像房屋買賣這麼大的事
不僅出錢的買家可能會中途反悔
出售房子的賣家也可能會半路反悔
那麼，一旦出現這種情況
賣方需要承擔哪些法律責任？
購房者又應該如何維護權益？
典型案例
賠了定金還不夠，漲價部分歸買家
2015年底，大雄經人介紹，看中了胖虎一套房屋，協商後雙方簽訂了《房屋買賣合同》，約定購買該房屋(含固定裝修、固定廚衛設備、車庫、車位)，總價350萬元，並約定胖虎應於次年3月註銷他項權證。大雄支付了5萬元購房定金。
但是快到3月約定的日期時，胖虎突然反悔說不賣房了，原因是房屋價格上漲。大雄委託律師向胖虎發函，但胖虎拒絕履行合同。
最終，大雄將胖虎告上法庭，要求他退還定金並賠償損失。
審理中，經大雄申請，法院委託房地產評估公司對涉案房屋等物品的價值進行鑑定。評估結果為所有物品總價390萬元。
法院審理認為：原、被告簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，雙方應遵循誠實信用的原則，按約履行各自的義務。
被告胖虎拒絕履行合同的行為屬於單方根本違約，原告作為守約方按合同約定有權解除合同。
此外，被告違約給原告造成的損失包括直接損失和預期可得利益損失。
涉案房產經鑑定總價值為390萬元。本案中原告並無違約情形，並積極督促被告履行合同義務，被告明確表示不履行合同後，原告又及時訴至法院請求損害賠償，防止損失擴大。
故根據評估鑑定意見，法院判決雙方的《房屋買賣合同》解除。胖虎不僅要退還大雄購房定金5萬元，還要賠償損失40萬元（390萬-350萬）。
不同情況下，賣方反悔承擔不同責任
【簽了定金協議，未籤買賣合同違約後果】
◆ 雙倍返還定金/違約金賠償
買家交付了定金，還未簽訂買賣合同，此情況相當於預購房合同，合同標的為房屋的購買權。賣方若反悔發生違約行為，買方可向其主張雙倍返還定金或賠償違約金。
【簽了定金協議+買賣合同違約後果】
◆ 買方上訴法院，可能判決強制過戶
當買方滿足以下5個條件時，可主張強制過戶：
①簽訂的買賣合同有效；②購房人具有購房資質；③購房人具有全款能力，若批貸函已下發，部分法院也會支持過戶；④售房人構成根本違約，即售房人明確表示不賣的證據材料及逾期履行合同約定的義務超過十五日的證據材料；⑤交易房屋未被限制，如查封等。
但最終法院是否會判決強制過戶，需要根據具體案情來定。
◆ 買方有權解除合同，並要求賣方承擔根本違約責任
在具體的訴訟中，法官會根據以下(但不限於)因素來綜合判斷違約金的具體數額：①守約方的實際損失；②違約方的惡意性程度；③合同履行的程度。
◆ 雙倍返還定金
若法院判決的違約金數額低於守約方的實際損失(若房屋價格上漲部分已經超過房屋總價款的20%，那麼超過部分的金額也是購房人的實際損失)，那麼守約方還可主張賠償其損失；否則，違約責任和賠償損失是不能同時適用的；違約責任和定金罰則只能二選其一，不同時適用。
此外，至於買方選擇何種方式維權，買受人可根據實際情況和需求而定，出售人作為違約方無權選擇解約，選擇權在於買方。
【買方交房款後，賣方還能反悔嗎?】
賣家拒絕或怠於履行合同，而買家堅持要求繼續履行的，如經審查合同繼續履行不存在現實困難的(被查封等情形)，法院一般會判決雙方繼續履行合同。
此時，若賣方違約，無論買方要求繼續履行合同還是主張違約責任，基本上都問題不大。
整理：中原大咖
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