問題集錦-第19期
沙井-萬科星城
【星球精選1】請問大表哥想入手沙井有什麼盤值得重點關注嗎？總價約500萬，希望是三房起步，側重投資潛力。謝謝！
沙井海岸城
去過沙井踩盤的朋友，往往會有一種錯覺。沙井新房品質檔次很高。但真相是，你看到的絕大部分可能都是小產權房。比如萬科星城附近的名豪麗城，景盛豪庭等等，品質一點不比萬科的差。這些大量的小產權房說明了什麼？
說明沙井的土著其實很有錢。難道是有中東沙特的姓氏光環？沙井可是深圳最土豪的土著。可能沒有之一。有錢的土著不是現在拆遷完了多有錢，而是在肉搏的時代自帶銅臭味。他們是真金白銀的實戰派，原住民早期做電子產業賺大錢。華強北賺錢的大老闆，絕大多數都在沙井設有工廠，華強北手機屏上必備的FPC，很多源於沙井，深圳市區酒店裡每5個生蠔，就有1個來自沙井。這兩年，你知道的比特幣挖掘機，80%以上的貨源就是沙井生產。一臺挖掘機最高炒到數萬元，賣遍全世界！土豪的思維很直接簡單，與其讓開發商蓋樓賺錢，還不如自己建樓。
沙井目前最大的問題，是嚴重短缺商品房！沙井其實沒有幾個商品房小區，可能加起來才10出頭：萬科翡麗郡、西薈城、麗沙花都、禧園、棕櫚堡花園和拾悅城、香莎公館、星河榮御、華強城、博林君瑞，萬科星城，基本都是圍繞沙井海岸城。預計今年還有華強城3期，瓏灣上城、四季名苑，清平華府等住宅項目上市。全沙井可能不會超過20個商品房小區。因為稀缺所以溢價。
第二個面臨的問題，是學位問題。此前，關內人來沙井的不多，在沙井賺了錢的都跑去關內買豪宅，所以基本都是沙井本地戶籍人，小圈子自己玩。另外有一點，在教育資源的分配上，小產權房屬於8類房，而商品房屬於1類房，在以前學位不需要競爭的年代，即便住小產權房，甚至租小產權房，還不是一樣開心地上學。但現在不行了，地鐵11號線開通，大會展中心規劃，深圳外國語入駐沙井新橋之後，大量南山寶安的溢出需求和投資客在湧入沙井。要拿到好的教育資源，拿到入學門檻，商品房才是第一選擇。再不買商品房，沙井的學位就被別人佔領了！
於是，沙井本地土豪紛紛出手，本地購買力被徹底激活了！這就是你就為什麼會看到沙井樓盤本地戶籍購房者頻繁出擊、處處報名買房，很多商品樓盤狼多肉少，掛網樓盤寥寥無幾的根本原因。 雖然目前沙井農民房和工業用地佔多數，但隨著華強、華僑城、星河、京基、萬科等大型開發商的項目陸續開盤，可以預見沙井在樓盤品質的配套整合聚力方面將會是一個質的飛躍。目前投資關注的重點還是，主要以沙井和馬鞍山為中心，前面提到的10幾個都可以關注，博林君瑞處在海岸城樓王的位置，博林的項目品質追求低容積率和花園設計，建議去實地踩盤，並且多收集幾個中介的電話，因為有很多搶手放盤的信息，很多都不掛網，一些中介靠賺信息費，信息上注意甄別。
【星球精選2】目前還沒深戶，想買深圳盤，有三個問題困惑我：
1. 你說的婚轉大法如何操作？
2. 之前有問中介，說買二手可以沒有深戶也可以買，不過是要花錢走國土資源的關係，這個操作可行性如何，安全嗎？
3. 目前在看深圳沙井、福永的房子，還有深圳後亭華僑城四海雲亭這個盤如何，89平385萬划算嗎？子彈150。
回答：婚轉就是我們常說的54大法，跟有深圳有購房資格的人結婚離婚買房。其中有以下幾個需要注意的事項；
a. 注意年齡差距，不要過大
b. 注意是否需要雙籤，價格不一樣
c. 注意戶口本婚姻狀態的更改，離異狀態注意婚票的戶口地點管制嚴格與否，目前福田坪山鬆一些。
d. 注意離婚協議簽訂
e. 注意付款節奏。
國土資源局是通過內部資源硬過戶，試錯成本比較高，風險自己把控。
華僑四海雲亭，最近問這個樓盤的很多，沙井，關外，接近東莞了，被農民房和小工廠包圍，之前一直是一個以雜亂差的地方，而且樓盤也太袖珍，四海雲亭項目佔地面積約2萬平米，總建築面積約12萬平米，只有4棟33層的超高層住宅圍合組成。但是，能買的理由也很多
1. 價格不低，現在可以還淘到單價4萬的毛坯，華僑城的品牌。
2. 地鐵口物業，後亭到南山也就20分鐘左右，沙井這樣看來也不算遠。
3. 沙井片區未來有25箇舊改。星河、鴻榮源、海岸城等等大牌都有份參與。現在的四海雲亭周邊未來也會還有一些舊改。隨著這些舊改的進行，沙井整個城市的面貌必將發生醐天覆地的變化，各種配套也必然會逐步跟上。
大空港規劃覆蓋區域主要包括沙井、福永的西部濱海地區，屬於深圳城市總體規劃中為城市重點發展的17個片區之一。深圳發展西進，持續開發前海-大空港西部發展走廊已成為深圳的戰略性舉措，城市發展的主攻方向，大空港未來將成為“十三五”深圳經濟的重要長極。 我的建議是：剛需自住和投資都可以入，完美主義自住者繞行。
以上內容選自“深房大表哥”知識星球/微信公眾號，供大家置業、房產優化、投資參考。
願你三冬暖，願你春不寒，願你天黑有燈，下雨有傘，願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰，願你在房產投資路上，有良人高人相伴。願你房產之路福來心至，皆是逍遙。（深房大表哥）
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