CricBigData 4天前
洞悉變局 投資有道
2018年第三季度地產金融形勢發佈會
文 / 研究小Q
在當前形勢下，市場已然出現了一些“變向”信號，重點城市土地流拍頻發，核心二線城市項目去化率下降四季度的樓市將如何走向？房企又如何在變化莫測的市場形勢中努力求生？ 2018年10月9日，克而瑞研究中心舉辦第24屆地產金融形勢發佈會。旭輝、福晟、東原、隆基泰和等熱點企業齊聚，洞悉變局，共謀未來。
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丁祖昱：從高速增長到有質量增長
——當前房地產行業形勢分析與發展前景判斷
丁祖昱 易居企業集團CEO
三季度房地產市場微觀變化
- 房企焦慮中前行，減速、降價力爭更好地活下去
- 房地產稅延期，多省市集中整治市場秩序，特別規範“租金貸”
- 市場頻現轉冷信號，去化率降低、土地流拍增多,首付分期、降價維權等層出
三季度市場整體表現盤點
- 政策： 中央表態堅決遏制房價上漲，住建部對調控不力城市堅決問責,各地方著手落實整頓市場秩序。
- 行業：8月銷售額同比增15%、新開工面積同比增27%，前8月開發投資超預期增長。
- 供應：二季度以來一線、三四線累計增幅20%，二線保持6%。
- 成交：成交量穩中有升，一線低位回升、二線整體穩定分化、三四線市場成交仍處高位。
- 庫存： 七成城市庫存環比回升， 8成城市消化週期環比顯著拉長。
- 二手房：成交環比小幅回落、同比增長明顯但增幅收窄，城市分化明顯。
- 百強格局：TOP30門檻增幅最大，TOP100集中度升至66%。
- 單月業績：百強房企9月業績較8月環比上升、單月超百億房企27家。
- 企業表現：千億房企數量18家,部分房企9月業績增速相較前三季度累計增速放緩。
- 各梯隊企業表現：第三季度整體平穩,但TOP3房企業績規模下降明顯。
- 銷售預判：四季度房企供應加大，大部分企業將完成目標,全年千億房企數量超過30家。
各能級市場格局解讀
- 一線：行情各自獨立，北京量價齊跌、上海量跌價升，廣州量穩價漲、深圳量穩價跌
- 二線：規模相對穩定，商品住宅月度成交面積整體維持在3300萬平方米左右
- 三四線：2017年以來三四線城市銷售佔比快速上升，熱點城市高度聚集於長三角和珠三角
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行業規模以2017年作為一個相對高位的標準，我覺得短期2、3年可以保持，中期基本平穩，長期還是要回落的。從規模增速上看，房企業績增速和行業增速均較前3年、5年複合增長率下降,未來將從高速轉入平穩增長。在這種情況下對於房企轉型，規模房企地產開發業務尤為重要，而中小型房企可從創新業務中尋找機會。
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張燕：2018上半年總土儲榜單發佈與解讀
張燕 易居企業集團執行總裁 克而瑞CEO
榜單發佈與解讀
2018年上半年土儲榜單中，7家企業土儲貨值過萬億，加起來近13萬億，佔總土儲百強的三成以上。總土儲貨值百強門檻近700億，其中美的、和昌等企業土儲增長快，是未來的“潛力股”，但也有超過三成企業總土儲貨值較去年下降。去化方面，銷售百強房企總土儲平均去化4.1年，較去年明顯下滑。
近期土地市場變化六大特徵
- 下半年供地節奏加快，成交總量已出現下降趨勢
- 三季度流拍地塊陡增，其中三四線熱點城市流拍佔比加大
- 土地投資迴歸理性，二三四線溢價率快速回落
- 地價顯著降溫，同比跌幅近5成，三季度降至近一年新低
- 投資力度較2017年明顯減弱，各梯隊投資態度更趨謹慎
- 三季度房企新增拿地意願差異較大，分化顯著
從市場和企業兩個層面預測拿地走向
從總體市場看，整體供應上升，而成交量低位維持，流拍恐成常態化。從企業層面看，拿地將更加謹慎，持幣觀望等待四季度抄底時機。從城市市場看，一線城市“無地可拍”，投資難度大、資金要求高；二線城市土地市場分化，當前仍以中西部高能級二線為主，拿地不宜過分激進；三四線地價漲幅大，重點關注核心城市周邊經濟、人口發達三四線，警惕市場非理性過熱的三四線。
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謝皓宇：以資本視角，看土地變革
謝皓宇 國泰君安首席房地產分析師
房地產未來存有增長空間
地產是一個週期，銷售從今年四月見底以來一直在恢復，我認為接下來會進入“二次探底階段”，預計明年會再起來，而地產行業至少還有兩輪週期。城鎮化則是支持所有地產人最核心的因素。現在城鎮化率為58%，未來還有長足的增長空間。假設每輪週期的城鎮化率以每年1.2%增速，到2025年就是70%，這意味著未來7到10年，每一年城鎮化提升導致的新增需求量還有很大增長空間。
長週期所需思考問題
第一，房價、地價都漲時，行業集中度能否提升，以及當前土地財政的問題。
第二，適應了增量市場之後，我們如何應對縮量市場和當前城鎮化問題。
第三，多元轉型是否有必要以及目前依然巨大的新房市場空間。
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林峰：地產變革下的危與機
林峰 旭輝集團總裁
雖然2018年的冬天會比2008年和2014年那兩波更冷，但依然存有機會點。
第一，要克服心態上的障礙：別人貪婪時你要恐懼，別人恐懼時你要貪婪。
第二，只要有產業、有經濟發展，有人口持續導入的力量，那它就是一個有機會的城市。
第三，要看一個城市的小週期，跌得狠的城市窗口期打開得越快。
第四，如果一個城市，沒有大的價格調整、政策調整、基本面調整，還不是最好的窗口期。
我覺得真正買地較好的時間可能會在明年上半年。市場銷售最困難之際，應該就是買地最佳時期，也是“存下的糧”派上用場的時候。
希望與大家一起把這個行業做得更好，
做好產品、做好服務、做好手藝人。5
童文濤：地產江湖不在於做大，而在於做久
童文濤 福晟國際行政總裁
目前嚴格監管地產融資，國有銀行、大型股份銀行受嚴格限制，地產融資主要來自銀行、信託、私募、資管、發債、增發。
雖有央行降準，流動性有所寬鬆利好，但對房地產行業影響有限。
堅決遏制房價上漲，住房不是用來炒的，這個總基調非常正確。房價漲的太快，會吸納很多的資金到地產行業，影響其他行業發展。
房企融資的資金成本已經大幅上升（融資成本上升200bp），多數房企利潤迅速下降。
房地產行業依然是高槓杆率行業，放下槓桿，平穩心態，不同時期下，只有配合適度的金融槓桿，房地產企業才能健康發展。
地產行業黃金時刻可能就10年、8年，但是房子永遠都有人住。地產江湖不在於做得大，而在於做得久。
房地產企業緊跟政策，多做扶貧事業，多承擔社會責任，飲水思源，回報社會。
第24屆地產金融發佈會 // 圓桌論壇
議題：洞悉行業變局 共話投資方略
主持：張 燕 易居企業集團執行總裁 克而瑞CEO
嘉賓：楊永席 東原集團總裁
張 佳 隆基泰和置業常務副總裁
謝皓宇 國泰君安首席房地產分析師
張燕：今年這個形勢之下，企業在投資方向、節奏上，是怎麼考慮的？請東原楊總、隆基泰和張總分別談談。
楊永席：東原在密切關注著外部的變化，一直以來東原的投資非常謹慎。因而在行業變化的節點上，公司經營狀況尚好，管理層對業績表現認可，公司槓桿不算高。
在投資方面，我們不在最瘋狂時期拿地，也不在低價很多時期拿地，比較經得住誘惑。在2017年到2018年，高峰期的時候公司沒有拿很多地，在後續四季度和明年一季度，東原會發力大一些。
具體在實際投資的過程中，第一關注盈利指標，即在限價城市價格基礎上再打折，還能盈利；第二關注是未來有否好的現金流，好的投資機會，越投未來現金流越好。
張佳：隆基泰和是一個相對比較集中的一個區域型的公司，主要發力地點是現在的京津冀。在2016年才開始擴展到西安、成都、鄭州、天津，才擴展出去。
在投資方面，其一，以現金流定投資量，有了錢之後，再去確定投資，特別是今年金融政策嚴峻時期；其二，隆基泰和是一個相對比較集中的一個區域型的公司，儲備了大量的區域型土地，將現在土地儘快變成可轉換的貨值；其三，進入一些金融機構准入的一些城市裡，融資對房地產來非常重要。
銷售造血加金融供血，這兩個都滿足的話，使得投資不會出現大的失誤。這樣就能保證明年的現金流，會源源不斷地供給過來，所以這個投資肯定是還要進行的，但肯定是謹慎處理。
張燕：剛才楊總說成功的投資是越投現金流越充沛、充裕越好，基於此有沒有一個比較細緻的標準分享？包括之後發展如何發力？
楊永席：東原內部有一張表格，這張表格滿分是120分，其中利潤率只佔到20分，ROE也只佔20分，另外80分是很多的維度。從融資維度，現金流貢獻維度，然後對品牌的維度，它包含更多細項。
2016年、2017年東原在長三角基本上沒什麼發力，但2016、2017年東原西南、華東都在發力，但到2017年半年以後，我們覺得西南的週期已經過去了，基本沒有拿地。西南的週期可能會在今年的年底才到來，華中的週期可能已經開始了。長三角在半年以後已經開始了，半年以後東原在長三角的佈局越來越加重。這一點來講，從行業的大週期到城市的小週期，抓周期是我們的核心。
張燕：作為區域型深耕企業，張佳總覺得在這個時點投資最需要注意什麼？
張佳：第一個政策發展的變化是比需要關注的問題，這關係以前儲備土地整體的盤活；第二個是周邊中小開發商的一個跑量。因為金融的形勢逐漸嚴峻，小的開發商在忍不住的情況之下，可能出現大幅的降價。這一降價的話，可能對於區域型的開發商的壓力還是比較大的。
張燕：從金融、資管角度如何看待目前地產投資機會？
謝皓宇： 對於後市的變化，個人認為這個是一個週期，週期有差的時候，就有好的時候。時刻關注政策變化，有助於企業把握投資機會。如果單純是從結果上來看，其實非常簡單，看股價就明白。股價怎麼表現的，基本上就是資本市場怎麼去看的。今年跌了快1年了，我覺得也用不了太久，基本上又是一個新週期。
注：以上內容來自2018年第三季度地產金融形勢發佈會。
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