【万典律师】
常常接到这样的案件咨询：律师啊，我家将自己临街的两层楼房，将一楼临街的房屋改成门面经营小生意，并且办理了营业执照，也一直在依法纳税，但是房屋产权证上并未做变更。遇上征地拆迁了，能拿多少赔偿啊？因为征收，我得停产停业损失好几万呢？这个能赔给我吗？
这里其实涉及到住改非房屋如何赔偿的问题？
明确“住改非”是怎么一回事？
“住改非”房屋，是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的，在实际使用过程中，改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。确定的讲，“住改非”不是一个法律术语，在法律法规中也没有这样的表述。是大家对把原住房改为生产、经营用途房屋的一种通俗叫法，但是现在却真切的出现在征收拆迁工作中。
住改非是如何认定的呢？
当住宅改为非住宅进行经营性活动时，会有相关的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证、完税凭证、租赁凭据等。这些凭证能直观地反映出生产经营主体和地点，简单明了地显示出待征房屋的实际用途，说明有生产经营活动，从事着生产经营活动。而有些房屋虽然没有办理相关证照，但确实用作了办公或生产经营，这类房屋也可以享受非住宅待遇。当然，要是作为被征收人，一听说要征地拆迁了，非住宅房屋补偿高能拿更多的钱，临时将住宅改为非住宅，是不享有非住宅的待遇的。就如同明知要征收，农民抢种，抢建一样的，无法获得补偿，法律保护合法合理的利益，并不保护人们的贪欲。
依据：《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发[2003]42号）规定，“对于拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”
住改非如何补偿呢？
在房屋征收拆迁中，非住宅房屋与住宅房屋的补偿标准有很大区别。非住宅房，即便相同状况的房屋及附属物，拆迁补偿也会高于住宅房。实践中，住改非房屋补偿上也出现了不同的做法：
(一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定
(二)有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策
(三)参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同
(四)某一时间节点后的住改非完全按照住宅性质进行补偿
(五)采用混合标准 既门市评估价格和住宅评估价格的多倍混合补偿
各地关于住改非是如何规定的呢？
黑龙江哈尔滨：货币补偿金额按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定
浙江丽水：“住改非”房屋可以享受商业用房的补偿政策
辽宁沈阳：《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》按照商用房评估价格70%补偿
法律依据：2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出规定，对拆迁范围内，产权为住宅，但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当的补偿。
閱讀更多 北京馮凱律師 的文章
