文 | 不二財叔
前天，深圳公佈了二次房改政策。
全名叫做《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》。
這是我在去年年底提出中國應該啟動“二次房改”以來，全國出臺的第一個關於住房制度改革的方案。
從《意見》看，深圳這次“二次房改”的核心內容，是將深圳的住房分為四大類：
一是商品房，佔供應總量的 40%左右，以普通商品住房為主；
二是人才住房，佔供應總量的 20%左右；
三是安居型商品房，佔供應總量的 20%左右，重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應；
四是公共租賃住房，佔供應總量的 20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體。
在統籌考慮未來新增人口對各類住房的需求基礎上，計劃到2035年，籌集建設各類住房170萬套。
其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
這便是深圳“二次房改”的主要內容。
到底對於普通人有沒有用，我們往下慢慢看。注意我說的是普通人。
你要是土豪，不適合。要是低收入群體，也不適合。
一
首先，我們應從深圳的基本情況入手。
深圳，是四個一線城市之一，其他的地位咱就不說了，大家都知道。
2017年底，常住人口是1252萬人，戶籍人口434萬，實際管理人口超過2000萬。
而佔地面積只有1997公里，人口密度為1萬人/平方公里，況且深圳有一半的土地是不讓開發的，建成區只有923平方公里。
北京，人口2170萬，面積1.6萬平方公里。上海，人口2418萬，面積6340平方公里。
也就是說，在三大都市裡面，人口旗鼓相當，但是面積卻是最小的。
也就決定了，其有限的土地面積註定無法滿足2000萬人的居住需求。這在供給上，註定永遠是供不應求的。
二
新地不讓開發，那隻能從存量土地入手，也就是我們常說的舊改。
對於舊改的成本，想必大家有所耳聞，深圳的水貝網上傳的是2億，這個有點誇大其詞的成分，但每家2000萬還是有的。
這就註定了舊改是需要巨大的資金成本，水漲船高，我3萬左右的拿地成本，肯定要賣到5萬的。
而且深圳的居住情況也是不容樂觀的。
自從1978年改革開放以來，深圳獲得了生機，大量的低矮樓房在90年代建立，距今已經將近30年了。
在這裡要說一下，深圳的二線關。二線關是計劃經濟的產物，是邊防管理區域線，有大量的鐵絲網和防護網。
二線關是相對於一線關存在的，一線關是從深圳直接入境香港，二線關是從關外進入到關內。
而關內的區域就是南山、福田、羅湖和鹽田。關外就是龍崗、龍華和寶安。
很多來深圳的年輕人，大部分居住在關外的城中村裡。城中村其實就是當地的農民房，也叫筒子樓。
由於關內土地稀缺，價格昂貴，很多來深圳的年輕人首站就來到了城中村。
我們看位置，住在龍崗的大多在羅湖上班，對標香港。大量的貿易和金融。
龍華的，大部分在福田CBD上班，主要是金融業。
寶安的，大部分在南山科技園，主要是IT和高科技。
所以，1號線，4號線，3號線，上下班高峰期間，你們要是來深圳旅遊，萬不得已，不要去嘗試。
如果被擠出來或者沒下車，誤了高鐵和飛機，我可不負責。
上面大概就是深圳的情況：人多，地少，可開發土地更少。所以只能從舊改入手，但是城中村巨多，開發難度很大，成本又高。
也就註定了，這個國際大都市的房價，面對全世界的有錢人湧入，是很不好降價的。
三
到2035年籌建的170萬套房。其中人才房、安居房和公租房總量不少於100萬套。
這意味著純商品住房只有不到70萬套。
而在用地上，在新增居住用地中，確保人才房、安居房和公租房用不低於 60%。
同時在新出讓的土地中提高“只租不售”的比例，這就更進一步壓縮了商品房的空間。
市場只佔40%，而政府保障部分達到了60%，很顯然，這不是一個以市場為主導的解決未來住房問題的改革思路。
四
一線城市，公共出租房或優惠價格的房產，如果力度很大，會吸引大量的人才湧入這個地區。
即使沒有單位接受，自己可以辦個小公司交社保。我們每年的大學畢業生有800萬，買得起一線城市房子的人，不是很多的。
按照規劃，十八年170萬套，每年深圳能夠拿出來的優惠房子就是4-5萬套。
深圳方案中，肯定是體制內的人容易申請一些，例如公務員教師醫生研究所，因為他們有職稱，各種證書比較齊全。
而在社會上打工的，包括工礦企業的一般職工，就比較難了。這些人估計連職稱都沒有。而往往最缺房子的還就是這些中低收入家庭。
年輕人結婚一般是工作後5年左右，排隊可能要10年15年，那很多家庭還是會想辦法去買商品房，因為畢竟將來會怎樣，有一些不確定因素的。
當年住的是公共住房，那麼你賣掉房子的錢，沒什麼額外收益。
但武漢十年後的房價可能很厲害了，那你可能連武漢都買不起了。
如果我當年買的深圳商品房，賣掉後可能是巨大收益，回武漢住別墅了。
五
深圳方案中，商品房供應大幅度減少的後續影響。
深圳市場上願意等很多年不買房，頑強申請一個低價房，或者是公共租賃房的人群，本來就不是購房人群。
所以他們的退出並不會減少潛在購房人群的整體數量。
深圳有能力購房的人，經濟收入是top20%。
他們屬於要面子人群，並不會輕易徹底放棄購房資格，去申請小面積的低價房或者是優惠房。
如果購房的人群數量沒有明顯變化，反而是供應量大幅度下降。那麼房價會如何？不言而喻了。
讓群眾在住房上得到明顯的改善，最好的辦法是降低房價。而不是一方面降低供應量（可能推高房價）。
另一方面又推出一些數量明顯不夠的優惠房源，讓大家去長年累月的排隊。
第二部分分析過了，由於深圳土地供應有限，舊改的巨大成本存在，降房價無異於痴人說夢。
但是如果去排隊，起碼要等10年左右，那麼你在這10年裡，你是否還可以過得上優質的生活？
閱讀更多 小白讀財經 的文章
