去年的這個時間，犀浦成交樓面地價剛剛破萬，三家開發商拼得頭破血流，將幾塊地收入囊中，然後一道限價令至，至今餘痛未消。今年“5·15”新政後，限價、限購升級，房企拿地越發謹慎，早已將目標瞄準成都三圈層或川內三、四線城市，成都土地市場也頻頻出現流拍現象。主城區的拿地機遇是否真的消失？逆向操作能否帶出一波節奏？分析今年以來大成都範圍的土地招拍掛成交數據，我們有一些新的發現。
地價絕對值與溢價率水平中間的玄機：主城區存在土地價值被低估區域
地價絕對值與溢價率水平中間的玄機：主城區存在土地價值被低估區域
分析今年1月—8月10日大成都範圍各區市縣土地招拍掛成交情況，有以下幾大特徵：
1、成都二三圈層今年土地成交量已達到了近13000畝，是主城區的8倍有餘；
2、如果以50%作為默認溢價率警戒線，則主城區今年的平均溢價率，錦江、成華、高新三區都很低，青羊、金牛同比往年也不高。相反，龍泉驛、金堂、蒲江這樣的二三圈層區縣，平均溢價率超過了上述主城區，蒲江甚至達到54.86%；
3、金牛區今年平均成交樓面地價4628元/平方米，與新都、新津相差無幾。一圈層地價接近二三圈層，這是過去不曾出現的局面；
4、金牛區今年溢價率較高，而成交價格較低，這意味著金牛區的土地市場價格水平較低，具有窪地屬性；
今年上半年，主城區供地量少，土地市場處於供貨緊缺狀態。而二三圈層土地市場火熱的態勢，使得成都傳統一圈層與二三圈層土地價差在不斷縮小，某些傳統一圈層反而在土地市場外向發展中，成為了價值窪地。在這樣的情況下，某些主城區優質地塊存在價值被低估的可能。誰能抓住機會，誰就能抄底和撿漏。
川內三四線城市“火爆”過頭，
投資戰線回收或已成定局
也正是在近兩年，各類央企、上市房企開始大舉下沉耕耘川內二級城市，南充、遂寧房價因此水漲船高、相繼過萬。以當前炙手可熱的南充來看，平均成交樓面地價在2017年底即逼近6000元/平方米大關。2018上半年南充土地市場延續“火爆”。共出讓14宗土地（13宗商住、1宗商業用地），出讓總面積約1536畝，共攬金高達53.13億元。平均成交樓面地價3151元/平方米，並且4000—5000以上成交價格地塊比比皆是。與之形成反差的，南充8月二手房均價也才7099 元/平方米，實際利潤空間如何？開發商心裡自然有本賬。
2018年上半年南充市土地成交情況統計
但進入到8月份，伴隨著四川省房地產調控政策的升級，川內部分熱點二級城市的土地市場降溫明顯，“火爆”過頭的區域在購房需求被透支、政策加碼逼迫外埠投資者離場的情況下迅速呈現“急凍”狀態，南充、樂山等城市8月份土地拍賣流拍現象頻頻上演，尤其像南充這樣本身並不缺乏大型品牌房企進駐的城市，近期的多場土地拍賣甚至出現了品牌房企不報名，僅剩少數幾家本地中小房企參拍的情況。
上述一系列數據和情況表明，今年第三、四季度，開發企業對二三圈層、川內二三線城市的市場信心不足，投資戰線向中心城市回收已成定局。
產業招引落實情況
漸成成都主城區有無供地指標的先決條件
從去年至今，成都的土地供應與產業招商引進的具體落實情況之間的關聯顯得越發緊密。2017年9月頒佈的《成都市人民政府關於進一步加強全市土地上市與供後監管的意見》第二條6款規定“加強上市宗地產業定位與准入管理。加強出讓功能定位把關，凡是對地塊有特殊產業要求的相關主管部門可對擬上市宗地提出產業類型、產業標準、產業形態、物業自持比例等要求，作為上市宗地的產業准入條件。”
2018年8月14日，四川省人民政府官方網站發佈《四川省人民政府辦公廳關於進一步做好當前房地產市場調控工作的通知》，要求“建立房價地價聯動機制。改進完善住宅用地供應方式，建立房價地價聯動機制。鼓勵各地靈活採取“限房價、競地價”“限地價、競房價”，超過溢價率一定比例後現房銷售或競自持面積等土地出讓方式，防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況。”
這說明，成都以產業實際落地與土地上市並聯審批，同時以後高溢價地塊越來越難以出現，更改變了過往粗放供地的方式。換言之，開發商如果帶著符合區域產業發展定位的產業資源，或者自持運營商業體的能力較強，則獲地的可能性更大，主城區的土地出讓遊戲規則已經不是簡單的“價高者得”。
今年為成都產業落實年，以主城區產業招商最為蓬勃的金牛區為例，上半年就有包括天奧電子產業基地項目、騰盾科技無人機研發項目、京蓉賓館自主改造項目、中鐵八局西北橋辦公區改造項目、競技世界遊戲產業研究院項目、成都大學附屬醫院項目、四川省建築醫院新院區建設項目等7個重大項目集中開工。同步還全力推進245個重點項目，其中新開工項目63個。項目涉及醫藥健康、現代商貿、科技服務、新能源等產業，項目建成後將對全區經濟社會發展提供有力支撐。
據瞭解，通過在產業上的突破，金牛區今年下半年將有少量舊改地塊推出，這些地塊其中或將有要求帶產業落地或自持運營的指標。
從前期的試水來看，當前開發企業對於帶產業方向拍地並不抗拒，甚至有些看好——2018年7月9日金牛區茶店子13.6畝商服用地掛牌，即要求“競得人須按五星級標準修建酒店，須自持計容商業建築面積的比例不得低於56%，在宗地出讓年限內不得整體或分割銷售”。該宗地塊仍然吸引了4家企業參拍，最終被成都川金房地產開發有限公司競得，溢價率達到51.89%。城市運營和前瞻性規劃，將是未來考驗開發商進駐成都主城區的一道門檻。
金牛區“一核三城”格局提升產業層次
功能區定位清晰
金牛TOD思維下價值窪地效應更明顯
以公共交通為先行先導的城市規劃和開發TOD模式，使得金牛區在後續的城市發展和產業功能升級中真正實現可持續發展。
金牛區的地鐵規劃和建設同樣以TOD模式進行，尤其是在新城建設區域，先期兌現的道路交通體系，將極大地提升新區的土地資源和其它生產要素的價值，以價值升值帶動投資加速，以投資加速推進城市建設快速推進。TOD思維下，城市發展的加速勢能已先於土地出讓、產業招商等動作之前釋放。
伴隨人北中央商務區、環交大智慧城、北部新城、國賓高科新城等城市功能區的深入發展，大量舊改土地集中的金牛“一核三城”各大板塊內，還將有許多極富開發和運營價值的土地陸續湧現，並同時伴隨軌道交通TOD地上地下互聯互通模式，城市骨骼脈絡將“未來化”。金牛在成都中心城區中，成為實實在在的價值窪地，中遠期發展可期。
潛力凸顯的金牛區，成為房企在二三圈層火熱市場中，反週期操作進軍一圈層的機遇，由此也將抓住城市價值發展高地及企業發展制高點。而這些優質地塊的分佈如何？指標怎樣？我們將在後續系列稿件中進行詳細解讀。
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