導語
呈貢的樓盤也逐漸開始出現了分化。
本文關鍵詞
1、呈貢的房價1-1.5w
2、呈貢三個剛需盤即將首開
呈貢的房價
我們常說，昆明市區的房價一環一個價，二環一個價，三環一個價。
如今“巴掌大”的呈貢，也變成了市政府周圍一個價，最大主幹道彩雲南路附近一個價，周邊一個價了。
也就是說，在小陳的心裡，我已經把這個呈貢的地段也劃分成了三六九等。
首先咱們來看最貴的一圈——市政府一圈。
（黃色箭頭為在建四號線，以地鐵一號線2條支線+在建的四號線，圍合而成的長方形區域周邊，正中間是市政府，這個位置相當於市中心東風廣場這樣的地段）
毫無以為，這個區域對於昆明來說意義非凡，並且未來的地鐵線也把這裡明顯的圈了起來。
假設我把呈貢當做一個獨立的小城市來看，這裡也算是呈貢的“市中心”了。
目前周邊在售項目有呈貢吾悅廣場、中交錦繡雅郡、七彩雲南第壹城等，以及還有若干公寓項目。
標杆項目七彩雲南第壹城，最為熱鬧，房價最貴。
查了一下中介網站，該小區均價13300元/㎡，而目前周邊的幾個新樓盤，【實際購入價】在1.2-1.5w之間。（受不同住宅產品、地段影響，價格變化較高）
很顯然，呈貢“市中心”，也差不多是主城四區邊邊上的房價了。
離市政府稍微遠一點，沿彩雲南路一直往南。這裡算是呈貢第二好的地段——已開通的地鐵沿線，在建地鐵線交匯處，城市主幹道。
（紅色桃心位置表示市政府位置，旁邊的一條紅色半透明道路，代表彩雲南路，紅色三角形位置代表地鐵一號線終點站大學城南站，數字標註：1、呈貢吾悅廣場，2、中交錦繡雅郡，3、七彩雲南第壹城，4/5湧鑫哈佛中心和中通世紀廣場，6、泛亞城邦，7、招商翰林大觀，8、廣電苑·和園，9、綠地健康城，10、藍光花田）
比如聯大街附近，這裡最新開盤的有一個項目中通世紀廣場，備案單價1.1-1.3w之間。
剩下的，就是大學城周邊了。
二手房板樓，大部分項目1w出頭，局部九千多也有。（注意，這裡的地段好，完全是從【已經建成】的繁華角度來說，跟滇池/景觀/產品/學區無關）
而目前在售/待售的呈貢項目，除了常規在售的藍光花田、綠地健康城、七彩雲南第壹城、中交錦繡雅郡、龍鬥壹號之外，呈貢吾悅廣場、泛亞城邦、招商翰林大觀、廣電苑·和園（浩創酌悅），都是近期開盤。
除呈貢吾悅之外，泛亞、招商、廣電苑三個項目由於價格相近，難免被人拿來比較，也掀起了呈貢“萬元盤”大戰。
泛亞城邦
泛亞城邦，上個月中旬才釋放出要推出啟動新房源登記的消息，第三棟房源已經拿到預售證，備案價格已經公示。（很有可能本週開盤）
（其他可登陸呈貢房產信息網查詢）
拿到預售證的是3棟，33層，81-83㎡和104㎡戶型，9181-10485元/㎡。
看到這個價格，覺得還不算太貴，畢竟這萬元線以下的房源還是佔了一半。
但是，別高興得太早。
呈貢，總是那麼出其不意，甩了我一個大耳光——“需要額外交15w”。
說是房子全部抵押給了xx建築公司還是什麼工程公司，“不論戶型，通通15w，交了這個錢，後期購買車位可以優惠6w元，原價12w的車位，只要6w。”
最後81㎡三房的總價是92-93w左右，104㎡三房的總價是110多萬。
沒有優惠，所有的售價就是備案價+15w。
（好了，請壓制住內心一萬句文明禮貌用語，先看項目吧）
泛亞城邦位於理工大學對面，準確說是理工大學宿舍樓對面，理工大學有一道小鐵門通到這個項目的商業部分第七街區。
這次推出的是三期（這部分包括a5-2共計85畝），容積率2.77（這麼低的容積率，真是算不錯了）。
有3棟高層，剩下的全部是10-11層的板樓（板樓有14棟）。
第一批的房源就是3棟，也就是整個項目最南側（在最裡面，離商業部分第七街區最遠，步行過來七八百米）。
高層塔樓，3梯8戶，視野比較開闊；板樓，1梯3戶和1梯3戶，一樓房源帶有花園和地下室。（一樓戶型都是170/240㎡的大戶型）
（注意，6棟/9棟/12棟東側中戶，雖然朝南，但採光還不如高層塔樓，這一次不推）
均是毛坯，整體產品，確實比較不錯。
生活配套方面確實是今天要說的幾個項目中最齊全的。
來到這個項目，讓我感受到了久違的青春氣息……
商業擁有不錯的氛圍，餐飲店/超市/娛樂也很多，跟門口的中介聊了聊，公寓比較好租，都在等一層一層的房源出來租著開酒店。（二三十平米的單間帶普通裝修家電月租金1200左右）
根據周邊大學“資深”酒店/旅館常客表示，“以前他們都是去雨花毓秀，後來就來這邊，週末可能還訂不到房。”
這不是貶義，多少樓盤求都求不來這樣的人氣。（當然，後面這排商業的人氣確實就少了一大半）
再看戶型：
82㎡三房，中戶，你有多久沒見到這種小三房戶型了？
（有個小臥室面積非常小，外面陽臺總長度7.2米，總體來說，這就是個常規的筒子樓中戶）
104㎡三房，端戶，總體也是不錯的戶型。
（客廳面寬約3.9米，格局不錯，也顯得比較大氣，但畢竟受總面積限制，又加了一個走廊，導致每個臥室偏小。主臥陽臺，可以改造成臥室一部分。）
82㎡三房在呈貢整體稀缺，104㎡戶型也還不錯。如果要買，選西向房，連續的滿窗日照比東向多2小時（冬至日）。
招商翰林大觀
這個項目熱度，不咋地。
上次小陳跟樓粉推薦這個樓盤，結果小夥伴說，麻煩小陳老師給個樓盤的全名，原來他以為“招商翰林大觀”是招商xx、翰林xx、大觀xxx三個項目。
可能名字太複雜影響推廣？
招商接手之後改名了，他原來的項目名知名度較高，原名：雨花國際。
哦~原來就是他啊。
這個項目周圍，同樣全部是大學。售樓部正對面就是雲南中醫學院，附近還有云南藝術學院、醫科大。
但總體來看，這一片，沒有泛亞城邦那邊那麼熱鬧。（有點荒涼）
一期雨花國際，稍微有點醜……（筒子樓，回遷房，一期僅有一棟商品房對外出售，現在在售的商品房不是這種風格了）
整體項目880畝，這算是目前呈貢非常大的項目了。後期大部分待開發，處於平整土地和拆遷的階段），而這次主推的地塊共計47畝，7棟樓，27-33層高層，都是2梯4戶、2梯6戶，共計950多戶，整體容積率3.9。
預計9月開盤，但是具體還沒定，毛坯，價格預估1w左右。（開盤時間9-10月，待定）
這個項目可能會誕生出呈貢最佳的兩室住宅產品。
擁有80㎡的兩房（戶型圖上寫的是約78.55㎡），端頭。（這個戶型，總共只有2棟樓有，第一次推出來的也就50多套）
戶型格局中規中矩，亮點在於端頭，兩面採光，東南/西南向，次臥、衛生間、廚房都是直面陽光，不是凹槽處/二次採光。
在小戶型中，這樣的臥室面積（主臥次臥面積都在10㎡+）和客廳餐廳面積都非常不錯了。
缺點是廚房外沒有生活陽臺（設備平臺，明明可以偷出來的，可惜了）
101㎡戶型，莫名跟中交錦繡雅郡86㎡戶型撞衫了（格局一模一樣）。
動靜分離，且沒有走道浪費，佈局非常緊湊。（這就是最理想的小戶型格局了，物盡其用，空間最大化）
缺點也比較明顯，101㎡的戶型為什麼沒做兩衛？並且北向房間，朝南向次臥，採光也一般。
這個項目大戶型都是端戶，150-160㎡戶型做得非常闊氣，南北大陽臺，但終究太大不適合剛需。（吐槽一下143㎡戶型，明明一個南北通透的戶型，客廳居然朝北？！）
4-6棟整體日照，4棟最佳，5棟次之，6棟最弱，5棟西側可以看到小區前面的綠化景觀。
廣電苑·和園
廣電苑·和園，有一個推廣名叫浩創酌悅，浩創是來自鄭州的開發商（實際上推廣是以浩創為主）。
項目所在位置同樣是稍微偏僻，是今天說到的三個項目中離呈貢中心最遠的。（再往南都要到綠地健康城了）
所以配套就顯得非常重要了。
與上面兩個項目不同，這個項目的前期是廣電系統的單位房，前期都已經交房，內部配套比較齊全，小區內部就擁有呈貢一小（廣電苑校區），今年已經開學，但是由於入住業主不多，學生不是特別多。
另外，還擁有一個幼兒園，應該是明年才會招生。
目前即將推出的和園，佔地153畝，總共有12棟房子，都是32-34層的高層，2梯4戶。最先推出的是2/3/4棟，也就是最西側的三棟。
（地塊規劃圖，最先推出的是西側三棟，紅框框裡面的數字表示樓間距，圖片來自昆明市規劃局官網）
容積率2.99。
這是目前昆明比較少見的，一個小區內全部都是30層多層以上的高層住宅，但容積率卻低於3的項目。
也就是說，一般現在這樣的容積率，很多項目會選擇高低配（也就是建更多樓棟，但建成小高層，比如中交錦繡雅郡和泛亞城邦都是如此）。
但這樣弄下來，整個高層的樓間距就比較大（153畝建12棟房子）。
再看戶型：
上圖是100㎡三室兩廳一衛，中戶，明廚明衛。亮點很突出，客廳+次臥長達7.5米的陽臺，南向採光面很大，主臥面積非常不錯，約15平米。
細看之下發現缺點：只有一個衛生間，並且在走廊盡頭，隱私性不強；另外次臥和廚房，明顯是凹槽處採光。
再看其他戶型，雖是端戶，但客廳朝北，也是不太理想，雖說都不是正南正北，一般都會側著一點，但有且只有一個陽臺，冬天的洗衣晾曬還是不方便。
就算是2梯4戶，也無法做到十全十美，但總歸越來越多的開發商告別筒子樓了。
至於價格，待定。（大概率是帶裝修，具體也沒定，但就算帶裝修，我賭他低價入市，首開不高於1w，開盤時間9-10月，待定）
茶水費，只是某種“藝術表達手法”之一
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