经常有人咨询爱土拆迁律师团："我们这里拆迁了，我家有几间房屋一直用来生
意，补偿怎么算？是和普通住宅一样还是会高一些？""我的房屋是住宅，因为临
街用于经营，生意也不错。马上要拆迁了，拆迁方说我私自改变房屋性质，用住
宅做生意是违法的，给我的补偿比住宅还低。请问律师，我该怎么办?"
的确，住改非补偿难，是征地实践中常见的事。这也是很多住改非房屋在拆迁时
面临的征收难题。
住改非拆迁：补偿价低于周边住宅均价？
2013年，薛先生的房屋因某商业开发项目的建设被划进征收的范围之内而薛先
生的房屋属于临街房产，300多平方，一楼100多平方常年用于租用，是家庭消
费的主要经济来源，商铺经营一直良好。
可是经过拆迁评估，补偿价只给到2800元一平方，而周边商品房均价达到5000
多一平方。薛先生所获得的拆迁补偿款远低于房屋的应有价值。为此，薛先生拒
绝在拆迁补偿协议上签字。在多次协商未果的情况下，薛先生联系了爱土拆迁律
师团，准备通过司法途径维权。
一，我们首先了解一下什么是住改非
住改非，是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变
自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法
取得了营业执照等经营手续、税务登记证并有缴纳的记录。
这种情况下，依照我国的相关拆迁政策和法律文件的规定，可以根据实际经营情
况给予适当的拆迁补偿，具体的规定由地方制定。
二，"住改非"怎么补？
在拆迁的过程中，房产证上写的是住宅，而实际上用作经营的情况很普遍。拆迁
方为了降低拆迁成本，很可能不顾及实际情况，全部按照住宅用房来补偿，也因
此给拆迁征收造成很多隐患和矛盾。
2003年，《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通
知》中做出规定，对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用
房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。
各个地方也针对"住改非"做出了自己的规定，如：
黑龙江省《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第三十二条规定："拆迁的住
宅房屋用作经营使用，且符合下列条件的，货币补偿金额按照住宅房屋的补偿估
价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定：
(一)拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记
录;(二)房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一
致。"
有的地方"住改非"可以享受商业用房的补偿政策。浙江省丽水市就有这样的规
定，在拆迁公告公布前近两年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、
纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政
策。"
但是在"住改非"的争取过程中，每个地方的规定不同，大部分规定的都不够具体。
在可浮动的范围之内，能争取多少的补偿，就要看律师的水平了。
所以，如果您也面临"住改非"的拆迁问题，不仅要了解知识，更要慧眼识真，选
好律师，事半功倍。
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