每年現場看丁祖昱樓市預測，結果一對照數據與預測，90%-100%都是錯的。筆者非常佩服丁祖昱先生屢預屢錯的敢測精神，這就是真正的地產人。說實話，樓市預測要全部對，非常難，即使是最懂房地產的木匠，都不可能百分百預測正確。因為預測最大的不確定性在於城市多且區域大、統計數據的滯後性、政策變化性、市場不穩定性、不可遠見性的事情。因此，樓市預測錯誤遭遇打臉，不是一件可恥的事情，請不要嘲笑。
年年的丁祖昱樓市預測現場都是人山人海，全國各地的人都有。今年也不例外的超過4000名聽眾，聚集在一起聆聽丁祖昱樓市預測。今年的發佈會與往年不同，除了對全年的總結與明年的預測之外，丁祖昱還為大家總結了2010-2019年十年的行業發展與變化，在這告別“10”年代的最後一天。
作為中國地產圈一年一度的盛大聚會，「丁祖昱評樓市」年度發佈會從「預見未來」到「相信未來」，從「奔向未來」，再到今年的「擁抱未來」，已經走到第四屆。“丁祖昱評樓市”年度發佈會作為中國地產圈一年一度的盛大聚會，我們一直在這裡，迎風而立，不確定的大時代，確定的大數據，與丁祖昱一起擁抱未來。
其一是總結2019年樓市
第一是20萬/平方米以上商品住宅全國僅售16套。
頂豪北京佔比全國半壁江山，很多也還是前年網籤轉移到2019年的，20萬\\平米的全國16套。上海6個。目前中國頂豪產品數量並不像想象中那麼高，畢竟中國頂豪階層數量並不像想象中那麼豐厚。
據克而瑞數據，2019年度，單價超20萬元以上的商品住宅全國成交僅16套，其中上海售出10套（2018年8套）、深圳售出4套（2018年1套）、北京售出2套（2018年1套）。
其中，一線城市北上廣深的5萬-10萬元/一平的商品住宅分析來看，其中上海售出21249套（2018年17337套）、北京售出18581套（2018年14085套）、深圳售出17441套（2018年15144套）、廣州售出5272套（2018年2521套）。
其中，一線城市北上廣深的10萬-20萬元/一平的商品住宅分析來看，其中上海售出2983套（2018年1999套）、深圳售出1740套（2018年706套）、北京售出693套（2018年352套）、廣州售出48套（2018年61套）。另外是杭州售出44套（2018年18套）。
第二是人均住房十年提升7.4平米。
過去十年，在促進就業、推動城市化、改善居住水平方面，房地產行業做出了巨大貢獻。但十年過去了，人均住房面積提升不過7.4個平方，差不多一間書房的大小，平米數可能被擁有好幾套房的人平均了。
第三是常規手段失效，渠道占房地產營銷的比重高達50% 。
場競爭加劇之下，2019年的房地產營銷已經演變成渠道為王，其佔比也已經超出我們的預期。從數據來看，渠道在房地產營銷中的佔比越來越大，到2019年已經佔據半壁江山。
2018年前，渠道占房地產營銷的比重低於5%，此後逐漸攀升，到2019年底該比例高達50%。不僅比重加大，渠道佣金也在不斷增加。2018年左右，渠道佣金為1-2%，但 2019年佣金已經超過2.5%，個別項目的佣金甚至高於10%，甚至超過10%，不滿歸不滿，年末去化檔口還得靠渠道帶客。
第四是約四成豪宅項目購置者為“90後客群”。
隨著消費群體的變化，豪宅購置年齡層也呈現新的變化。以“2019年上海部分千萬元級豪宅項目購房者年齡分佈”情況為例，“90後”佔比超過“80後”位列購買力榜首，約四成豪宅項目購置者為“90後客群”。
第五是商辦市場驟冷，一線城市僅剩廣州倖存。
克而瑞數據監測顯示，2019年辦公租賃市場呈現頹勢，超八成重點城市租金下降。其中，北上深租金、出租率均出現了雙降的情況，一線城市中僅廣州實現了同比上升。
第六是人才政策效應快速遞減。 人才政策效應也在快速遞減。鄭州、武漢、寧波等城市在出臺相關人才新政後，對商品住宅成交量的刺激並不明顯。除此之外，在眾多數據的支撐下，丁祖昱給了2019年房地產一個關鍵詞，“南”。具體體現在：投資難、融資更難；買房難、賣房更難；企業難、政府更難；交付難、維權更難；長租難、商辦更難。
第七是2019年銷售額會超過16萬億。
2019年土地成交面積先起後落，商品房成交面積也是經歷了春夏秋冬趨勢向下，而二手房也是先起後落……三大關鍵數據都顯示，2020年之後行業下行壓力較大。
第八是2019年“地王”不太貴。
單價上來說TOP10強的單價都沒有突破7萬\\平米，對比過去1、2年，上海土地拍賣超過10萬\\平米。
第九是面積看重慶，金額看上海。
重慶成交面積第一，但成交量下滑，上海成交金額上升了20%，廈門北京成交漲了60%。北京成交上漲有60%原因是因為雙限房，限價房，真正市場化的房子也就成交了30%。
第十是深圳的房價真的沒漲嗎？答案是未必。
廣州（應該是深圳）的銷售均價漲了20%，以前房價和裝修價格是分開的，現在是合併在一起了。所以上漲了20%。
第十一是銷售均價，漲幅榜而言長三角佔一半。
倒掛是短期機會，但目前一二手房價倒掛將全面收窄。蘇州、上海新房與二手房比0.79，目前很多城市倒掛項目數量正在減少。成都有5個城市新房相當於周邊二手房73折扣。
第十二是百億神盤10個創新高。比如濟南，重慶、昆明的融創文旅盤三個都超過100億。
第十三是二手房崛起，上海、廈門的成交量比新房成交量超過了2倍。
第十四是全年二手房價格漲不動，基本都是跌多漲少，2019年各大城市二手房房價下降壓力很大。
第十五是2019年房地產產品成交結構中，剛需仍然主導，改善需求有提升。
第十六是2019年百強房企增長失速。因為從2016年開始就在50%，而今年是6.5%左右。
從去年到今年是跳水式的失速。如果百強增速回歸到10%以下，那麼這個房地產行業的增長還是很不樂觀的。
第十七是投資日益謹慎，9月開始踩剎車。拿地整體迴歸二線，二線供應土地非常有限。去年二線拿地佔比38%，今年二線佔比超過45%。
第十八是2019年上半年借錢，下半年沒錢。整個融資額從上半年4600億大幅降到2800億左右。今年房企整體資金壓力巨大。
第十九是百強房企開始清算重組。
2018年破產文書申請458個，而2019年破產申請文書上漲到520個。今天清算重組趕早不趕晚。因為早一點還能清算一定的價值，晚了可能會面臨非常被動的局面。
第二十是單盤產能下降，競爭加劇。典型房企在售數量開始增加，單盤產能從過去2016年10億降低到如今的5.9億。
第二十一是三房四房面積取消，現在三房越做越小，四房的面積也在去下滑，四房持續增多，95後開始買豪宅。95後上海購買千萬以上豪宅的佔比11.7%。
第二十二是2019年房企產品戶型創新是非常有限。比如可變戶型、極小戶型的出現。270度廣角邊廳，方廳都是微微改善，產品開始關注場景，從改造場景到製造場景轉變。
第二十三是要注意，租賃市場一線城市是核心之核心。
一線租金貴3倍，北京的租金坪效是重慶、合肥的4倍。北京的套均租金是重慶合肥等城市的4倍。而北京上海市場規模長沙合肥的20倍。所以租賃市場一線城市是核心之核心。另外今天租賃都不願意去遠郊。上海在中心區域的租賃大約佔據了68%。所以長租公寓一定要聚焦中心區域和地段。
第二十四是長租公寓估值迴歸起點。從起步期的10到泡沫期的30到如今冷卻期的低於10。
第二十五是商辦物業北上深同時出現租金、出租率雙降，這是值得政府和市場警惕的，壓力的確非常大。
其實住宅剛剛感受到涼意，那麼商業則是寒意。商辦銷售市場同樣萎縮。目前全國大宗資產交易基本集中在一線城市，而上海大宗資產交易基本佔據全國的高達50%。
第二十六是物業股表現超出大家預期。
今年物業股平均上漲了56%，最高一家物業股價上漲超過200%，物業公司11家IPO創新高，而且今年物業收併購非常多。物業股票表現與公司規模出現正相關，因為開發商規模大意味著交付的物業面積更大。
第二十七是產業地產供地最多的城市是青島。
價格上來說，深圳產業地產的地價最高，是超過600萬\\畝，而對比南昌是15萬\\畝。大概時候40多倍。
其二是2019年預測結果
不論是2018年、2019年的預測，還是過去歷史上的預測，具體到投資方面的預測，市場宗成交、海南，租賃，拿地上，都錯的離譜。嚴格來說，丁博士在2019年1月份預測2019年的10條內容，比以前的預測靠譜多了，少了定量多了定性預測。最經典的一條：房地產是中國經濟的壓艙石。這句話非常靠譜，就導致了這一條預測永遠利於不敗之地。
在開啟新時代大門前，我們先來看看丁丁在2019年年初是怎麼預測的。2019年1月，丁祖昱同做出過10大預測，時間最終給出了答案。總得來說，對了8個半。“四限”放鬆、地價下降、租賃行業大洗牌、物業管理潛力凸顯等預判，都一一得到驗證。
預測一：房地產在2019年仍將成為中國經濟的壓艙石和穩定劑√
預測二：貨幣“放水”難解樓市之渴√
預測三：中央放權到地方，“四限”放鬆有希望√
預測四：13萬億，地產行業規模下降10% ×
預測五：繼續看好海南 乄（半對）
預測六：購買力下降，剛需房要警惕√
預測七：地價還會降，房企可抄底√
預測八：租賃行業面臨大洗牌，“背靠大樹”能活下√
預測九：看好物業管理，不看好養老地產√
預測十：看好地產股：碧桂園、萬科、融創、佳兆業、金茂、招商蛇口、旭輝
其三是2020年樓市預測
2019年的市場不如想象中景氣，未來十年我們還會遇到更大的壓力：購房主力人口將減少6100萬。人口、需求的變化將是房地產面臨的最大挑戰。在2030年，以青壯年為購房主力的人群數量將顯著減少，購房主力人口將下降6100萬左右。
預測一：既要“防上漲”又要“防下跌”。
從2019年兩會表態“防止房市大起大落”，到中政局首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，再到12月份，中經會重申“堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效機制”，這些都側面映證未來樓市預期的轉變。
可以預見的是，“穩定”將是2020年房地產調控政策主基調，大漲肯定不是穩定，大跌也同樣不是穩定。在市場壓力較大的一二線熱點城市，將繼續維持嚴厲的調控政策不放鬆，防範房地產價格泡沫。而在三四線城市則將維持房地產市場穩定，防範房地產市場價格下跌過快作為首要任務。
預測二：繼續“放水”樓市不是受益者。
近期，題為《堅守幣值穩定目標，實施穩健貨幣政策》的文章，提出：綜合運用多種工具對房地產融資進行逆週期調節，前提是房住不炒、因城施策、宏觀審慎管理。雖然金融層面要進行逆週期調節，但絕不等於對房地產放水，防範金融風險仍是一貫堅持的方向。
預計2020年的貨幣政策將鬆緊適度，避免大水漫灌。即使繼續“放水”，也不會馬上傳導到房地產，樓市不是受益者，房地產短期不會被重啟復甦。房地產未來，應該會走完他自身的調整期，所以房企不要對短期市場有所僥倖，依舊做最壞的打算，才是最好的安排。
預測三：行業規模、企業規模雙見頂。
2019年，商品房銷售面積、金額累計同比增速雖保持著小幅微增態勢，但增速明顯放緩，上漲動力略有不足，市場降溫徵兆已然顯現。正基於此，2020年這樣的趨勢還將延續，隨著增量天花板的逼近，地產行業規模將見頂。
而對於房企而言，2020年隨著政策調控持續、行業增速放緩、市場不確定性延續，房企總體戰略以謹慎、求穩為主，目標增長率進一步放緩，企業規模也將見頂。
2019年預計全年銷售額會突破16萬億，但2020年會整體比較有壓力。2019年已經出現負現金流房企，2020年會更多。很多房企可能需要重新考慮制定2020年銷售目標，是否一定要增長也未必。穩定也是可以的。
2020年行業規模會穩住，企業規模會穩定。
部分房企2020年規模甚至會出現下跌
為何每一年房企銷售增長就是好？這不一定對。
規模不增長但賺錢，其實在2020年也是可以的。
預測四：深圳不會漲，長三角空間大。
從市場角度，深圳房價已經高位，而且很多樓盤經過一輪上漲需要2020年一段時間的消化。2020年長三角有很多國家戰略，但長三角一體化出臺政策以及一體化落地速度最快，所以機會會更多。
克而瑞數據顯示，在2019年100城新建商品住宅成交均價漲幅TOP10中，長三角佔了一半的名額。其中，位於長三角三四線城市的鹽城同比漲幅39%、南通漲31%、江陰漲28%、台州漲26%、泰州漲22%。
預測五：加速去庫存，銷售依賴渠道。
數據顯示，常規手段失效，賣房就靠渠道。2018年以前，渠道佔比還小於5%，而到了2019年底，渠道已佔比50%。在渠道佣金方面，2018年為1-2%左右，2019年已大於2.5%，個別項目佣金甚至超過10%。
預測六：拿地不急全年都是“窗口期”。
不一定搶在年初3、4月去拿地。因為全年可能都是機會。
預測七：兼併收購“大魚開始吃大魚”。
銷售端和融資端雙重施壓，致使房企不得不“斷臂求生”。數據顯示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億元，將於2019～2021年集中到期，其中2019年到期規模更是高達6.8萬億元。
預測八：仍看好物業但企業開始分化。
近期，同一天上市的兩家物業公司，背靠保利集團的保利物業，在上市當日收盤時較發行價大漲近30%，而脫胎於時代中國的時代鄰里則在同一時間跌破了發行價。反觀整個行業，已登陸港股的17家物業公司也正呈現兩極化走勢。
中海物業、綠城服務、新城悅服務等當前股價相對昔日發行價均有較大的漲幅，而其它幾家公司則都處在破發狀態。17家港股物業公司的表現表明，分化格局正在形成。而在這種分化之前，物業行業呈現分散的局勢。多位業內人士認為，門檻低、利潤率低是此前物業管理行業極度分散的主要原因。
預測九：租賃變天，還需要尋找新模式。 未來的空間會更大，但租賃不是問題，而核心是找準細分市場，找更加符合不同細分市場的新模式。租賃更需要精細化的管理。
預測十：薦股：萬科、融創、金茂、世茂、美的、佳兆業、綠城服務、碧桂園服務。
每年發佈會最讓人期待的，便是丁祖昱會對房企股票的點評和推薦。在去年的發佈會上，他預測碧桂園、萬科、融創、佳兆業、金茂、招商蛇口、旭輝，都可能在2019年有新的發展空間。
其四是過10年樓市總結
第一是土地出讓金貢獻了五分之一的廣義財政收入，房地產稅收貢獻六分之一的財政收入。 房地產對GDP貢獻超過七分之一。房地產為中國提供了5000萬個就業崗位。
第二是過去10年，十大房企進駐城市數量翻了2倍，今年達到1249個。
第三是短短10年，城鎮人口新增1.62億人口，房地產發揮巨大貢獻。
第四是10年時間，人均居住面從20910年的31平米增長到39.8平米。
第五是10年間，中國房地產銷售均價從4700元\\平米上漲到9000多元\\平米。近期三年賣房子賺錢效應減弱，一個觀察樣本樓盤是這3年間的投資買房51%賺了，12%維穩，剩下37%的虧損。
第六是過去10年，房地產企業的住宅開發依舊是主流，住宅成交佔據了84%，商辦佔據僅僅16%。主打的模式就是三高模式，即高增長，高槓杆，高週轉。
第七是過去10年有6家房企穩居前10，有碧桂園恆大萬科，保利中海綠地。榜首十年增長超7000億。
第八是過去10年房企多元化方向逐步明確，基本做了三步走。即從跨界多元到全面佈局，再到逐步聚焦。目前基本圍繞房地產上下游，圍繞房地產不動產的相關行業佈局，而後逐步聚焦。目前三個方向是相對走通了，即商業物業和公寓租賃。
第九是多元化之路歐房企已經開始全面入局商業，但差距拉開。前20%的商業地產佈局的投資規模超過後面80%佈局商業的投資綜合。從物業看營收開始從千億時代進入萬億時代。即從10年前2500億到如今突破10000億。
租賃行業，目前龍頭房企都進入租賃領域。文旅地產，養老地產、產業地產、寫字樓市場來看，未來只有少數企業能夠活下來，未來洗牌還會加劇。
其五是未來十年樓市預測
第一是房地產是中國最大的製造業
未來十年，房地產的投資屬性逐漸減弱，消費屬性增強，房地產將是中國最大的製造業，中國商品房總量預計將達到150億平米，總市場規模達到150萬億元。
第二是人口需求的變化，是房地產面臨的最大變化。
按照目前的趨勢，未來十年出生人口至少還會減少4000萬。結婚人數預計會減少3400萬對，下降約30%，“丈母孃效應”對房地產的拉動效應會減弱。此外，基於對人口結構的分析，未來十年購房主力人口將減少6100萬，20、30、40年代的老人養老地產需求弱。
50後、60後已經基本退出買房行列，數據是82%的50後、60後不打算買房。70後、80後購房核心看二孩。但事實上，71.4%的認為一個小孩也夠了，願意生2個小孩的自由17.4%。90後購房仍然是剛需，目前已經自有住房大概佔據46%。90後依舊是未來很多年的購房主力。95後養貓的比重超過養娃的比重，很多95後更願意去做養老。
未來十年，房地產行業產品適應需求變化，將加速創新。比如，如何去做出更符合市場需求的二孩房、更適合小家庭居住的小戶型產品，以及針對90、95後需求，陽臺、廚房等功能空間怎樣配置，甚至車位的配置規範可能都需要修改。
第三是未來城市將聚焦這50個城市。
資源稟賦：北上廣深杭州佔據最強優勢人口發展：北上廣深依舊值得看好。地產交易：上海一二手房交易總量依舊高居前三。新經濟：在以寵物、咖啡、外賣經濟等為特點的新經濟領域，成都杭州天津將緊隨一線城市。綜合評價：長三角城市走在前列，TOP50榜單佔據4成。
第四是未來10年房企面對行業洗牌的全面升級。
從一枝獨秀到十項全能這10項核心表現為三大領域的專業能力。
其一，核心能力：融資。 房企融資分化很嚴重，僅僅4.3%，最高15.6%。未來十年，房企最核心的還是要看融資能力，在行業利潤有限的環境下，相對於融資能力，對融資成本的把控更為重要。
其二，專業能力，投資產品開發營銷服務。投資能力追求零庫存，類似製造業。再過三年，比土儲規模意義不大，土儲結構更重要；未來不比土儲，而是比土儲年限。產品趨勢是按需定製，開發的趨勢是降本提質，類似家電行業目前品質越來越高，但價格並沒有上漲；營銷的目標是精準高效服務的趨勢是創造價值。
其三整個管理能力，核心表現為組織人力激勵文化。組織架構沒有最好的，只有最合適為去佳。人力資源：現在不是到處挖挖，而核心是80%變成內部培養。激勵：跟投面臨瓶頸期。文化：整個企業內在外在的差異化標籤。
第五是不動產時代已經來臨。
未來十年全國不動產市場規模將達到500億平米，讓不動產動起來將成為不動產市場價值最大的釋放。
不動產價值釋放：從100億平米到300億平米再到500億的價值釋放。大物管直衝3萬億。目前從基礎物業和增值物業的擴充，未來100+上市的物業房企，目前僅僅23家，但是物企也開始出現分化。商辦供應過剩，資管時代開啟。目前辦公空置率超安全線的城市近8成。
租賃市場巨大，聚焦細分領域：中國婚育和購房時間推遲顯著，租賃需求就會增加。目前結婚年齡從25歲到28.5歲，國內500強企業規模越來越大，企業租賃需求提升。藍領群體基礎龐大，市場潛力大。
未來10年，90、95後、00後將成為租賃需求主力。老齡社會已經到了，養老地產靠運營。2030年養老產業的規模將達到22萬億，一個巨大的藍海。養老地產一旦運營之後賺錢，就意味著今後能持續賺錢。
第六是數字化將全面賦能房地產。
房企與其要被數字化，不如主動數字化。中國地產科技市場潛力巨大，重點地產科技技術無一例外獲得國家級支持。信息化基礎已經搭建，未來10年是持續縱深優化，管控顆粒度更精細化，數字化深度提升。
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