萬科去年的目標是活下去，讓好多中小房企顫抖不已。500強的房企都要講活下去，可想對缺錢缺地缺項目的中小房企，面臨著死亡的威脅。一個房企能不能活下去，關鍵是拿地能力、融資能力、運營能力、利潤增長能力、成本控制能力、負債控制能力、人才管理能力，尤其是拿地能力，決定著一個房企的生死。
一個房企的壽命，取決於拿地能力與運營能力。特別是拿地能力，更是直接關係到房企的生與死。沒有土地、沒有項目的房企，肯定是要死掉的。有土地、有項目的房企，後面拿不到土地、沒項目開發，肯定是等死的。所以，能不能拿到土地，是檢驗房企能不能活下去的最高標準，所謂手中有糧，心中不慌。優質且充足的土地資源是企業未來發展的重要核心競爭力。
從中國指數研究院的拿地榜單數據來看，頭部房企在2020年的擴張會比2019年更猛烈一些。去年房企拿地金額排行榜中的前8名，依次為萬科1610億元、碧桂園1303億元、保利發展1166億元、中海地產1034億元、融創中國1000億元、華潤置地813億元、綠地控股804億元、龍湖集團759億元，8家房企拿地金額高達8489億元。
萬科、碧桂園、保利三家的拿地金額更是連續三年位列榜單前三名。可以預見，在2020年，這些手裡有糧心裡不慌的房企，依然是活躍在頭部的房企，不但活下去，而且日子繼續滋潤。此外，土地價格在2019年下半年上漲明顯，尤其是強二線城市，在2019年下半年地價上漲之後再拿地的中型房企，在2020年會奮起一搏。
2019年：拿地面積排行榜
中指研究院報告指出，2019年，房企拿地穩中有升，新增土儲金額和麵積均有所提升。萬科、碧桂園、保利連續三年位列榜單前三。長三角、中西部市場持續火熱，交易金額和成交面積分列四區域第一，遠超其他區域；房企在南京、寧波拿地金額同比增長超50%，增幅最為顯著。
從拿地面積來看，碧桂園、綠地、萬科拿地面積位列前三。2019年1-12月，碧桂園以4253萬平方米拔得頭籌，綠地和萬科分別以3577萬平方米和2996萬平方米分列二、三位。2019年，拿地面積TOP100房企拿地總面積59655萬平方米，同比增長10.4%。TOP10房企拿地總面積22579萬平方米，佔TOP100房企拿地面積的37.8%，拿地規模顯著。
2019年：拿地金額排行榜
從拿地金額來看，萬科、碧桂園、保利優勢延續，連續三年位列榜單前三。其中，萬科以1610億元拿地金額位居榜首，繼續蟬聯首位。碧桂園則以1303億元鎖定第二位，保利以1166億元穩居第三位。12月，保利在土地市場表現不俗，5天內以134億元在廣州獲取多宗土地，又分別於佛山、中山、泉州、福州、武漢等城市獲取多宗土地。
房企拿地穩中有升，頭部房企拿地勢頭持續保持。全年拿地金額超千億房企為5家，較2018年增加2家。TOP100房企拿地總額27835億元，較2018年增長17.7%。TOP50企業拿地總額22391億元，較2018年增長34.8%。TOP10企業2019年拿地總金額為9702億元，佔TOP50企業的43.3%，較2018年佔比上升1.0個百分比，頭部房企拿地勢頭持續保持，拿地比較穩健。
具體來看，中海、融創、金地拿地金額增速較快，其餘房企拿地金額與去年持平有小幅提升。萬科、碧桂園、保利優勢延續，連續三年位列榜單前三。其中，萬科以1610億元拿地金額位居榜首，繼續蟬聯首位。碧桂園則以1303億元鎖定第二位，保利以1166億元穩居第三位。
房企收併購力度加大，叢林法則日益明顯。2019年土地市場穩中向好，土地價格略有上升，房企持續加大收併購力度，獲取優質項目的同時，有效降低拿地成本。具體來看，上半年，世茂收購泰禾、萬通、明發等多家企業多個項目，獲取杭州、廣州在內的多個熱點城市的優質資源。
融創先後以67億元收購新湖中寶項目、以152.69億元收購雲南城投51%股份，在收併購市場表現格外亮眼。此外，保利、綠地、金科、招商蛇口、中海、碧桂園等企業均在收併購市場發力，積極獲取優質土地資源。國家隊拿地相對穩健，部分房企拿地表現積極。
2019年，保利、華僑城、中國鐵建等“國家隊”拿地保持穩健；中駿、正榮、金輝、時代中國等企業拿地表現積極，拿地金額同比增速較快。中交地產、京投發展、新鴻基、長房集團、合生創展等企業表現亮眼，如京投發展今年在北京、無錫等多城市拿地，值得關注。
2019年：萬碧保利中融創
當房地產行業進入存量發展時代，房企全年拿地金額前五強“門檻”又重回千億級，其中背靠國資大樹的佔了三強。據中指研究院數據顯示，2019年拿地金額前五強房企為萬科、碧桂園、保利地產、中海地產、融創中國，拿地金額均超千億元。這也是近四年來，房企全年拿地金額前五“門檻”第二次達到千億級。
細看最新出爐的“五虎上將”，它們有的依靠大舉併購，彎道超車“買”進了前五強。有的經歷前幾年的休養生息後，改弦更張加大土地儲備。還有的積極佈局非住宅土地，持續發力多元化戰略。土地市場被視為房地產市場的“晴雨表”，在以穩為主的大基調下，2019年房企拿地更趨理性，但強者恆強格局也在趨於穩定。
上述五家公司共拿出6113億元“屯糧”，佔2019年全年拿地金額前50名總額的27.3%。這一佔比相較於2018年的25.99%上升了1.31%。具體來看，萬科、碧桂園、保利地產優勢再現，連續三年位列榜單前三。萬科以1610億元的拿地金額兩度蟬聯“拿地王”。碧桂園以1303億元再次鎖定第二位。保利地產以1166億元連續三年穩居第三位。
2017年、2018年均居第五的中海地產則再進一程，以1034億元的拿地金額上升至第四位。拿地表現最激進的是融創中國，2019年拿地金額為1000億元，同比增幅高達156.41%。作為併購王，除了招、拍、掛傳統拿地方式外，融創中國在2019年延續了併購狂人風格，先後以67億元收購新湖中寶項目、以153億元收購環球世紀及時代環球51%股權，令業界側目。
2016年、2017年房企熱衷於在三四線城市拿地，龍頭房企也因此加大了拿地力度。經歷了2017年的高峰之後，2018年是房地產調控收緊的一年，房企紛紛放緩拿地節奏。2019年，市場開始迴歸二線城市，而相較於三、四線城市，二線城市地價更高，拉開了企業之間的差距，融資成本較低、資金底氣足的企業優勢更大，拿地相對積極。
上述五家房企中，除了融創中國因大舉併購而帶來了飛速增長的拿地規模之外，中海地產2019年的拿地金額較2018年也增長較快，增幅為36.05%。其次，萬科和保利地產的拿地金額增幅分別為22.34%、16.48%。這一指標中，僅碧桂園的增幅為個位數，為8.22%。
值得一提的是，作為總資產、營業收入、盈利、土地儲備等核心指標都處於領先地位的龍頭房企，中國恆大仍未放寬拿地計劃，連續兩年跌出拿地金額前十。相較於2016年、2017年拿地金額均突破千億規模的大手筆，其2019年拿地金額僅保持了適度增長，從2018年的382億元增長至437億元，排名從21上升至17。
早在2014年就已開始構築物流版圖的萬科，如今已有兩家物流公司。一家是萬緯物流，目前已是中國總規模第二的物流地產商。另一家是收購的全球領先的現代物流設施服務商-普洛斯。2019年，繼續做大物流板塊的萬科又新增23個物流地產項目，總建築面積約161.88萬平方米，合計支付權益價款32.07億元。
再如近年來大舉進軍文旅地產的融創中國，繼2018年收購萬達文旅城之後，2019年12月又斥巨資收購了環球世紀及時代環球51%股權，這一資產包除了包含住宅用地外，還有會展中心、樂園、商業、酒店等非宅項目。有一個指標能夠回答這個問題：淨負債率。
淨負債率是衡量房企真實負債壓力和槓桿水平的指標之一。尤其對於拿地金額排名靠前的房企來說，在積極“屯糧”的同時，其槓桿率、風險承受力都備受市場關注。相較於2018年末，上述五家房企2019年年中的淨負債率漲跌幅均保持在行業合理水平。
即便是拿地金額增幅最高的融創中國，其淨負債率從2018年末到2019年年中的增幅僅7.8%。而保利地產的淨負債率總體而言較高，但也呈下降趨勢，從2018年末的80.55%下降至2019年年中的76.64%。除了淨負債率不高外，還有一個重要指標，給了“拿地五虎將”的霸氣和底氣，那就是超強的銷售額。
克而瑞研究數據顯示，銷售增幅較高的中海地產和融創中國2019年的銷售額分別為3301.3億元、5556.3億元，較2018年分別增長22.82%、20.79%。保利地產，以4702億元的銷售額增長了16.1%。龍頭房企碧桂園和萬科則表現更為平穩，分別在2019年完成了7715.3億元和6312.1億元的銷售額，分別增長5.88%、4%。
2018年：恆碧保融萬
據中指研究院數據顯示，千億代表房企土地資源儲備充足，且符合城市聚集發展趨勢。恆大、碧桂園、保利、融創及萬科土地儲備均值約21000萬平方米，為5家企業2018年銷售面積均值的近5倍。截至2018年末，恆大集團土地儲備總規劃建築面積3.03億平方米，一二線城市土地儲備原值佔比達66%。
碧桂園在中國內地權益總建築面積約24064萬平方米；保利在建及待開發面積合計19544萬平方米，可滿足未來2-3年的開發需要；融創及萬科的土地儲備均超過10000萬平方米，充足高質量的土地儲備將有力保障企業發展。
中海、富力、龍湖、華潤及世茂土地儲備均在5000萬平方米以上，陽光城、金地、中南、旭輝、金科及遠洋土地儲備均在4000-4500萬平方米之間。截至2018年末，中海總土地儲備分別為9144萬平方米，富力土地儲備權益建築面積為6951.1萬平方米，龍湖集團土地儲備合計為6636萬平方米。
短期來看，均能夠滿足企業發展所需。雅居樂、融信、正榮、華夏幸福、泰禾等企業，土地儲備小於3000萬平方米，部分房企在手土地儲備已小於2018年全年銷售面積，企業應積極扭轉該局面，適時補充土地資源。
一二線城市佔比近五成，五大城市群佔比53.1%。從代表企業各等級城市土地儲備分佈來看，一線城市土地儲備面積佔比均值7.7%，二線城市土地儲備面積佔比均值為40.0%，土地儲備結構優質。11家千億代表企業中，中海、龍湖、遠洋、萬科及融創五家企業一二線土地儲備佔比均超過70%。
其中，中海一二線城市土地儲備佔比最高，為87.0%，主要由於企業堅持“主流城市、主流地段、主流產品”的投資策略，投資重點向一、二線城市的核心優質區位地塊傾斜。龍湖集團一二線城市土地儲備佔比近八成，其中二線城市土地儲備面積達71.0%，企業項目獲取的區位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內城市群周邊適度佈局。
泰禾、保利、正榮及融信一二線城市的土地儲備佔比均在45%以上，其中，泰禾集團土地儲備主要位於二線城市，企業秉持“深耕核心一線，全面佈局二線”的發展戰略，二線城市土地儲備佔比達63.1%。保利堅持聚焦一二線城市及核心城市群，一二線城市土地儲備面積（包括在建面積及待開發面積）佔比達57.4%，待開發面積中一二線城市佔比60%，城市群周邊的核心三四線城市佔比30%。
正榮及融信一二線城市土地儲備佔比分別為60.6%、46.6%，兩企業三四線城市土地儲備主要位於海峽西岸經濟區內。榮盛發展及雅居樂一二線城市土地儲備佔比相對較低，分別為31.3%及15.5%，企業重點佈局一二線周邊三四線城市。
從代表企業各城市群土地儲備來看，京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝五大城市群總土地儲備面積佔比均值達53.1%，其中，長三角城市群土地儲備佔比最高，達17.8%。11家千億代表企業中，遠洋、泰禾、龍湖、正榮、榮盛發展及萬科六家企業在五大城市群的土地儲備面積佔比均超過50%。
其中，遠洋在五大城市群的土地儲備面積佔比超九成，企業堅持深耕重點城市群，積極優化城市佈局，京津冀地區總土地面積1703.2萬平方米，佔總土地儲備的42.1%。泰禾在五大城市群的土地儲備佔比為66.0%，長三角城市群及長江中游城市群是其土地儲備主要所在地，兩區域土地儲備面積佔比總和為52.6%。
萬科堅持高質量投資，確保資源結構健康，其五大城市群土地儲備（包含在建、規劃中總建築面積）佔比合計50.8%，長三角土地儲備面積佔比17.5%。保利、中海及雅居樂在五大城市群的土地儲備均在45%以上，其中，保利目前形成以珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群為重點的佈局體系，在京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝五大城市群土地儲備佔比合計達45.0%。
中海對於調控嚴格、限籤嚴厲的部分城市，嚴格控制投資風險，對於有人口導入和產業支撐的區域和城市，適度加大投資力度，其在五大城市群的土地儲備佔比為45.1%，五大城市群中珠三角城市群土地儲備佔比最高，達13.9%，其次為京津冀城市群，為12.2%。雅居樂土地儲備主要分佈在珠三角區域，其五大城市群土地儲備佔比合計47.7%，其中珠三角城市群土地儲備佔比達27.5%。
融創主要佈局核心城市，基本完成了全國一線、二線及強三線城市的佈局，其五大城市群土地儲備佔比相對較低，為32.1%，融信中國五大城市群土地儲備佔比為38.3%，其土地儲備主要位於長三角城市群及海峽西岸經濟區，兩區域土地儲備佔比分別為33.3%和33.0%，佔企業總土地儲備的近三分之二。
從代表企業土地儲備均價來看，土地儲備單價較低,土地儲備均價佔銷售均價僅27%，保障企業未來盈利空間。7家千億代表企業中，4家企業土地儲備均價低於5000元/平方米,其中，恆大土地儲備均價(按照土地原值計算)僅為1635元/平方米，而2018年恆大集團銷售均價已超10000元/平方米。
受企業佈局策略及產品策略不同，遠洋、融信土地儲備均價分別為6900元/平方米、6356元/平方米，但其土地儲備均價/2018年銷售均價僅為32.6%、29.3%。7家千億代表企業土地儲備均價/2018年銷售均價均值為27.4%。
從代表企業土地儲備權益佔比來看，代表房企權益土地佔比均值為60.2%，企業通過多元化、多渠道、多方式拿地策略，有效控制拿地成本。除華潤置地外，遠洋、金地、旭輝等企業權益土地佔比分別為53.8%、52.2%和50.2%，龍湖、萬科權益土地佔比均在70%以內。
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