9月21日下午4點，樓市突然傳來一個重磅消息：廣東正在醞釀取消商品房預售制度！
這個舉措一旦成真，將對中國樓市產生深遠影響，將決定一批人、一批企業的生死！
最早發佈這個消息的是上海的“澎湃新聞”，報道說：
廣東省房地產協會當天（9月21日）向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。
廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
《通知》稱，為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“窗口期”，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
廣東省房協相關人士表示，目前通知正在徵求意見過程中，是否會正式發佈還待最終意見的彙總和研究。
“澎湃新聞”的報道還說：
《通知》稱，日前，住房城鄉建設部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》。要求，對商品房預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事後監管措施。
也就是說，廣東醞釀取消“商品房預售制度”，有全國性的背景，可能對全國樓市的制度建設產生影響。
什麼是“預售制度”，它的取消將意味著什麼，會帶來哪些影響。
“商品房預售”，也就是民間所謂的“賣樓花”，是香港首創的，發明人據說是霍英東，時間是1953年。後來，中國內地在建立房地產製度時，基本上參考了香港的做法，所以“商品房預售”也就傳入內地，在上世紀九十年代中期，寫入了一系列政府法規、文件。
“賣樓花”是一項對開發商極為有利的制度，它意味著房子還沒有建成，就可以出售，拿到回款。這大大降低了開發商的資金成本，提高了資金週轉率。
比如某大開發商，就提出了“拿地後4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金回正”的要求，藉助預售制度，把高週轉玩到了極致。
但具體到每個城市，商品房預售條件會有一些差異，不完全一樣。一般來說，高層需要封頂，多層至少要開始地面以上樓層的施工，此外還有對地價是否交付，主要證件是否辦理的要求。
“賣樓花”在對開發商有利的同時，對購房者不利。 因為預售的房子存在爛尾、長期拖延的可能，而這種情況在各地屢次發生。正因為如此，關鍵部門希望採用現房銷售的方式，這樣對購房者才是公平的。
但取消商品房預售制度，影響重大：
開發商生存更為艱難。從“預售”到“現售”，往往還有很長的時間，多層小區一般還要1年，高層或許要1年半到2年。這意味著，開發商資金回籠週期大大延長。
政府限價、限購、限貸、限售之後，如果再“現售”，對於開發商來說，經營成本大增、風險大增，小開發商很難靠幾個有限項目實現平衡和資金騰挪，必然要被大開發商併購。
那麼問題來了：中國會逐步取消預售嗎？
我的看法是：有可能。但可能需要較長的過渡時間，操之過急會讓很多企業資金鍊斷裂。估計會分階段提高預售條件，新老劃斷，在新拍賣地塊中增加“現售”的比重，最終用幾年時間實現過渡。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為
廣東此次對商品房預售政策調整的建議，體現了當前住房供給側結構性改革的導向，即認為現房銷售模式將更加成熟，而預售或者說期房制度會更加不適合。類似政策也符合改革開放40年廣東房地產市場的發展實際，屬於較大的創新，和租賃市場改革等都可以理解為房地產領域的體制重大創新，其對於全國10萬家規模之多的開發企業來說，顯然有較為明顯的影響。
從此類擬定材料可以看出，其對於商品房預售制度其實提出了很多批評意見，其實也是因為此類房屋背後的很多“劣根性”。比如說，開發商往往很重視拿地到預售之間的開發環節，而一旦預售證辦理了以後，對於房屋項目的開工等就不上心，房屋質量也難以得到把控。更為關鍵的是，實際情況也存在很多房屋交付不及時。而相關政策對於此類預售制度的管控也缺乏非常有效的內容。
而通過改進預售制度，本質上其實也說明了一點，即通過取消此類制度，有助於為相關企業形成較大的約束。現房銷售的模式下，房企銷售應該有更強的更嚴格的財務約束。因為過去來說，對於類似30層的房子，開發商建造到5層以後，基本上就可以辦理預售證，這樣資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進行後續樓盤的追加投資。但現在可能需要30層全部建造完畢，所以從這個角度看，對於此類房屋建造的資金考核壓力就很大，資金弱的房企是無法進行開發投資的。
預售制度可以理解為中國住房投資和分配中的一個創新，其典型的一個附屬品就是售樓處的誕生。實際上在國外售樓處的銷售概念是不強的。未來房屋銷售，若是進入到房屋現房銷售模式，那麼就進入到“一手交錢、一手交貨”的模式。對於此類模式來說，房屋質量問題會減少，開發商也不會有各類扯皮的現象。甚至包括此前類似公攤面積的爭論問題，也會消失。因為無論公攤大和小，房子不是按期房交付的，而是按照實際可交付鑰匙的方式交付，這樣開發商自己會根據市場化的模式進行。
廣東此次建議，預計獲得審批的可能性是很大的。實際上廣東本身已經有部分土地就在推行了此類政策，比如說深圳這兩年的土地出讓中就已經有約定需要現房交付的模式。類似政策推進，未來或和全裝修、精裝修的概念結合。換而言之，未來購房者見到的房子，更多的是精裝修的現房項目，這其實也是房住不炒的政策思路體現，同時也有助於發揮房屋的消費屬性。
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