非核心區域備受青睞，短期未見貿易戰影響。
◎ 作者 / 洪聖奇、錢美辰、盛馨月
截止2018年7月，香港寫字樓租金及售價水平分別較去年同期上漲了2.6%和14.2%，開年以來一直火熱的寫字樓銷售及投資市場增長速度有所放緩，但租金及售價整體穩中有增的大趨勢不變。受惠於中資企業和金融服務公司日益增長的需求，同廈擴張的情況增多，港島東等非核心區域也成為遷出首選，帶動整體寫字樓空置率降低。從2018年前三季度的表現來看，預計2018年全年寫字樓市場整體依然能保持穩定增長的態勢，需求會向非核心區域略微傾斜，但中美貿易戰帶來經濟上的不確定因素可能會對寫字樓長期的供求關係造成影響。
注: 甲級寫字樓定義 - 新型及裝修上乘；間隔具彈性；整層樓面面積廣闊；裝潢講究；大堂與通道寬敞；中央空氣調節系統完善；設有良好的載客及載貨升降機設備；專業管理；普遍有泊車設施。
供應
供地集中九龍新區 非核心區域主導新增供應
根據香港地政總署賣地紀錄，2018年前三個季度尚且未有任何商業用地成交, 2017年度成交的商業用地僅有4幅，其中純商業用地僅為2幅。根據香港政府2018年度的賣地計劃，今年將會有4幅新增商業地塊供應，全部集中在九龍，但是目前為止還沒有任何成交。這也與目前非核心區域寫字樓市場不溫不火的供求有關，雖然近幾個月九龍東的空置率出現下降趨勢，但是整體仍無法與火熱的核心地區相比，市場對其未來發展潛力尚持保守態度。長遠來看，大部分新增的商業土地供應仍來自於九龍東、東湧等新發展區和新市鎮擴展區等，核心商區新地供應幾近枯竭。
根據差餉物業估價署《香港物業報告2018》, 2017年年底私人寫字樓的總存量為11,838,200 平方米，其中位於傳統核心區域上環/中區、灣仔/銅鑼灣和尖沙咀的寫字樓面積共佔總存量的 53% 。2017 年新增落成量為 198,000 平方米，同比上升 29%，其中65%的落成量位於非核心地區。非核心區域新落成的增多也導致了2017年年底空置量同比增加18%至1,119,500平方米，相當於總體存量的9.5%。
報告預計2018 年的新供應將微跌至181,000平方米，但截至7月僅完成年度目標的45%，約82,000平方米，按期完成目標的難度較大。全年的供應來自港島和九龍，分別為56%和44%，其中東區和觀塘合共提供新落成面積的76%。2019年落成量預計有所回升，至252,000平方米，近六成的新增供應將集中於沙田和觀塘。甲級寫字樓將成近期新增供應的主導，2018年與2019年分別有178,000平方米及226,000平方米，佔年度落成量的98%和90%。
從地區分佈上來看，中環和灣仔是供應最緊張的地區，近年傳統核心區域新落成的寫字樓資源近乎枯竭，未來可能的新增供應相當有限。九龍區則是供應最充足的地區之一，“起動九龍東”計約600,000平方米的甲級寫字樓空間已經逐步釋放，未來兩年仍會穩步增加。現在需求正在向九龍區逐漸轉移，但是目前九龍東市場仍然是投資者的推動力大於自用業主，加之持續穩定的新增供應，致使九龍區的空置率仍舊維持高位。非核心區域港島東由於臨近中環灣仔等核心區域，近來也備受投資者青睞，7月太古地產以平均呎價19,491港元將鰂魚湧太古城中心第三及第四座出售給中資公司恆力隆進行投資，總價達到150億港元，創下港島東寫字樓交易的新紀錄。
總的來說，未來寫字樓整體供應正在穩步增加，但地區間分化明顯。傳統的中環等核心地區供應已經近乎枯竭，而大部分的新增供應還需以依賴九龍區，港島邊緣非核心區域供給也相對充足，港島東已經成為越來越多金融機構遷出中環的首選目的地。
需求
灣仔/銅鑼灣空置率新低 港島東引流需求
從前三季度來看，2018年的寫字樓交易基本延續了去年的火熱態勢，在零售銷售穩步復甦的帶動下，寫字樓市場有望實現大宗交易。分地區來看，中環、灣仔/銅鑼灣等核心商區需求仍然火爆，空置率持續低企，灣仔/銅鑼灣8月空置率僅有1.6%，跌至歷史新低，租金按月上升1.5%，為三年內最快漲幅；非核心地區港島東和九龍東的空置率也有所降低，8月港島東的空置率僅為1.4%，九龍東降至9.6%。
受到銀行及專業服務公司擴張需求支持，8月中環的租賃成交環比增長109%，其中東英金融承租交易廣場一期13,900平方尺的樓面，港交所承租交易廣場二期13,000平方尺樓面，均用作進一步的擴張用途。除此之外，灣仔新落成的甲級寫字樓One Hennessy也備受矚目，成為中資公司擴張的新選擇，上海浦東發展銀行和總部設於北京的共享辦公室營運商氪空間分別承租8層及7層樓面用作擴張及新設辦公室。
由於新增供應短缺和租金高升，越來越多的傳統中環租客正在離開，港島東憑藉著地理優勢成為引流需求的第一選擇，7月空置率僅1.4%，甚至低於中環1.5%的空置率。火熱的租賃成交情況驅使著港島東寫字樓整體6月租金按月上升15%，為近期錄得的最快增長。
7月九龍東空置率在年內首次低於10%，8月繼續下跌至9.6%，這反映出九龍新區一系列基建設施的落成以及交通條件的改善，加之香港政府的施政措施，使得九龍東的分層寫字樓正在以更相宜的租金和更多優惠條件吸引更多的租戶。受益於香港政府“啟動九龍東”的計劃，目前九龍東仍是新增供應最充足的區域之一，未來五年還將陸續有410萬平方英尺的新增供應。未來九龍東的需求有望繼續提升，空置率有望繼續緩步下降。
總結
2018年上半年，香港寫字樓市場持續升溫，租金售價穩步走高。核心區域仍舊高熱，但九龍東和港島東等非核心區域對中環傳統租客的吸引力大增。核心商區以外的新發展區和新市鎮擴展區潛力巨大，但是在短期內並不會對核心商區的優勢造成較大影響。 雖然市場狀況良好，但是近期中美貿易戰帶來經濟上的不確定因素可能會對寫字樓市場的長期發展造成影響，由於人民幣的持續貶值和貿易關稅的壓制，一些中資機構正在面臨裁員甚至“離港”危機，香港寫字樓市場在未來或會損失一部分受貿易戰影響嚴重的中資客戶，讓過熱的寫字樓市場稍稍降溫。
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