者。
5月一線城市房價上漲，最關鍵的因素是限價、限籤的放鬆，導致高價盤、豪宅項目獲得上市交易，產生的結構性上漲。一方面是限價、限籤的放鬆，直接拉動全市房價上漲，而產品供應、區域結構的因素存在，導致平均房價全面上漲。另一方面是供需矛盾，搶房的出現致使房價上漲預期強烈。因此，房價上漲，除了政策外，關鍵是供需不平衡，需求旺盛，購買力強。
今年下半年一線城市調控升級的可能性依然存在，主要是供應端的下降與需求端的上升及人口增長快速，大量的資金、公司、資源、財富集中於一線城市。從貨幣供應、人民幣貶值、供需、土地供應、地價、城市發展、房價與人口增長的趨勢看，首次與改善的住房早買房才是上策。因為人才房、租賃房、安居房的資格與條件，不是人人可以享受到的。
其一是北京5月量價走勢。數據顯示，2018年5月份，北京共賣出去二手房18096套，創下14個月新高，每天平均達580多套；是“317”新政執行後，網籤數量最多的一個月。如果加上新房賣出去的3248套，5月份，北京平均每天賣了大約688套房子。據克而瑞數據統計，2018年1-5月，北京商品住宅共實現供應9207套，成交8913套，成交均價為4.36萬/㎡，套均價為540萬左右。
從環線成交來看，二三環之間成交價格最高，五六環之間已經成為北京樓市成交的最主要戰場，不僅有著第一高的成交量，在成交均價上也已經超過了5萬/㎡。此外，四五環之間已經成為北京高端項目的聚集區，成交的408套房屋，每套均價都在1000萬以上。從區域成交來看，豐臺、西城、石景山、朝陽、大興、門頭溝、海淀成交均價過5萬/㎡，其中豐臺成交均價高達76494元/㎡。
尤其值得注意的是，在套均價成交方面，豐臺和東城是僅有的兩個超過1000萬的區域，其次是大興、西城、朝陽、石景山等區域。2018年至今，豐臺無疑是北京樓市最耀眼的區域，不僅成交量不低，而且在成交價和套均價方面也都創出了新高。豐臺樓市的持續火熱離不開區域的規劃利好， 隨著去年新版北京總規劃的出臺，豐臺的定位日漸清晰。
2013年至今，豐臺區僅供應別墅709套，成交892套，成交價格從3.2萬/㎡上漲至7.86萬/㎡，套均價也從1340萬上漲至2350萬。尤其是從2016年開始，豐臺區別墅供應不過百套，成交也在2017年滑落至64套。一方面，近年來土地供應結構調整，使豐臺低密住宅土地供應斷檔；另一方面，土地價格高企，開發企業迫於利潤壓力，將項目規劃為平層等產品，造成了豐臺別墅項目稀少的局面。
2017年北京市為了抑制火熱的樓市，調控不斷加碼，樓市得到有效控制，尤其是在“317”新政執行後，北京二手房成交量暴跌，市場降溫明顯。北京樓市在2017年10月達到最低點，網籤套數僅有6162套，此後市場進入低位狀態。在低迷數月後，市場產生輕微反彈， 2018年3月網籤破萬套，5月份成交回升明顯，僅二手房網籤量半個多月破萬。
數據顯示，5月份，北京二手房共網籤18096套，每天平均達580多套，環比上漲32.3%，同比上漲67.5%。值得關注的是，這是2017年3月份以後首次出現同比、環比同步上漲，創下14個月新高。新房市場也同步回暖。數據顯示，5月份北京新房(不含保障房)共網籤3248套，環比4月份增加92.53%，同比去年增加11.65%，處於今年前5個月以來網籤量最高位，僅次於去年12月份。
其二是上海5月量價走勢。不僅僅在北京，上海的成交情況也不錯。由於上海地區關於二手房的相關數據暫未出爐，我們來看看新房市場的情況。上海中原地產數據顯示，5月份，上海新建商品住宅(新房)成交面積54.9萬平方米，環比增加18.6%，成交創8個月新高。上海中原地產數據顯示，5月供應出現大幅跳水，供應面積僅33.6萬平方米，環比減少68.2%，是今年的第二低。從結構來看，仍是剛需以及首次改善類產品。
上海中原地產數據顯示，成交前十榜單中均價5~7萬元/平方米的中高端項目達到3個，而前期成交活躍的剛需房雖然有慣性延續，但是成交量明顯萎縮，並且從榜單排名上也處於中下游位置。當月單價超過8萬元/平方米的房源達到573套，環比增加109.1%。在高端房源帶動下，上海當月新房均價達到51321元/平方米，環比上漲9.3%，創歷史新高。據克而瑞數據統計，5月上海樓市成交出現明顯復甦，在中高端項目的帶動下，全市均價衝過5字頭，達到51614元/平方米，環比漲幅10.22%。
其三是廣州5月量價走勢。從這一個多月的網籤數據看來，廣州樓市逐漸回暖是板上釘釘的事了。事實上，在剛過去的5月份，按官方數據顯示，廣州一手網籤量達到7200套，同比上漲9%，僅次於2015和2016年。網籤均價方面，同比近5年，今年5月網籤均價為最高。值得注意的是，剛過去的五月也充分發揮“紅五月”優勢，網籤量達到今年以來最高。同時，粵港澳大灣區規劃出臺在即，加上廣州1號公路規劃、廣深科技走廊等利好刺激，如番禺、南沙、增城等樓市熱區將更加受到買家關注。
來自中原地產監控數據顯示，5月廣州一手住宅成交65.82萬㎡，環比上月還小跌了5%，跟去年同期相比則是跌了28%，降幅明顯。廣州中原研究發展部認為，傳統銷售旺季實際成交表現平淡，主要原因為新貨供應節奏放緩。數據顯示，今年“五一”廣州實際推貨量僅687套，同比下跌7成。由於2016-2017年廣州供應宅地偏少，因此在售項目基本以舊盤加推為主，供應能力有限。
另一方面，不少近年出讓地塊為標杆項目，高價地對比目前片區價格仍屬於偏高水平，因此部分房企放緩開盤速度以等待更佳時機推出。此外，由於一手存在首付比例較高等客觀原因，購置壓力較大，不少買家轉投二手市場。由於近期一手市場成交能力減弱，加上5月底新批預售量大幅增加，因此全市消化週期飆升至2018年最高位，達10.9個月。
但需要指出的是，黃埔、增城兩大一手熱區庫存週期分別為5.1和7個月，供不應求情況依然明顯，尤其對於黃埔區而言，長期缺乏大盤補充供給，導致庫存持續呈現減少趨勢。
其四是深圳5月量價走勢。深圳的成交雖然沒有北京、上海那麼明顯放量，總體成交也出現了一定程度的回升。深圳市規劃和國土資源委員會6月1日公佈的數據顯示，深圳新房成交均價已連續20個月下降，比上月下降58元/平。數據顯示，深圳2018年5月新建商品住宅成交均價為54111元/平方米，環比下降0.1%，同比下降0.7%；成交套數2564套，環比增加32.6%，同比增加10.9%；成交面積259267平方米，環比增加38.6%，同比增加10.7%。
二手房方面，成交量繼續回升，深圳中原研究中心數據顯示，5月，二手房成交量繼續回升，月內共成交6683套，環比上月上漲13.3%，連續三個月回升。5月全市二手住宅均價月5.3萬/平，環比小幅上漲0.5%。5月新房市場批售、推售皆大增，創今年新高，成交量也隨之顯著增加。價格方面，新房價格連續20個月下滑，二手房價格依然堅挺，在三價合一背景下，一二手房價格倒掛，新房需求繼續增加，新房市場訪客量、成交量皆顯著增長。
5月深圳全市新房住宅推售約48.1萬㎡，批售約36.1萬㎡。第一季度受春節影響，市場供給會減少，在第二季度市場供給通常會逐漸活躍起來。三價合一政策的影響還未完全被市場消化，在當前新房限價的情況下，新房住宅受到較多關注，從而一定程度上助推了開發商新項目的開盤和推售。5月一手住宅的成交均價為54111元/平，比上月下降58元/平。5月新房住宅的成交套數為2564套，環比增加32.6%。
成交面積方面，本月成交25.93萬平，環比上升38.6%。從區域上分析，南山成交面積環比下跌58.9%至0.88萬平，羅湖成交面積下滑7.9%至0.71萬平。其他區域成交面積均有所上漲，其中福田區成交面積為3.3萬平，環比上升558.6%，增幅最大。從5月各區價格變動來看，全市各區的均價僅羅湖、龍崗均價有上浮，其餘區域都有所下滑，其中南山降幅最大，南山成交均價環比下調19.0%至72070元/平。
5月深圳市二手住宅成交量繼續回升，月內共成交6683套，環比上月上漲13.3%，連續三個月回升。中原領先指數報886.9，環比上調0.5%，近期已錄得連續四個月上調。5月全市二手住宅均價5.3萬/㎡，環比小幅上漲0.5%。從區域上看，各區二手住宅均價大部分上調，僅龍華、福田價格有所回落，分別下降1.1%和1.0%。而南山、鹽田漲幅較大，分別為1.2%和1.1%。
5月深圳二手市場從各區成交來說，僅鹽田成交出現下跌，其餘各區都有不同程度的上漲。從樣本房源的漲跌區間上來看，上漲房源佔比55%，較上月佔比增加7%，上漲房源多餘下跌房源，其中漲幅在0%~5%的房源佔比較多，達到32%。
根據深圳中原研究中心監測顯示，租金方面本月全市住宅租金69.4元/平·月，上調0.5%。自2017年以來，全市整體租金總體呈現上漲趨勢，今年前五個月環比皆有上漲，在租賃市場發展迅猛的背景下，租金有望繼續上漲。從各區租金水平來看，各區租金皆上調。其中，龍華上調幅度最大，達到1.4%；南山緊隨其後，上漲0.9%。羅湖和鹽田租金上漲最小，只有0.1%。
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