一次房價暴漲，足以讓人忘掉很多東西。
還記得2014年嗎？當時萬科喊出了“樓市進入白銀時代”的口號，杭州上演了降價退房的戲碼，土地流拍在一二線城市輪番上演，前景一片黯淡。
隨後，漲價去庫存和棚改貨幣化粉墨登場，藉助行政、貨幣、金融的全面放鬆，製造出一輪新暴漲。
四年過去，相似的場景又在發生，這一次，誰還能單騎救樓市？
1800宗土地流拍
土地市場突然涼了！
上海市中心宅地流拍，杭州良渚地塊競拍前一天撤銷出讓，廈門地價相較一年前折半，太原一日推8宗黃金地塊全部流拍，佛山金融高新區以北地塊無人競價，合肥土地競拍可分期付款，部分城市由於擔心流拍，直接規定“報名不足，取消競拍”…………
一時間，從南到北，土地流拍居然成了家常便飯。
據中原地產統計，今年1-7月，全國流拍土地接近800宗。
其中一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高；
二線城市土地流拍一共154宗，同比增長200%；
三四線城市土地流拍合計達到629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。
要知道，上一次如此大規模的土地流拍，還是在2014年。但要論流拍率的話，當時僅有4%，而今年前7個月這一數字已經攀升到6%。
換句話說，無論是土地流拍宗數，還是流拍率，均已創下近7年來的新高！
與流拍相比，低溢價率正在成為常態。
中國指數研究院統計，上半年全國300個城市各類用地溢價率為20.2%，較去年同期下降15.6個百分點。
要知道，兩年前，地王還在以“一天一個價”，刷新著房地產的新高度。而熱門地塊動輒100%以上的溢價率，讓人一睹整個市場的狂熱。
如今，隨著土地流拍的泛濫，當初的“地王”正面臨著有史以來最尷尬的局面：
開盤必然虧，不開盤，誰又能再耗個三五年？
2全面冰封
土地流拍，要麼是前景不看好，要麼是手頭沒錢了，要麼是政策限制所致，原因無非這三種。
2014年的土地流拍潮，原因一目瞭然。
經濟下行壓力加劇，購房者而不願意入市，銷售量持續走低，開發商對市場前景不看好，不願意投入資金大舉買地，而地方政府也降低了土地供應量。供需兩不旺，這是當時土地市場的現實。
這一次，銷售量還沒有全面下滑，市場預期還沒有全面逆轉，部分城市搶房熱情仍舊高漲，但開發商卻已全面放緩拿地的步伐。
春江水冷，開發商總是最先有感受的。
2017年以來，樓市調控達到前所未有的緊密，雖然需求端的限購限售對房價的影響尚未體現，但供給端的限價、限融資，已對房企產生立竿見影的影響。
一方面，房企面臨越來越嚴重的現金流壓力。
首先是融資渠道全部受限，銀行開發貸全面收縮，房企股權融資更是被凍結，至於公司債也受到嚴監管，而在人民幣匯率一路下行的背景下，除了借新還舊之外，境外新發債更是被叫停。
至於房企廣為依賴的信託融資，也正在被納入強監管之下，多地房地產信託被要求放緩，這讓房企幾乎失去所有的便捷融資來源。
其次，在限制高房價限制網籤的調控之下，加上住房貸款審批的從嚴，房企資金回籠的速度全面放緩。現金流是維持高週轉的根本來源，一旦資金的時間成本大幅增加，高週轉就難以為續。
另一方面，限價的存在，更是讓房企失去拿地的熱情。
今年上半年成都、西安、杭州等地的搖號搶房，樂壞了一眾剛需群體，卻苦壞了開發商。本想等著旺市大賺一筆，沒想到被限價政策全部卡死。本想著利用雙合同或茶水費的方式來賺回這些利差，但樓市搖號，又讓茶水費成了泡影。
兩年前拿的地，土地價格正在高位，但上市之後的銷售價格卻被人為壓制。加上在一二線城市，動輒要求自持物業甚至配建保障房，開發成本陡然高企。
更關鍵的是，堅決遏制房價上漲，這一次真不是鬧著玩的，麵包不能漲，麵粉還能繼續漲？
如今麵粉貴過麵包，而麵包價格又被卡死了，開發商們自然不願意做這個賠本生意。
319萬億債務壓頂
比800宗土地流拍更誇張的，則是房企的債務重壓。
好年景拼命借錢，不管未來好不好，不管是不是憑本事借的錢，時間到了都是要還錢的。
據恆大研究院數據，從2018年下半年到2021年，房企集中兌付的有息債務規模，分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年和以後分別為0.9萬億。
只算2018年下半年到2020年這三年，到期債務就高達14.9萬億，加上2021年及以後的，更是高達19.2萬億。
這是什麼概念？打個不太妥當的類比，2017年我國GDP突破82萬億，房企未來四年的總債務相當於我國GDP的四分之一。
房地產本就是高負債行業。但樓市週期不同，資產負債率帶來的影響就天差地別。上行期的債務擴張，是彎道超車的大殺器；下行期的債務擴張，是自己給自己埋下地雷。
接下來四年，對於房企顯然是生死考驗。
償債高峰來臨，但開發商借新還舊的渠道受限，而市場的銷售規模將會越來越不如預期，這種情況下，到底該怎麼辦？
現金流就是一切。
降價促銷，或許是房企迫不得已的最後選擇。至於中小房企，保命最重要。
4春江水冷
如果說房子是麵包，土地就是麵粉。
在樓市暴漲期，麵粉通常貴過麵包。但在麵粉價格的刺激之下，麵包價格也會水漲船高。所以，每逢“地王”出現，周邊房價都會隨即暴漲，麵粉的刺激效應可見一斑。
然而，在樓市調整期，麵包價格雖然短期仍可維持高位，但麵粉卻已不是每個饅頭鋪所能買得起了。這種情形下，只有兩種選擇：要麼磨坊少出產麵粉，要麼麵粉降價。
回到現實，在賣地財政的強需求之下，磨坊仍在拼命供給面粉，而麵粉的價格已經開始下降。
麵粉價格一旦下降，麵包價格還能維持多久？
不過，對於開發商來說，最恐懼的從來不是房價下跌，而是房子打折後仍舊沒人接盤。畢竟，只要能賣出去，就有現金流的正向循環，否則，高債務的雷遲早會爆掉。
但樓市就是任性，投資者從來都是“買漲不買跌”：
越是一天一個價，越是引發眾人瘋搶；
越是降價銷售，市場就越是猶豫不決，樓市就越是少人問津。
這就是樓市的順週期性，讓房地產商和地方政府既愛又恨的順週期性。
春江水冷，裸泳的要上岸了。
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